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Baurecht und Verbraucherrecht | 19.04.2021

Honorare

Neu für Bauherren: Architekten­honorare jetzt frei verhandelbar

Wichtige Fragen und Antworten im Überblick

Zu den Kosten eines Bauprojekts gehören oft auch Honorare für Architekten. Bislang galt dafür die Honorar­ordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Jetzt aber ist das Verhandlungs­sache.

Seit Anfang dieses Jahres ist die angepasste Honorar­ordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in Kraft. Die wichtigste Neuerung: Die Architekten­honorare müssen sich nicht mehr in einem festen Rahmen von Mindest- und Höchst­sätzen bewegen, wie das bisher der Fall war. Sie sind nun frei verhandelbar.

Warum wurde die Honorarordnung geändert?

Die Neufassung der HOAI war notwendig, weil das Preisrecht der bisherigen Verordnung nach einem Urteil des Europäischen Gerichts­hofs (EuGH) gegen EU-Recht verstieß. „Mit den Änderungen ist sie aber eine gute Grundlage für die Verhandlungen zwischen Bauherren und Architekten oder Ingenieuren“, sagt Joachim Brenncke, Vize­präsident der Bundes­architekten­kammer. „Sie ist ein wesentlicher Beitrag zum Verbraucher­schutz.“

Was ändert sich jetzt für private Bauherren?

„Sie bekommen einen größeren Verhandlungs­spielraum,“ betont Prof. Frank Siegburg, Mitglied im Vorstand der Arbeits­gemeinschaft Bau- und Immobilien­recht im Deutschen Anwalt­verein (DAV). Private Bauherren, die ihr Eigenheim von einem Architekten planen lassen, können oft schwer einschätzen, welche Honorar­höhe angemessen ist. „Ihnen können die Honorar­spannen eine Hilfe sein, die nach wie vor in der HOAI enthalten sind. Sie sind eine realistische Grundlage für Honorar­verhandlungen.“

Für die Leistungen, für die bisher die verbindlichen Mindest- und Höchst­honorar­sätze galten, gibt es jetzt Honorar­tafeln zur unverbindlichen Orientierung. Sie können einfach übernommen werden.

Es ist aber auch möglich, individuell völlig andere Honorare zu vereinbaren, die sogar unter oder über den ehemaligen Spannen liegen können. Die vormals verbindliche Untergrenze wird nicht mehr als Mindestsatz, sondern als Basis­honorar­satz bezeichnet.

Werden ihre Honorare tendenziell steigen?

„Der Markt wird zeigen, wie sich die Honorare entwickeln“, so Joachim Brenncke. Im Moment sind Architekten und Ingenieure auf dem Bau gut im Geschäft und damit in einer soliden Verhandlungs­position. Das kann sich aber ändern, wenn die Konjunktur nachlässt, etwa als Folge der Corona-Pandemie oder durch den Anstieg der Zinsen. „Ich empfehle den Architekten, die eigenen Kosten transparent zu machen und daraus realistische Honorar­sätze abzuleiten. Die werden sicher in vielen Fällen über den Mindest­sätzen liegen. Aber Qualität hat ihren Preis, das akzeptieren die Bauherren in der Regel auch.“

Wie gehen Bauherren vor, die einen Architekten beauftragen wollen?

„Sie sollten von Anfang an über ihr Budget und ihren Bedarf sowie über das Honorar des Architekten sprechen“, rät Rechtsanwalt Mario van Suntum vom Bauherren-Schutzbund. Häufig ist es für die Bauherren sinnvoll, den Architekten nicht gleich von Anfang an umfassend, sondern nur stufenweise zu beauftragen.

„Wichtig ist es zudem, im Architekten­vertrag eine Kosten­obergrenze festzulegen, die dann verbindlich ist“, rät van Suntum. „So sind Bauherren weitestgehend vor Überraschungen sicher.“

Sind Bauherren vor unangemessenen Forderungen geschützt?

Ist der Bauherr Verbraucher, muss er spätestens bei der Angebots­abgabe in Textform vom Architekten auf die Möglichkeit hingewiesen werden, dass auch ein niedrigeres oder höheres als das in den Honorar­tafeln der HOAI enthaltene Honorar vereinbart werden kann.

„Fehlt diese Belehrung, gilt anstatt des höheren vereinbarten Honorars automatisch das jeweilige Basis­honorar“, erklärt van Suntum.

Haben sich die Anforderungen an die Honorarvereinbarungen verändert?

„Ja, die formalen Anforderungen sind gesunken“, erklärt Prof. Frank Siegburg. Während früher eine Honorar­vereinbarung nur dann wirksam war, wenn beide Parteien sie schriftlich getroffen und eigen­händig unter­schrieben haben, genügt heute die einfache Textform, zum Beispiel in einer E-Mail. Das macht vieles leichter.

Außerdem muss die Honorar­vereinbarung nicht mehr bei Auftrags­erteilung erfolgen, wie das früher zwingend vorgeschrieben war. Eine einmal geschlossene Vereinbarung kann jederzeit einvernehmlich in Textform abgeändert werden. Wird keine Honorar­vereinbarung in Textform getroffen, gilt der jeweilige untere Honorarsatz, der Basis­honorar­satz, als vereinbart.

Wie wird sich die neue HOAI auf die Baukosten auswirken?

„Wenn die Baukosten steigen, liegt das nicht unbedingt an der Planung und an den Honoraren für die Architekten“, meint Joachim Brenncke. Er verweist darauf, dass Material­kosten steigen und auch viele Handwerker ihre Preise erhöhen. Mit einer intelligenten Planung, die allerdings ihren Preis hat, kann der Architekt gegensteuern und die Baukosten im Zaum halten. An der Planung zu sparen, wäre also der falsche Weg. „Für den Mindestsatz bekommt man eben nur eine Mindest­leistung.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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