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Baurecht und Verbraucherrecht | 01.02.2021

Schlichtungs­ordnung

Neue Schlichtungs­ordnung: Warum es auf Baustellen so oft kracht

Neue Schlichtungs­ordnung Bau als effektives Konflikt­lösungs­modell

Zoff am Bau treibt Bauherren zur Ver­zweiflung. Es gibt Möglichkeiten, den Ärger ohne anwaltliche Hilfe aus der Welt zu schaffen. Besser ist es vorzubeugen. Das geht, wenn man um die Ursachen weiß.

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Streit gehört zum Bauen wie Wand und Dach. Die Konflikte strapazieren nicht nur die Nerven der Beteiligten, sondern auch den Geldbeutel des Bauherrn. Im schlimmsten Fall steht dessen Baustelle tage- oder wochenlang still.

Konfliktlösung durch neue Schlichtungsordnung Bau

Die neue Schlichtungs­ordnung Bau (SOBau) will genau das verhindern. Sie holt Firmen und Häusleb­auer an einen Tisch und begleitet sie durch das Projekt, damit keine Anwälte oder Gerichte eingeschaltet werden müssen. Handwerks­kammern haben ebenfalls Schlichtungs­stellen.

Dennoch stellt sich die Frage, warum es auf den Baustellen so oft kracht. Es liegt weniger an Mängeln als an Miss­verständnissen zwischen Bauherren und ausführenden Firmen beziehungs­weise Bauträgern meinen Experten. Knackpunkte sind die Vollständigkeit von Leistungen, die Übergabe zu Eigen­leistungen des Bauherrn und die Qualität der ausgeführten Arbeiten.

Private Bauherren sind oft unsicher

Die komplexen Baustellen­abläufe treiben schon Profis zur Ver­zweiflung. Laien stehen bei Planung und Ausführung ihres Wunsch­objekts erst recht auf verlorenem Posten. Es fehlt ihnen schlicht an Wissen.

Der Rechtsanwalt Andreas Renz, Mitglied der Arge Baurecht im Deutschen Anwalt­verein, macht es plastisch: „Die Kaffee­maschine wird vor dem Kauf anhand von Test­berichten vor- und rückwärts geprüft. Beim Hausbau funktioniert das nicht.“

Bauherren könnten weder auf Augenhöhe mit der Baufirma oder dem Bauträger kommunizieren noch deren Arbeit beurteilen. Das führe zu einem Gefühl von Unsicherheit. Das wiederum kann Reibereien auf der Baustelle zusätzlich befördern.

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Beschreibungen führen in die Irre

Schön klingende Bau­beschreibungen machen Bauherren den Durchblick nicht einfacher. Im Gegenteil. Sie sind ein klassischer Auslöser für Zoff, weil sie Erwartungen wecken, die nicht unbedingt erfüllt werden. Renz untermauert dies mit dem Beispiel Tür. In den Unterlagen sind „handwerklich sorgfältig gearbeitete CPL-Türen“ versprochen - gemeint ist jedoch kein Echtholz­furnier, sondern eine Mischung aus Papier und Melaminharz.

Die Liste lässt sich fortsetzen: Was ist unter hoch­wertigem Bodenbelag zu verstehen, Parkett oder Laminat? Was unter hoch­wertiger Dämmung? „ Bauherren haben von hochwertig in der Regel andere Vorstellungen als der Anbieter“, weiß Renz, der als Bau­schlichter tätig ist.

Andreas May vom Bauherren-Schutzbund (BSB) hat ähnliche Erfahrungen gemacht. Der Münchner nennt die Miss­verständnisse zwischen Firma „unter­schiedliche Inter­preta­tionen“. Etwa beim Begriff tapezier­fähige Oberfläche. Während Bauherren eine zum sofortigen Tapezieren und Streichen bereite Wand erwarteten, stelle die Baufirma lediglich eine grundsätzliche Eignung der Wand in Aussicht.

Übersetzt bedeutet dies nicht anders, als dass Häusleb­auer die Wand erst in Eigen­leistung schleifen und spachteln müssen, bevor sie die Tapete draufkleben. Zumindest dieses Konflikt­potenzial lasse sich entschärfen, indem im Vertrag eine „tapezier­fertige Oberfläche“ fixiert werde, empfiehlt May.

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Unerwartete Folgen führen zu intensiven Debatten

Streit­anfällig ist zudem der Umgang mit Bauaushub. Die Erde kann meistens nicht auf dem Grundstück gelagert werden, sondern muss abtransportiert werden. Dies erschließt sich häufig genauso wenig aus Bau­beschreibung wie die Mehr­ausgaben für den Transport. Diese Folgen „sind einem unerfahrenen Bauherrn aber nicht bewusst. Das führt zu intensiven Diskussionen“, sagt May.

Klaus Kellhammer vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Tübingen steht wie May Verbrauchern begleitend und kontrollierend zur Seite, die ihren Traum vom eigenen Haus realisieren wollen. Für Kellhammer werden typische Stolper­steine bereits in der Planungs­phase gelegt.

Er rät deshalb zur genauen Prüfung der Ausführungsp­läne. Sitzen die Fenster an der besprochenen Stelle, stimmt der Bodenaufbau? Sämtliche Fragen zu Technik und Material beeinflussen den Werkplan und müssen entschieden sein, bevor der Bauherr den Plan freigibt. „Sonst tauchen auf der Baustelle Stützen mitten im Raum auf, wo sie nicht hingehören. Dann gibt es Heulen und Zähne­klappern.“

Und der Ärger geht los. Sicherheits­halber sollten alle Entscheidungen schriftlich festgehalten werden. Ansprech­partner ist in der Regel der Bauleiter. Er koordiniert als verlängerter Arm der Baufirma oder des Bauträgers die Gewerke.

Änderungen bedeuten zusätzliche Kosten

Kellhammer kennt aber auch die Tendenz von Bauherren, einmal Vereinbartes zugunsten von Änderungs­wünschen über den Haufen zu werfen - mit der Konsequenz, dass die Kosten steigen und der Zeitplan durcheinandergerät. Er warnt davor, sich auf der Baustelle ein­zumischen und Handwerkern Ratschläge zu geben. „Die Baufirma ist dann aus der Haftung“, sagt der Berater.

Fehler sollten nicht an Ort und Stelle moniert werden, sondern schriftlich bei der ausführenden Firma. Am besten mit Fotos. Dann kann geklärt werden, ob tatsächlich etwas schief­gelaufen ist. Ein Riss an der Unterseite der Halbfertig­betondecke ist eine Kleinigkeit, ein Riss in einer tragenden Wand eine Katastrophe. Laien könnten das aber so gut wie nicht unter­scheiden, gibt Kellhammer zu bedenken.

Er, May und Renz empfehlen grund­sätzlich zwei Dinge. Erstens sollten Bauherren sich Sach­verstand von Bau­begleitern an die Seite holen, um Konflikten vorzubeugen, und zweitens sollten sie sich nicht auf den genannten Einzugs­termin verlassen. „Mindestens zwei Wochen nach der Abnahme bis zur endgültigen Schlüssel­übergabe einplanen, um Firmen Zeit zur Mängelb­eseitigung zu lassen.“ Das entspannt.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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