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Mietrecht | 25.05.2020

Mietpreis­bremse

Mietpreis­bremse: So kommen Mieter zu ihrem Recht

Mietpreis­bremse hat den Anstieg der Mieten etwas verlangsamt

Viele Städte nutzen die Mietpreis­bremse, um den Wohnungs­markt zu entspannen. Mieter können sich wehren, wenn der Vermieter die Regeln zur Miethöhe ignoriert.

Die Mietpreis­bremse wirkt - zumindest ein bisschen. Der Preis­anstieg bei Miet­wohnungen wurde durch das Gesetz immerhin verlangsamt, wie das Deutsche Institut für Wirtschafts­forschung ermittelt hat. Das war auch das Ziel der Mietpreis­bremse, die 2015 eingeführt wurde.

Doch ganz zufrieden waren die Vertreter der Mieter­interessen mit dem Gesetz nie. „Für Vermieter, die gegen die Mietpreis­bremse verstießen, hatte es keine großen Folgen“, kritisiert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. „Es gab überhaupt keinen Anreiz, sich daran zu halten, der Verstoß ist nicht einmal eine Ordnungs­widrigkeit.“

Mieter bekommen mehr Geld zurück

Seit April hat die Mietpreis­bremse nun etwas mehr Biss bekommen. Eine Sanktions­möglichkeit gibt es noch immer nicht, aber Mieter bekommen künftig zu viel gezahlte Miete für einen längeren Zeitraum zurück.

Verlangt der Eigentümer mehr als zehn Prozent über der orts­üblichen Vergleichs­miete, dann dürfen die Bewohner rügen und eine Senkung verlangen. „Bisher galt der niedrigere Betrag erst ab dem Zeitpunkt der Rüge. Für Verträge, die ab April 2020 geschlossen wurden, können Mieter künftig sogar rückwirkend für 30 Monate eine Rück­erstattung verlangen“, erklärt Hartmann.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Es gibt allerdings ein paar Ausnahmen von der Mietpreis­bremse. Hat der Eigentümer schon vom letzten Bewohner mehr verlangt, darf er dasselbe auch bei einem neuen Vertrag nehmen. Auch Neubau­wohnungen, die ab 2014 zum ersten Mal auf den Markt kamen, sind von der Bremse ausgenommen. Und auch nach umfassender Sanierung darf der Besitzer eine höhere Miete verlangen.

„Da muss aber tatsächlich ein erheblicher Aufwand betrieben worden sein“, erklärt Beate Heilmann, Anwältin für Mietrecht und Mitglied in der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwalt­vereins. „Es reicht nicht, nur ein neues Bad einzubauen, sondern es müssen mehrere Gewerke auf der Baustelle beschäftigt gewesen sein.“

Außerdem muss der Vermieter bei allen Ausnahmen vor Vertrags­schluss darüber Auskunft geben, dass er eine höhere Miete verlangen wird und auf welcher Grundlage dies gerechtfertigt ist.

Geltungsdauer wurde verlängert

Mit der Verschärfung der Mietpreis­bremse verlängert der Gesetzgeber außerdem deren Geltung um fünf Jahre. Bis 2025 dürfen die Bundes­länder eine Preisbremse für angespannte Mietmärkte erlassen. Ende des vergangenen Jahres galt sie in etwa 390 Städten und Kommunen.

Wer zu viel zahlt kann dort seinen Vermieter mit einer Rüge dazu auffordern, die Miete zu senken. „Für Verträge, die ab 2019 geschlossen wurden, reicht es den Eigentümer schriftlich darauf hinzuweisen, dass die Miete entsprechend der Mietpreis­bremse zu hoch ist“, rät Hartmann. „Es ist trotzdem sinnvoll, sich schon in der Rüge darauf zu beziehen, wie man zu dieser Annahme kommt.“ Bei älteren Miet­verhältnissen muss die Begründung in das Schreiben rein.

Mietspiegel bietet Orientierung

An vielen Orten mit Mietpreis­bremse gibt es einen Mietspiegel, der über die Vergleichs­miete Auskunft gibt. „Wer denkt, seine Miete sei zu hoch, sollte deshalb im ersten Schritt die eigene Wohnung dort einsortieren“, rät Hartmann. Schließlich müsse ein Mieter auch wissen, über welche Senkung er mit seinem Vermieter spricht.

Das ist allerdings nicht ganz so einfach. Der Berliner Mietspiegel zum Beispiel fragt nach der Wohnungs­größe, dem Baujahr, Ausstattung von Bad und Küche aber auch nach aufwändiger Decken­verkleidung oder hoch­wertigem Parkett.

Details können entscheidend sein

Wer sich nicht sicher ist, kann seinen Vermieter nach den Details fragen, dieser muss Auskunft erteilen. „Solche Merkmale entscheiden letztendlich über die Höhe der zulässigen Vergleichs­miete - und sie sorgen häufig für Streit“, berichtet Anwältin Heilmann. Nicht immer sind sich Mieter und Vermieter einig. Meist fänden sich aber Kompromisse.

Gibt es keinen Mietspiegel, ist es für Bewohner schwieriger, die Vergleichs­miete zu ermitteln. Theoretisch könne man einen Sachverständigen beauftragen, sagt Heilmann. Das kostet aber. „In der Regel sucht man deshalb nach Inseraten von vergleichbaren Wohnungen, um die Miete einzuordnen.“ Wer Mitglied im Mieter­verein ist, kann auch dort um Rat fragen.

Festgelegte Fristen gibt es nicht

Ist die Rüge an den Vermieter verschickt, gibt es keine festgelegte Frist, innerhalb derer er reagieren muss. Stimmt er der Anzeige zu, dann haben Mieter einen Anspruch auf Senkung der Miete und Rück­zahlung.

„Stimmt der Vermieter der Rüge nicht zu, dann muss der Mieter auf Senkung und Rück­zahlung klagen“, sagt Hartmann. Heilmann geht davon aus, dass die neuen Regeln der Mietpreis­bremse zu mehr Bedeutung verhelfen. „Die alte Erstattungs­regel hat viele Mieter abgeschreckt. Theoretisch hätten sie gleich nach dem Einzug gegen ihren Vermieter vorgehen müssen. Jetzt können sie sich etwas mehr Zeit lassen.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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