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Verbraucherrecht | 07.04.2022

Immobilien­kauf

Nicht unbedingt günstig: Auch Zwangs­versteigerungen werden teurer

Was bei der Ersteigerung einer Immobilie zu beachten ist

Eine richtige Schnäppchen-Immobilie schießen? Das ist derzeit kaum möglich. Und wenn dann doch am ehesten bei einer Zwangs­versteigerung, oder etwa nicht?

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Immobilien aus Zwangs­versteigerungen haben den Ruf, besonders preiswert zu sein. Das war schon in der Vergangenheit nicht immer der Fall, jetzt aber halten die Preise oft mit dem übrigen Immobilien­markt mit. Der Verkehrs­wert von Objekten, die unter den Hammer kommen, steigt. Und es kommt durchaus vor, dass sich Interessenten aus Mangel an Alternativen gegenseitig so hochbieten, dass der Zuschlag weit über dem Marktwert erfolgt.

„Die Zwangs­versteigerung ist eine von mehreren Möglichkeiten, eine Immobilie zu erwerben“, sagt Walter Ruesch, Geschäfts­führer des Fachverlags für Wirtschafts­information Argetra. Meist handelt es sich um Objekte, deren Eigentümer in finanzielle Notlagen geraten sind und ihre Raten für Haus und Grundstück nicht mehr aufbringen können. Um an ihr ausstehendes Geld zu kommen, leitet die Gläubiger­bank dann ein Verfahren zur Zwangs­versteigerung ein und die Immobilie kommt unter den Hammer.

Die Zahl der Zwangs­versteigerungen in Deutschland sinkt seit Jahren, konstatiert der Fachverlag. Gründe seien die lange Zeit gute Konjunktur und die Niedrig­zinsen, die die Last von Krediten für Schuldner niedrig halten.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist rückläufig

Im vergangenen Jahr waren im Bundes­schnitt 32 von 100. 000 Haushalten von Zwangs­versteigerungen betroffen, im Jahr davor waren es 36. Nur etwa die Hälfte der eröffneten Verfahren endete vor Gericht. Die anderen betroffenen Immobilien wurden vorher verkauft. „Aber in diesem Jahr erwarten wir mehr Zwangs­versteigerungen, da mit der wachsenden Inflation die Zinsen steigen dürften“, sagt Ruesch.

„Da es in vielen Regionen immer schwieriger wird, überhaupt an eine Immobilie heranzukommen, ist die Zwangs­versteigerung als Alternative durchaus interessant“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Wer vorhat mitzubieten, sollte sich aber gut vorbereiten. „interessiert, die Immobilie so teuer wie möglich zu verkaufen.“

Grundbuch gibt Auskunft über Belastungen der Immobilie

Maßgeblich für den später aufgerufenen Mindest­preis ist das Verkehrs­wert­gutachten. Es ist beim Amtsgericht einsehbar. „Das Wert­gutachten entspricht der Markt­situation, die ein bis zwei Jahre zurückliegt“, so Walter Ruesch.

„In den letzten Jahren sind die Preise in vielen Regionen gestiegen.“ Da die Gutachten schon vor ein bis zwei Jahren erstellt wurden, lagen der Wert­ermittlung niedrigere Immobilien­preise zugrunde. „Dann könnte man sogar ein Schnäppchen machen, falls der Verkehrs­wert bei der Ver­steigerung nicht wesentlich überboten wird“, so der Experte.

