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Baurecht und Verbraucherrecht | 14.10.2021

Grundstücks­kauf

Nicht jedes Stück Land darf bebaut werden

Was beim Grundstücks­kauf zu beachten ist

Ein Grundstücks­kauf ist heutzutage fast schon Glücksache. Wer erfolgreich war, kann trotzdem nicht gleich das Haus planen. Denn erstmal gilt zu klären, ob und wann überhaupt gebaut werden darf.

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Bietet eine Stadt oder Gemeinde preiswertes Land an, freut das potenzielle Häusleb­auer. „Doch Vorsicht, das muss nicht unbedingt Bauland sein“, warnt die Schleswig-Holsteinische Notarkammer. „Es kann sich auch um Bau­erwartungs- oder Rohbauland handeln.“ Dann dürfen die Käufer womöglich erst in einigen Jahren bauen - oder nie.

Prinzipiell unterscheidet man vier Grundstücksarten

Ob Käufer ein Grundstück zum Hausbau nutzen dürfen, regeln der kommunale Flächen­nutzungs­plan, die Gemeinde­satzung und tatsächliche Gegebenheiten, informiert die Notarkammer. Rechtlich sind Grund­stücke in verschiedene Qualitäts­kategorien eingeteilt, die auch den Preis beeinflussen. Prinzipiell unter­scheidet man vier Grundstücks­arten: baureifes Land, Rohbauland, Bau­erwartungs­land und Ackerland. Nur das baureife Land darf gleich nach dem Kauf und der Erteilung einer Bau­genehmigung bebaut werden.

Befindet sich ein Grundstück in einer Stadt oder Gemeinde, etwa zwischen anderen Wohnbauten, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dort bald gebaut werden kann. „Denn dabei handelt es sich um den sogenannten Innen­bereich, der nach dem Baurecht grund­sätzlich für die Bebauung vorgesehen ist“, sagt Maike Sommer, Rechtsanwältin vom Bauherren-Schutzbund. Anders ist das außerhalb der Kommune oder gar auf einer landwirtschaftlichen Fläche. Dort handelt es sich in aller Regel nicht um Bauland.

Nicht unbedingt Anspruch auf Bebauung

„Baureifes Land, auch als Bauland bezeichnet, ist voll erschlossen, hat Zuwege zu Wasser, Strom und Zugang zu öffentlichen Wegen“, erklärt Rechtsanwalt Rolf Kemper von der Arbeits­gemeinschaft Bau- und Immobilien­recht im Deutschen Anwalt­verein. „Es ist deshalb teurer als die anderen Arten.“

Ist ein Grundstück nicht erschlossen und an die Infra­struktur angebunden, kann es sich um Bau­erwartungs­land oder Rohbauland handeln. Das ist meist deutlich preiswerter als baureifes Land. „Rohbauland ist zwar bereits als Bauland ausgewiesen, jedoch ist es noch nicht erschlossen und die Bebauung somit noch nicht möglich“, so die Notarkammer. „Handelt es sich gar um Bau­erwartungs­land, stimmt die Gemeinde der Bebauung im ungünstigsten Fall erst in Jahrzehnten zu.“

Kommunen bieten solche Grund­stücke durchaus an, jeder muss jedoch selbst entscheiden, ob es Sinn macht, so ein Stück Land zu kaufen. Manch einer hofft vielleicht, dass der Wert des Grundstücks mit der Baureife steigt. Allerdings kann die Kommune auch ihre Flächen­nutzungs­planung ändern. Dann kann es sogar sein, dass das Grundstück gar nicht den Status baureifen Landes erhält. „Wer Bau­erwartungs­land kauft, hat grund­sätzlich keinen Anspruch auf Planung und Baurecht“, warnt Kemper.

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An Erschließung beteiligen

Bei Rohbauland garantiert die Kommune zwar die Bebau­bar­keit der Fläche, aber nicht, ab wann. „Die Preise für Rohbauland sind etwas günstiger als für Bauland. Dafür müssen sich die Bauherren an den Erschließungs­kosten beteiligen“, sagt Maike Sommer.

Für Kauf­interessenten ist das Planungsamt der Kommune oder des Landkreises der beste Anlaufpunkt, um Informationen über den Status eines Grundstücks zu erhalten. Dort gibt es Auskunft über den Flächen­nutzungs­plan und abgeschlossene oder noch laufende Bebauungs­plan­verfahren der Kommune. Rechtsanwalt Kemper rät, vor dem Kauf eines Grundstücks zur Sicherheit immer zuerst das zuständige Bauamt zu kontaktieren.

„Nach dem Bau­gesetzbuch darf nur dort gebaut werden, wo ein kommunaler Plan oder - im Innen­bereich - der vorhandene Baubestand das erlaubt. Denn in Gebieten, für die zwar kein Bebauungs­plan, aber ein tatsächlicher Bebauungs­zusammenhang besteht, können Eigentümer eine Bau­genehmigung nach Paragraf 34 BauGB beanspruchen“, sagt Kemper. Ein Bauvorhaben ist dann zulässig, wenn es sich insbesondere nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Voranfrage kann absichern

Wer unsicher ist, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, kann auf das Instrument des „planungs­rechtlichen Vor­bescheides“ setzen. „Das ist eine Vorstufe zur Bau­genehmigung,“ sagt Kemper. So funktioniert es: Der Käufer eines Grundstücks richtet eine Bau­voranfrage an das Bauamt. Darin beschreibt er sein Bauvorhaben möglichst konkret und fragt an, ob das in Ordnung gehen würde.

Gibt die Kommune darauf einen positiven Bescheid, muss sie anschließend auch eine Bau­genehmigung erteilen. „Dieser Versuch kann gutgehen“, so der Rechtsanwalt. Genauso kann aber auch eine Ablehnung kommen und das Geld für die Voranfrage ist trotzdem weg.

Als langfristige Anlage kann der Kauf nicht baureifer Grund­stücke durchaus Sinn machen. Für Familien dagegen, die sich in absehbarer Zeit ein Eigenheim darauf bauen wollen, ist das Risiko groß. „Sie sollten sich nicht auf ein Grundstück fixieren, das unsicher ist, sondern flexibel bei der Suche nach einem baureifen Stück Land sein“, rät Anwältin Sommer.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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