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Immobilienrecht und Mietrecht | 22.01.2018

Mietkaution

Miet­sicherheit für Vermieter: Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart werden

Antworten auf wichtige Fragen rund um die Mietkaution

Beim Einzug in ihre neue Wohnung müssen Mieter in der Regel eine Mietkaution zahlen. Damit kann der Vermieter aber nicht machen, was er will - vielmehr gelten klare Regeln.

Der Umzug in die neue Wohnung ist schon teuer genug. In einer solchen Phase muss der Mieter zusätzlich meist noch für einen weiteren Kosten­faktor aufkommen - nämlich dann, wenn der Vermieter eine Mietkaution verlangt. Aber warum ist das überhaupt so?

Muss der Mieter die Kaution zahlen?

Eine Pflicht per Gesetz gibt es nicht. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass eine Kaution zu zahlen ist. Von dieser Möglichkeit machen viele Vermieter Gebrauch. Wurde eine Kaution vertraglich vereinbart, führt kein Weg daran vorbei, dass der Mieter zahlen muss. „Bleibt dies aus, kann dies eine außer­ordentliche Kündigung des Miet­verhältnisses nach sich ziehen“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Zulässig ist die dreifache Monatsmiete. „Hierbei ist die Netto­kalt­miete entscheidend“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilien­verband Deutschland IVD in Berlin. Grund­sätzlich bleiben die Betriebs­kosten unberücksichtigt. „Nur bei einer Pauschal­miete, also bei einer Brutto­warm­miete, ist der gesamte Mietpreis für die zulässige Höhe der Mietkaution entscheidend“, so Annett Engel-Lindner.

Kann der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja. „Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Die erste Rate ist zu Beginn des Miet­verhältnisses - nicht bei Vertrags­abschluss - fällig. Die zweite und dritte Rate muss in den beiden folgenden Monaten gezahlt werden. Steht im Mietvertrag die Klausel, dass die Kaution nicht in Raten gezahlt werden darf, ist das laut Bundes­gerichts­hof unwirksam (Az.: VIII ZR 344/02).

Welche Arten von Kaution gibt es?

Die gängigste Art ist die Barkaution. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenz­sicheren Kautions­konto anlegen, das Zinsen bringt. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution zurückzuhalten, bis der Vermieter ein solches Konto benennt. „Es ist Vermietern daher dringend anzuraten, rechtzeitig ein Kautions­konto anzulegen und dem Mieter dies schon vor der Schlüssel­übergabe mitzuteilen“, erklärt Annett Engel-Lindner.

Neben der Barkaution können Vermieter und Mieter auch andere Anlage­formen vereinbaren, etwa die Ver­pfändung eines Sparbuchs oder die Kautions­bürgschaft. „Mieter sollten sich die Kautions­zahlung unbedingt quittieren lassen“, empfiehlt Ulrich Ropertz. Die Quittung oder der Bankbeleg sollten zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahrt werden.

Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden?

In aller Regel werden mit dem Geld alle künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem jeweiligen Miet­verhältnis abgesichert. Das bedeutet: „Während des laufenden Miet­verhältnisses kann der Vermieter die Kaution nicht für streitige Forderungen verwenden“, sagt Julia Wagner. Vor Beendigung des Miet­verhältnisses darf der Vermieter nur dann an die Kaution ran, wenn seine Forderung rechts­kräftig fest­gestellt oder unstreitig ist, wie der Bundesgerichtshof entschied (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13)

Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht an die Regeln hält?

Unterlässt der Vermieter es, eine Mietkaution dem Gesetz entsprechend anzulegen oder nutzt er die Kaution, wenn er in finanziellen Schwierig­keiten ist, dann kann er unter Umständen wegen Untreue bestraft werden. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az.: VIII ZR 336/08). „Wer vor überraschenden Abhebungen des Vermieters von einem Kautions­konto sicher sein will, sollte vereinbaren, dass der Betrag auf ein Sparbuch einbezahlt wird, über das Mieter und Vermieter nur gemeinsam verfügen können“, so Ulrich Ropertz. Auch bei einem „verpfändeten“ Sparbuch oder einer Bürgschaft kann vereinbart werden, dass Aus­zahlungen an den Vermieter nur nach vorheriger Information an den Mieter erfolgen.

Wann bekommt der Mieter die Mietkaution wieder?

Eine eindeutige Frist, bis wann der Vermieter die Kaution zurück­zahlen muss, gibt es nicht. „Liegen weder Mängel noch Schäden vor, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen sofort überweisen“, so Annett Engel-Lindner.

Auf der anderen Seite steht dem Vermieter laut DMB eine Überlegungs­zeit zu, um abzuklären, ob er noch Ansprüche aus dem Miet­verhältnis hat und um zu prüfen, inwieweit Mängel oder Schäden vorliegen. Das kann drei Monate dauern, unter Umständen aber auch sechs Monate. Zurück­halten kann der Vermieter nach Angaben von Annett Engel-Lindner auch dann jedenfalls einen Teil der Kaution, wenn die Betriebs­kosten-Abrechnung noch aussteht. Beim Rückhalt muss er sich allerdings an den Werten des Vorjahres orientieren.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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