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Immobilienrecht und Mietrecht | 10.04.2017

Unter­vermietung

Mitbewohner und Untervermietung: Was muss der Vermieter erlauben?

Grund­sätzlich können Mieter in vielen Fällen ihre Wohnung unter­vermieten

Wer jemanden in seiner Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters wohnen lässt, riskiert die Kündigung. Doch es gibt auch Ausnahmen von dieser Regel.

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Untervermietung der Wohnung bedarf der Zustimmung des Vermieters

Wer beruflich für ein Jahr ins Ausland geht, muss seine Mietwohnung nicht gleich kündigen. Grund­sätzlich kann die Wohnung auch auf Zeit unter­vermietet werden. Wichtig dabei: Es muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Ein Vermieter muss auch immer gefragt werden, wenn ein Mieter einen Dritten umsonst in seiner Mietwohnung oder Teilen davon wohnen lassen will.

„Unerlaubte Gebrauchsüberlassung“ kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen

Hält sich ein Mieter nicht an diese gesetzliche Vorgabe, dann ist im Juristen­deutsch von „unerlaubter Gebrauchs­überlassung“ die Rede. Das kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Aber nicht immer muss ein Mieter sich grünes Licht vom Vermieter geben lassen, wenn er jemanden in seiner Wohnung aufnimmt. „Keine Erlaubnis ist nötig beim Einzug des Ehe- oder des gesetzlich anerkannten Lebens­partners, außerdem bei sehr nahen Angehörigen wie Kindern und Eltern“, sagt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann. Gleiches gilt für Haus­angestellte und Pflege­personal.

Besucher können ebenfalls jederzeit ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden - voraus­gesetzt, sie bleiben dort nicht länger als sechs bis acht Wochen. Darauf weist Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland hin. Bei Au-pairs indes ist ein längerer Besuch anerkannt, genehmigungs­pflichtig ist das nicht. In jedem Fall ist es aber fair, dem Vermieter formlos mitzuteilen, wer über längere Zeit mit dem Mieter in der Wohnung lebt. Dann kann er das bei der Neben­kosten­abrechnung berücksichtigen.

Mieter müssen ein „berechtigtes Interesse“ am Untervermieten haben

Grund­sätzlich muss der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ am Unter­vermieten, Zwischen­vermieten oder am Gratis-Wohnen eines Dritten in seinen Räumen haben. An einer Zustimmung kommt der Vermieter in den allermeisten Fällen nicht vorbei. Ein Beispiel ist der Einzug des neuen Partners. Hier müsse der Vermieter zwar erst Ja sagen, erklärt Rolf Janßen vom Mieter­schutz­verein in Frankfurt. In aller Regel wird dem Mieter hier aber ein berechtigtes Interesse zugestanden.

Das berechtigte Interesse darf erst nach Abschluss des Miet­vertrags entstanden sein. Und es müssen nicht immer familiäre Gründe sein. „Es können zum Beispiel wirtschaftliche Gründe sein, die einen arbeitslos gewordenen Mieter zur Unter­vermietung eines Teils seiner Wohnung veranlassen“, erklärt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann.

Ein berechtigtes Interesse liegt auch vor, wenn die Wohnung aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen zeitweise nicht nutzbar ist. Ist die geräumige Mietwohnung nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Ehepartners zu groß geworden und soll ein Zimmer an einen Studenten vermietet werden, dann wird der Vermieter ebenfalls zustimmen müssen.

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Vermieter kann in Ausnahmefällen Untervermietung anlehnen

Nur in Ausnahme­fällen kann der Vermieter die Erlaubnis zur Unter­vermietung ablehnen. Das ist etwa der Fall, wenn der Lebens­gefährte noch ein Kind mitbringt, die Wohnung für drei Personen jedoch zu klein ist und es somit zu einer Über­belegung kommt. Der Vermieter kann auch dann Nein sagen, wenn der potenzielle Untermieter den Hausfrieden beeinträchtigen könnte. Setzt sich der Mieter über das Verbot hinweg und holt sich einen Untermieter in die Wohnung, kann der Vermieter aber nicht gleich fristlos kündigen. „Der Vermieter muss zunächst eine Abmahnung aussprechen und eine angemessene Frist zur Beendigung des Unter­miet­vertrags­verhältnisses stellen“, so Rolf Janßen vom Mieter­schutz­verein in Frankfurt. Lebt der Untermieter nach Ablauf der Frist immer noch in der Wohnung, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Hat der Vermieter zu Unrecht eine Unter­vermietung abgelehnt, dann kann der Mieter Schaden­ersatz in Höhe der entgangenen Untermiete geltend machen. „Dann kann der Mieter auch von seinem Sonder­kündigungsr­echt Gebrauch machen und fristlos kündigen“, erläutert die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann.

Vermietung der Wohnung an Touristen ist problematisch

Rechtlich problematisch ist es, die gesamte Wohnung an einen Messe­besucher oder einen Touristen zu vermieten. Darauf weist Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland hin. In Berlin etwa ist die tageweise Unter­vermietung der gesamten Wohnung an Touristen bereits gesetzlich untersagt. „Selbst wenn der Vermieter also sein Ein­verständnis erteilt, darf der Mieter nicht unter­vermieten“, so Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland.

Auch in anderen Regionen Deutschlands bedarf die kurzzeitige Vermietung der gesamten Wohnung oder nur von einzelnen Zimmern an Ferien­gäste oder Messe­besucher der besonderen Zustimmung des Vermieters. „Eine einfache Erlaubnis zur Unter­vermietung genügt nicht“, sagt Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland und verweist auf ein Urteil des Bundes­gerichts­hofs (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Siehe auch:

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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