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Mietrecht | 04.10.2021

Übergabe­protokoll

Protokoll: Bei der Wohnungs­übergabe auf der sicheren Seite

Wichtige Fragen und Antworten zum Thema im Überblick

Miet­streitigkeiten können noch Monate nach Ein- oder Auszug schlaflose Nächte bereiten. Besser ist es, Mieter und Vermieter sorgen mit einem detaillierten Übergabe­protokoll für klare Verhältnisse.

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Übergabe­protokolle können bei einem Wohnungs­wechsel viel Ärger ersparen. Es ist sinnvoll, jeweils eines beim Ein- und Auszug zu erstellen. Doch verpflichtend ist das nicht. Zudem sagt ein Protokoll noch nichts darüber aus, wer eventuelle Schäden beheben muss. Was ist zu beachten?

Wer erstellt das Wohnungsübergabeprotokoll?

In der Regel macht das der Vermieter. Aber auch der Mieter hat das Recht, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. „Am besten ist es, wenn beide Parteien gemeinsam durch die Wohnung gehen und eventuelle Schäden protokollieren. Das ist besonders vor dem Einzug für den neuen Mieter wichtig, denn damit hat er einen Nachweis, ob bereits Mängel in der Wohnung vorgelegen haben“, erklärt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieter­vereins zu Hamburg. „So kann er die Beseitigung der Mängel verlangen und später nicht dafür verantwortlich gemacht werden.“

Müssen beide Parteien unterschreiben?

„Nein, es genügt auch, wenn nur eine Partei das Protokoll unterschreibt“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­schutz­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Aber dann hat es im Falle eines Gerichts­prozesses weniger Beweiskraft.“ Wenn nur eine Partei ein Übergabe­protokoll verfasst, empfiehlt sie, mit guten, datierten Fotos zu arbeiten, die den Zustand der Wohnung dokumentieren. Und einen Zeugen mitzunehmen.

Was sollte im Protokoll erfasst werden?

„Das Übergabe­protokoll ist gewissermaßen eine Moment­aufnahme des Zustands der Wohnung“, sagt Wagner. Alle sichtbaren Mängel werden dokumentiert. „Im Idealfall gehen Vermieter und Mieter gemeinsam durch alle Zimmer, inspizieren auch Bad, Küche, Balkon und Nebenräume. Fällt ihnen auf, dass zum Beispiel der Fußboden beschädigt, die Tapete rissig ist oder Fliesen gesprungen sind, wird das notiert.“ Typische Mängel sind Kratzer im Parkett, angestoßene Waschbecken oder große sichtbare Bohrlöcher.

Im Übergabe­protokoll sollten auch alle Zähler­stände festgehalten werden, etwa von Strom, Gas und Wasser. Auch die Anzahl der Schlüssel ist wichtig. Fehlt einer, kann es sein, dass aus Sicherheits­gründen die gesamte Schließa­nlage aus­gewechselt werden muss.

Ganz wichtig für Mieter ist es, beim Einzug zu dokumentieren, ob die Wohnung in einem renovierten oder unrenovierten Zustand ist. „Davon hängt ab, ob der Mieter später beim Auszug zu Schönheits­reparaturen verpflichtet ist“, sagt Chychla. „War die Wohnung unrenoviert und hat der Vermieter für keinen angemessenen Ausgleich gesorgt, muss er sie weder während der Mietdauer noch danach renovieren.“

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Wer muss die aufgelisteten Mängel beseitigen?

„Werden Mängel beim Einzug fest­gestellt, muss der Vermieter sie beseitigen. Handelt es sich jedoch nur um übliche Gebrauchs­spuren, muss der Mieter unter Umständen damit leben. Aber er hat dann die Gewissheit, dass im Protokoll festgehalten wurde, dass er diese Mängel nicht verursacht haben kann“, sagt Chychla.

Für Schäden, die im Übergabe­protokoll beim Auszug aufgelistet werden, kann der Mieter jedoch haftbar sein. Aber nur für Mängel, die auf vertrags­widrige Nutzung zurückzuführen sind, wie beispiels­weise große Wasser­flecken auf dem Parkett oder ein beschädigter Fußboden­belag „Übliche Gebrauch­spuren beim Wohnen muss der Mieter nicht beseitigen“, sagt Wagner.

„Vorsicht ist mitunter beim Klein­gedruckten angebracht“, warnt Chychla. „Manche Vermieter verstecken im Übergabe­protokoll den Satz: „Der Mieter ist verpflichtet, die genannte Mängel zu beheben.“ Das ist nicht rechtens!“

Gibt es Vordrucke für ein Übergabeprotokoll?

„Das Übergabe­protokoll ist völlig frei von Form­vorschriften. Es ist jedem Verfasser überlassen, was er aufnimmt, wie weit er ins Detail geht, und wie lang das Protokoll ist“, sagt Chychla. „Hilfreich ist aber ein Standard-Übergabe­protokoll, wie es zum Beispiel der Deutsche Mieterbund vorbereitet hat. Das eignet sich als Leitfaden für die Wohnungs­begehung.“

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Können Mängel nachgereicht werden?

Ja, Mängel können nachgereicht werden, denn es kann ja passieren, dass versteckte Schäden beim ersten Rundgang nicht entdeckt wurden. „Das sollte aber möglichst zeitnah geschehen. Denn es ist schwer, nach­zuweisen, dass der Mangel schon da war, wenn das Protokoll schon unter­schrieben ist“, sagt Wagner.

Strittig kann es werden, wenn der Vermieter einen offensichtlichen Mangel, wie Schimmel­flecken, einfach über­streicht. „Dann kann der Mieter diesen Schaden erst später feststellen, nämlich wenn der Schimmel durch­schlägt“, stellt Siegmund Chychla klar. „Er sollte dem Vermieter diesen Schaden aber auf jeden Fall mitteilen.“

Stellt der Vermieter längere Zeit nach dem Auszug des Mieters Schäden fest, die nicht im Protokoll stehen, muss er den Mieter zur Mängelb­eseitigung auffordern und hat dann sechs Monate Zeit, Schaden­ersatz geltend zu machen, ergänzt der Hamburger Mietexperte. Danach ist der Anspruch verjährt.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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