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Mietrecht | 19.10.2020

Pfändung

Miet­rückstand: Wann und was Vermieter pfänden können

Bei Pfändung gibt es klare Grenzen - ein Überblick

Das Klavier, den Wäsche­trockner oder Spiele­konsolen: Vermieter können einiges, aber längst nicht alles bei einem Mieter pfänden lassen, wenn er in Zahlungs­verzug ist. Was erlaubt ist und was nicht.

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Ein Bewohner kann seine Miete oder die Kosten für einen selbst verschuldeten Wohnungs­schaden nicht zahlen. Und nun? Oft wachsen dann nicht nur die Rück­stände, sondern auch die Angst des Mieters, wie es weitergeht.

Mancher befürchtet in einer solchen Situation vielleicht, dass der Vermieter nun Ansprüche an das Eigentum geltend macht. Schließlich gibt es das Vermieter­pfandrecht. Aber keine Sorge: Einfach drauflos pfänden, darf der Vermieter bei säumigen Zahlern nicht.

Kein Bett und kein Orden: Nicht alle Gegenstände sind pfändbar

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB; Paragraph 562) regelt, was genau erlaubt ist. „Grund­sätzlich hat der Vermieter nur dann einen Anspruch auf Pfändung, wenn seine Forderung fällig ist“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin.

Pfändbare Dinge „müssen einen Wert besitzen, persönliche Andenken mit reinem ideellem Wert scheiden aus“, erklärt Wagner und zählt auf: DVD-Player, Gefrier­truhe, Klavier, Wäsche­trockner oder Spiele­konsole seien pfändbar - Trauringe, Orden und Ehren­zeichen hingegen nicht.

Zudem müssen die Sachen dem Mieter tatsächlich gehören. „Gegenstände von Angehörigen, Bekannten und Unter­mietern dürfen nicht gepfändet werden“, erläutert Silvia Jörg, Juristin beim Interessen­verband Mieter­schutz in Hamburg.

Genauso unpfändbar sind Gegenstände für den persönlichen Gebrauch oder den Haushalt, etwa Kleidung, Betten, Küchen­geräte, Geschirr und Besteck. Das gilt auch für ein Fahrrad, einen Fernseher, ein Radio, eine Wasch­maschine oder auch Kleintiere.

Wie die Pfändung praktisch abläuft

Beim Ablauf der Pfändung gibt es Regeln: „Es ist nicht statthaft, dass Vermieter einfach in die Wohnung des Mieters gehen und Sachen mitnehmen“, erklärt Wagner.

Sind Mieter nicht kooperativ, muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht einen sogenannten Titel beantragen. Im nächsten Schritt beauftragt er einen Gerichts­vollzieher, Sachen aus der Wohnung des säumigen Mieters abzuholen. Die Gegenstände werden dann versteigert.

„Macht ein Vermieter das Pfandrecht gerichtlich geltend, kann der Mieter die Durch­setzung nur verhindern, wenn er beim Amtsgericht eine ausreichende Sicherheits­leistung - sprich Geld - hinterlegt“, erläutert Jörg.

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Berliner Modell: Bei Zwangsräumung haben Vermieter mehr Verantwortung

Mitunter kann es zu einer Zwangs­räumung der Wohnung kommen. Früher brach dann der Gerichts­vollzieher gegebenenfalls die Wohnung auf und nahm den gesamten Hausrat in Verwahrung. Transport und Lagerung der Gegenstände summierte sich schnell auf einen vierstelligen Betrag.

Inzwischen gilt das sogenannte Berliner Modell: Bei diesem Verfahren ist der Vermieter selbst für die Verwertung des Hausrats verantwortlich. Der Gerichts­vollzieher räumt dem Vermieter mit der Öffnung der Wohnung wieder Besitz an den Räumlichkeiten ein.

Wie können Mieter sich dann verhalten?

Der Mieter müsse letztendlich die Pfändung dulden, „wenn alles seine Richtigkeit hat“, sagt Jörg. Betroffene sollten dann kooperativ sein, damit der Schaden so gering wie möglich ausfällt, rät Wagner.

Befinden sich auch Gegenstände anderer Personen in der Wohnung, ist eine Aufstellung darüber ratsam, die der Eigentümer unterschreibt. „Im besten Fall können während einer Pfändung die entsprechenden Nachweise, wie zum Beispiel Rechnungen, vorgelegt werden, aus denen ersichtlich ist, dass bestimmte Gegenstände einer dritten Person gehören“, empfiehlt Jörg.

Wie lassen sich Mietschulden verrechnen?

Miet­schulden lassen sich unter Umständen auch mit einer hinterlegten Kaution verrechnen - jedoch nur, wenn das Miet­verhältnis, für das die Kaution hinterlegt wurde, bereits beendet ist, erläutert Wagner.

Eine Verrechnung während eines laufenden Miet­verhältnisses sei Grund­sätzlich nicht möglich. „Generell dient eine Kaution der Anspruchs­sicherung und nicht der Anspruchs­befriedigung“, erläutert Jörg. Machbar wäre dies allenfalls in sehr engen Grenzen. Vermieter könnten etwa streitige Forderungen bei Gericht titulieren lassen.

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Lassen Sie es erst gar nicht so weit kommen

Besser Mieter setzen sich bei Zahlungs­schwierigkeiten umgehend mit dem Vermieter in Verbindung und suchen einvernehmlich eine Lösung suchen. „Das kann eine Raten­zahlung oder eine zeitweise Stundung sein“, erklärt Jörg. Der Vermieter muss sich darauf nicht zwingend einlassen, so Wagner.

Mieter mit Geldsorgen sollten zudem eine Schuldner­beratungs­stelle aufsuchen. So können sie dafür sorgen, dass ihre Finanzlage wieder in Ordnung kommt - und sich zugleich viel Stress und Ärger ersparen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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