wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Mietrecht | 09.09.2015

Mieterhöhung

Ortsübliche Vergleichsmiete: Bei der Mieterhöhung wird die ortsübliche Vergleichsmiete als Begründung herangezogen

Ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für die Mieterhöhung

In München ist Wohnen oft teurer als in Berlin, auf dem Land zahlen Mieter meist weniger als in der Stadt. Wie viel Geld für eine Wohnung angemessen ist, regelt der Markt. Gespiegelt wird der Preis in der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist ein wichtiger Maßstab.

Werbung

Wie viel darf eine Wohnung eigentlich kosten? Und um welchen Betrag darf ein Vermieter die Miete erhöhen? Eine einfache Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Denn schließlich ist jede Wohnung anders, und auch nicht alle Nachbarschaften sind gleichermaßen gefragt. Allerdings gibt es einen Wert, an dem sich Mieter und Vermieter orientieren können - in einigen Fällen sogar müssen: die ortsübliche Vergleichsmiete.

Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt

„Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Schlüsselbegriff im deutschen Mietpreisrecht“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Will der Vermieter die Miete erhöhen, darf er dies nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. ausführlich: Mieterhöhung: Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?). Mieter müssen einer Mieterhöhung nur bis zu dieser gesetzlichen Obergrenze zustimmen. Und nicht nur das: „Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages gilt jetzt in vielen Städten und Gemeinden die sogenannte Mietpreisbremse“, betont Ropertz. Das heißt: Der Vermieter darf im Regelfall nur Mieten fordern, die höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Doch wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich ermittelt? „Definiert ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. In Paragraf 558 BGB heißt es in Absatz 2: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder (...) geändert worden sind.“

„Es ist für viele private Vermieter und auch für Mieter nicht immer einfach, den richtigen Wert zu finden“, weiß Happ. „Am einfachsten ist es noch, wenn es einen Mietspiegel gibt.“ Mietspiegel sind Preisübersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete. „Sie werden entweder von der Stadt oder zusammen von Eigentümer- und Mietervereinen erstellt beziehungsweise in Auftrag gegeben“, erklärt Ropertz. Zurzeit gibt es nach seinen Angaben knapp 600 Mietspiegel in Deutschland.

Werbung

Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel

Aber Mietspiegel ist nicht gleich Mietspiegel: „Man unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel“, erläutert Ropertz. Die einfachen werden in der Regel von den Interessenvertretern - also den Miet- und Eigentümerverbänden sowie den Gemeinden - ausgehandelt. Tatsächliche statistische Daten sind nicht zwingend die Grundlage.

Anders ist das bei qualifizierten Mietspiegeln: Sie werden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt. „Qualifizierte Mietspiegel werden meist von Forschungsinstituten erstellt und die Daten in regelmäßigen Abständen aktualisiert“, erklärt Happ. „Daher hat ein qualifizierter Mietspiegel auch ein gewisses Beweisprivileg vor Gericht.“

Komplizierter kann es sein, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, wenn es keinen Mietspiegel gibt. „Hier können Sie entweder auf eine Mietdatenbank zurückgreifen, lassen ein Gutachten erstellen oder benennen drei vergleichbare Wohnungen“, erklärt Happ. Der letzte Punkt dürfte aber Mieter und auch viele Privatvermieter schnell überfordern. „Sie müssten dafür theoretisch die ganze Nachbarschaft nach entsprechenden Wohnungen absuchen“, erklärt Happ. „Praktisch ist das kaum möglich.“ Ein Gutachten eines Sachverständigen wird deshalb für die meisten die bessere Lösung sein.

Werbung

Ortsübliche Vergleichsmiete als Begründung für Mieterhöhung

Ist die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann sie als Begründung für Mieterhöhungen herangezogen werden. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter aber nicht einseitig anordnen. „Er braucht dafür die Zustimmung des Mieters“, erklärt Ropertz (vgl. ausführlich: Muss eine Mieterhöhung begründet werden?). Mieter wiederum haben das Recht, zu prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind. Dabei können sie sich Zeit lassen: „Der Mieter kann den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhalten hat, und die beiden nachfolgenden Monate prüfen, ob er zustimmt oder nicht.“

Ist die Mieterhöhung formal und inhaltlich in Ordnung, muss der Mieter zustimmen und ab dem nächsten Monat nach Ende der Zustimmungsfrist die höhere Miete zahlen. „Haben Sie Zweifel, können Sie das Vorgehen des Vermieters aber auch rügen“, erklärt Happ. Das ist zum Beispiel möglich, wenn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Allerdings sollten Mieter das gut abwägen, denn es gibt auch Ausnahmen: Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen gelten nämlich spezielle gesetzliche Vorschriften. „An die ortsübliche Vergleichsmiete beziehungsweise Kappungsgrenzen muss sich der Vermieter hier nicht halten“, erklärt Ropertz.

Siehe auch:

Quelle: dpa/DAWR/pt
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: keine Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0/0/5/0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#1046

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d1046
 für RechtsanwälteEin Kanzleiprofil beim DAWR kann auch Ihnen helfen!