Ausschlaggebend ist aber nicht nur der Verkehrs­wert, sondern auch eventuelle Eintragungen im Grundbuch, die die Immobilie unattraktiver machen können. „Jeder Interessent ist berechtigt, im Grundbuch nachzuschauen, wie die Immobilie belastet ist“, sagt Rechtsanwalt Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren. „Gibt es Wegerechte? Oder gar Wohnrechte? Das kann durchaus ernsthafte Konsequenzen und zusätzlichen Aufwand nach sich ziehen. Ebenso muss geklärt werden, ob Miet­verhältnisse bestehen.“

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Objekte können in der Regel nicht vorher besichtigt werden

Die größte Unsicherheit für Teilnehmer einer Zwangs­versteigerung ist, dass sie gewissermaßen die Katze im Sack kaufen. „Die meisten Bewohner haben wenig Interesse daran, Leute durch ihre Wohnung zu führen“, sagt Holger Freitag. „Eine vorherige Besichtigung des Objekts ist deshalb für die Interessenten schwierig bis unmöglich.“ Darum könne es passieren, dass sich nach dem Zuschlag heraus­stellt, dass das Gebäude Mängel hat, die den Wert mindern.

Eine Zwangs­versteigerung hat ihre eigenen Regeln. Man sollte schon mal als Zuschauer ein paar Termine besuchen, und sich mit dem Ablauf vertraut machen, ehe man ernsthaft ein eigenes Gebot erwägt. „Da sind durchaus Profis im Saal, die sich bestens mit dem Markt auskennen und wissen, wie sie am besten zum Zug kommen“, sagt Julia Wagner.

Das Prozedere hat durchaus etwas von einem Pokerspiel: Beim ersten Termin der Zwangs­versteigerung darf für Gebote, die unterhalb von 50 Prozent des Verkehrs­wertes liegen, kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstg­ebot unter 70 Prozent, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. Wer die Immobilie unbedingt haben will, wird da unter Umständen schon höher bieten, um sie auch sicher zu bekommen.

Richtige Schnäppchen lassen sich eher beim Zweittermin machen

Wer aber starke Nerven hat und günstig kaufen will, wartet auf den zweiten Termin. Dann fallen die Wertgrenzen weg, die Immobilie wird an den Meist­bietenden versteigert. Da kann man Glück haben, wenn nur wenige Bewerber mitsteigern. Oder Pech, wenn die Immobilie am Ende doch nicht so viel wert ist, wie das Verkehrs­gutachten angab. „Auch Gutachter können daneben liegen“, sagt Holger Freitag. „Denn auch sie dürfen die Immobilie vorher nicht ohne Zustimmung der Eigentümer besichtigen.“

Zum Termin der Zwangs­versteigerung ist eine Sicherheits­leistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrs­wertes zu hinterlegen. Bis Ende 2007 konnte diese Summe in bar gezahlt werden. Weil es aber Raub­überfälle gegeben habe, werden seitdem ausschließlich unbare Zahlungen akzeptiert wie Bundes­barschecks oder Überweisungen, sagt Freitag.

Schon die Höhe dieser Sicherheits­leistungen, die bei einem Verkehrs­wert von beispiels­weise 400 000 Euro immerhin 40 000 Euro beträgt, macht deutlich, dass Interessenten sich rechtzeitig vor dem Versteigerungs­termin um die Finanzierung ihres Immobilien­erwerbs kümmern müssen.

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Kaufpreis ist innerhalb weniger Wochen zu bezahlen

„Der Kaufpreis wird innerhalb weniger Wochen nach dem Zuschlag fällig“, sagt Walter Ruesch. Etwa sechs bis acht Wochen nach der Zwangs­versteigerung kommt es zum Verteilungs­termin, an dem die Forderungen der einzelnen Gläubiger bezahlt werden müssen. „Kann der neue Eigentümer die Summe nicht überweisen, geht das Objekt gleich wieder in die Zwangs­versteigerung. Und dann ist der Ersteigerer der neue Schuldner“, sagt Ruesch.

Zur Finanzierung der Immobilie sollte der Interessent rechtzeitig vor dem Versteigerungs­termin bei seiner Bank einen Antrag auf Auszahlung eines lang­fristigen Darlehens stellen. Das muss aber unter Vorbehalt geschehen, damit er nicht auf dem Kredit sitzen bleibt, falls er am Ende doch nicht den Zuschlag bekommt.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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