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Mietrecht | 12.02.2018

Miet­zahlungen

Miet­rückstand: Was säumige Mieter tun sollten

Antworten auf wichtige Fragen zum Thema „Zahlungs­rückstand bei der Miete“

Wer mit seiner Miete ins Hintertreffen gerät, kann gekündigt werden. Doch wann genau wird es gefährlich? Was Mieter wissen sollten.

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Die Miete vollständig und pünktlich zu überweisen, zählt zu den wichtigsten Pflichten von Mietern. Nach einer Miet­erhöhung oder einem Jobverlust kann aber schnell ein Zahlungs­rückstand entstehen. Im Zweifel kann der Vermieter dem säumigen Mietzahler kündigen. Mieter können einen Rauswurf aber noch verhindern.

Wann kann der Vermieter einem säumigen Mietzahler kündigen?

„Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, sagt Beate Heilmann vom Deutschen Anwalt­verein (DAV). Überweist der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich, kann der Vermieter sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. Hierfür müsse der Vermieter den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern.

Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Miet­zahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen - zum Beispiel September und Oktober - insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gelte, wenn der Rückstand ganze zwei Monat­smieten beträgt, so Beate Heilmann. Bei dem Rückstand von zwei Monat­smieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

Zur Miete gehören laut Heilmann die Netto­kalt­miete, die Voraus­zahlungen für kalte Betriebs­kosten, wie etwa Wasser und Mülle­ntsorgung, und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

Können Mieter gekündigt werden, wenn sie ihre Miete mindern?

Ja, grund­sätzlich schon. Denn wer wegen eines Mangels an seiner Wohnung die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das entschied zuletzt der Bundes­gerichts­hof (Az.: VIII ZR 193/16).

In dem Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppich­bodens seine Miete gemindert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er deshalb einmal nur rund 408 Euro. Im darauffolgenden Monat überwies der Mieter die Miete erst Mitte des Monats und zahlte lediglich rund 403 Euro. Der Vermieter kündigte dem Mieter.

Der Bundes­gerichts­hof entschied: Zwar sei hier eine Miet­minderung in Höhe von 5 Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber rund 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Über­weisung und die zu hohe Minderung haben insgesamt zu einem Zahlungs­rückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens.

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Kann der Mieter die Kündigung verhindern?

Im Prinzip ist das möglich. „Sind die Zahlungs­rückstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz, Geschäfts­führer des Deutschen Mieter­bundes. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungs­aufschub oder eine Raten­zahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann auch die Sozial­behörden einschalten, die die Miet­schulden gegebenenfalls übernehmen.

„Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsk­lage bezahlen“, sagt Ulrich Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Miet­rückstande angefallen sind.

Gibt es Ausnahmen, bei denen Mieter mit weniger schlimmen Konsequenzen rechnen müssen?

„Die persönlichen Gründe für den Zahlungs­verzug sind für die Kündigung unbedeutend“, erklärt Beate Heilmann. Selbst wenn ein Dritter, wie zum Beispiel das Jobcenter, für die Über­weisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Vermieter das Miet­verhältnis beenden. Nur in sehr speziellen Fällen hätten Gerichte Mieter im Zahlungs­verzug für unschuldig befunden: „Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, sodass er die Miete nicht mehr überweisen konnte“, sagt Beate Heilmann.

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Ab wann sollten Mieter einen Schuldnerberater um Hilfe bitten?

„Schuldner­beratungen sind immer dann sinnvoll, wenn absehbar ist, dass die eigenen Zahlungs­schwierigkeiten nicht nur vorüberg­ehend bestehen“, sagt Gerold Happ, Geschäfts­führer des Eigentümer­verbandes Haus & Grund. Je früher sich Betroffene Hilfe suchten, desto effektiver könne geholfen werden. Viele große Wohnungs­unternehmen unterhalten kompetente Beratungs­stellen und sind bei der Antrag­stellung für staatliche Transfer­leistungen wie Hartz IV oder Wohngeld behilflich, wie Beate Heilmann ergänzt. Diese Stellen arbeiteten zumeist sehr erfolgreich im Interesse des Vermieters.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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