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Immobilienrecht, Kaufrecht und Verbraucherrecht | 12.04.2021

Ferien­domizil

Mit Freunden ein Ferien­domizil kaufen und teilen

Das sollten Sie beachten

Gemeinsam in Urlaub fahren ist das eine - zusammen eine Ferien­wohnung kaufen das andere. Sich darauf einzulassen, erfordert eine gute Vorbereitung und straffe Organisation, damit das Projekt gelingt.

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Nicht nur, aber auch wegen der Corona-Pandemie wächst die Beliebtheit von Ferien­wohnungen. Für manchen Reisenden liegt da der Gedanke nahe, ein eigenes Urlaubs­domizil zu kaufen - womöglich zusammen mit Freunden und Bekannten, um mit ihnen den Urlaub zu verbringen und die Kosten für die Immobilie zu teilen.

Erwerb in der Gruppe muss gut durchdacht sein

Auswahl, Finanzierung, Betreuung und Haftung gehören vorab geklärt. Zudem gilt es, die Nutzung des gemeinschaft­lichen Domizils zu organisieren: Die Freude daran wird zum Beispiel ohne Belegungs­regeln rasch dahin sein.

Nutzung muss geklärt werden

Viele Ferien­haus-Partnerschaften scheitern nach Erfahrungen von Experten an solchen Punkten. Fachleute raten Kauf­interessenten deshalb zur Aufstellung eines umfassenden Konzepts - und zwar schon vor dem Erwerb der Immobilie. Es sollte über den Termin­kalender hinaus auch eine Art Aufgaben­heft enthalten sowie Ideen für den Fall, dass ein Mit­eigentümer nicht mehr mitmacht.

Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutz­vereinigung für Auslands­immobilien hält ein solches Konzept für zentral für das Gelingen des Projekts: „Viel wichtiger als Geld ist, zu klären, wie die Nutzung geregelt wird.“ Einfach auf gutes Ein­vernehmen und alte Freund­schaft zu vertrauen, nennt auch Göran Holst vom Deutschen Ferienhaus­verband „den dümmsten Fehler“ beim gemeinsamen Erwerb.

Wer kümmert sich um Vermietung?

Ungetrübter Urlaubs­spaß in der gemeinsamen Ferien­immobilie erfordert also System bei der Alltags­betreuung. Für die Termin­planung reicht ein Online­kalender mit Einträgen, wer das Domizil zu welchen Zeiten nutzen darf. Ferien und Feiertage werden dabei gleich­mäßig verteilt.

Eigentümer, die vermieten wollen, legen diese Zeiten im Voraus fest, um Kollisionen mit ihren eigenen Urlaubs­plänen zu vermeiden. Die Gruppe bestimmt zur Verhinderung von Terminchaos am besten ein Mitglied, welches die Daten in den Kalender setzt. Bei einer geplanten Vermietung wird vorher geklärt, wer diese abwickelt.

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Wer kümmert sich um die Betreuung?

Ähnliches gilt für die Gebäude­unterhaltung. Darunter fallen Aufgaben wie Rasenmähen, Pool säubern, Putzen sowie die Schlüssel­übergabe bei vermieteten Wohnungen und Häusern. „Es ist hilfreich, solche Zuständigk­eiten Personen zuzuordnen und schriftlich fest­zuhalten“, sagt Peter Schollhörn. Dann entscheidet jeder, ob er die Aufgaben selbst erledigt oder einen Dienst­leister beauftragt und bezahlt.

Eine Alternative ist, einen verlässlichen Hausmeister­dienst zu verpflichten und die Kosten zu teilen. Der kümmert sich um alles einschließlich möglicher Reparatur­arbeiten. Diese Lösung vereinfacht vieles, zumal die Ferien­wohnung nicht direkt um die Ecke liegen wird.

Aber: „Solche Dinge schlagen auf jeden Fall bei den laufenden Kosten zu Buche, sie müssen also bei der Finanzierungs­rechnung berücksichtigt werden“, sagt Holger Freitag, Vertrauens­anwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB) in Berlin.

Finanzierung mit mehreren kein Problem

Die Finanzierung ist meist kein Problem - Banken ist es in der Regel egal, ob es einen Käufer gibt oder mehrere. Für Eigentümer macht das aber einen Unterschied: „Wenn einer allein unterschreibt, geht er in die Haftung“, sagt Philipp Rehberg von der Verbraucher­zentrale Nieder­sachsen. Deshalb sollten alle namentlich mit im Boot sitzen.

Im Prinzip bilden die Käufer automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese kann im Grundbuch stehen. Zusätzlich kann die Gruppe einen GbR-Vertrag schließen, in dem sie als Gesellschafter die Anteile an ihrer Immobilien regelt.

Das helfe, wenn einer aus dem Projekt wieder aussteigen will, sagt Göran Holst - zum Beispiel aus Alters­gründen oder weil die Familie irgendwann den Strandort satt hat. Derjenige kann seinen Anteil verkaufen, ohne das gleich die komplette Immobilie zur Disposition steht. Die Ausstiegs­konditionen bestimmt die Gruppe optimaler­weise genauso im GbR-Vertrag wie die Verteilung eines Vermietungs­gewinns.

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Gewinn muss versteuert werden

Den Gewinn müssen Ferienhaus­besitzer versteuern - und zwar zu ihrem persönlichen Steuersatz, wie der Steuer­berater Wolfgang Wawro in Berlin erläutert: „Basis ist die sogenannte Feststellungs­erklärung, die die Grundstücks­gemeinschaft jedes Jahr beim Finanzamt des Urlaubsorts abgibt.“

Selbst­nutzer dürfen haushaltsnahe Dienst­leistungen absetzen, jeder für sich entsprechend den Anteilen am Domizil. Göran Holst macht auf einen anderen finanziellen Vorteil aufmerksam: „Der Verkauf einer in der GbR gehaltene Ferien­immobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei.“

Keine Zuschüsse für Sanierung

Es existieren aber auch Nachteile. So gibt es für die energetische Sanierung von Ferien­immobilien keine öffentlichen Zuschüsse. „Sie gelten nicht als klassischer Wohnraum“, erläutert VPB-Experte Holger Freitag. Außerdem sind Ferien­wohnungen meistens Eigentums­wohnungen.

Nach dem Kauf muss sich die Gruppe folglich nicht nur untereinander einigen, sondern zusätzlich mit etlichen Mit­eigentümern des Gebäudes. Da steckt Konflikt­potenzial drin. Besondere Vorsicht ist Freitag zufolge bei der Sonder­konstruktion Bruchteils­eigentum geboten.

Damit die Ferien­immobilie nicht zum Klotz am Bein wird und Käufer ihr Investment in den Sand setzen, sollten sie vor dem Kauf rechtlichen und steuerlichen Rat einholen. Und sich selbst genau prüfen: Wollen wir unsere Ferien über viele Jahre mit den weitgehend gleichen Leute am gleichen Ort verbringen?

Quelle: dpa/DAWR/ab
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