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Baurecht und Verbraucherrecht | 21.06.2022

Zahlungs­problemen

Rate in Gefahr? Bei Zahlungs­problemen früh die Bank informieren

Was Betroffene tun können

Ist die Finanzierung des Eigenheimes auf Kante genäht, kann es bei anhaltend hoher Inflation und steigenden Bauzinsen eng werden. Wer in Schwierig­keiten gerät, sollte früh das Gespräch suchen.

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Die Gründe, weswegen Eigen­heim­besitzer ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können, sind vielfältig. Die Lösung sieht aber immer gleich aus: Den Dialog mit der Bank suchen. Aus Scham den Kopf in den Sand zu stecken, wäre in jedem Fall der falsche Weg. Denn wenn Raten nicht gezahlt oder gekürzt werden, folgt nach einer Mahnung die Kündigung des Kredits, dann das Gerichts­verfahren und schließlich die Zwangs­versteigerung. Das gilt es abzuwenden, um die Immobilie zu retten.

Oft hilft schon ein ehrlicher Kassensturz

„Bei den monatlichen Ausgaben gibt es häufig Reserven, die auf den ersten Blick gering erscheinen, aber am Ende helfen können, die Rate doch noch zu halten“, sagt Roland Stecher, Immobilien­experte bei der Verbraucher­zentrale Bremen. Das können Streaming­dienste, ungenutzte Mitglied­schaften in Vereinen oder teure Handy­verträge sein. Wer darauf verzichtet, spart bares Geld, das er in die Immobilien­finanzierung stecken kann.

Möglich ist auch, Sparpläne oder Lebens­versicherungen eine Zeit lang beitragsfrei zu stellen. „Allerdings sollte man nicht an lebens­notwendigen Dingen sparen, sondern sich Luft zum Atmen lassen“, rät Stecher. „Sonst verzögert man den Prozess nur.“

Eine Reduzierung der Tilgungsrate kann über den Engpass helfen

Reichen die eigenen Reserven nicht aus, um das Loch zu stopfen, ist der Kontakt zur Bank unumgänglich. Der sollte möglichst früh erfolgen, nicht erst, wenn die Rate nicht mehr gezahlt werden kann.

„Der Kunde merkt ja viel eher als die Bank, wenn er in Schwierig­keiten gerät“, sagt Dirk Stein, Immobilien­experte beim Bundes­verband deutscher Banken in Berlin. „Dann ist es ratsam zu besprechen, wie groß der Engpass ist und wie lange er voraussichtlich andauern wird. In den allermeisten Fällen findet sich ein Weg.“

Es ist zum Beispiel möglich, die Tilgungs­rate zu reduzieren. Viele Bauherren tilgen wegen der bei Abschluss günstigen Zinsen laut Stein mit Raten zwischen drei und fünf Prozent. „Wenn man die Tilgungs­raten zum Beispiel auf ein Prozent reduziert, bringt das schon eine spürbare Entlastung.“ Bei größeren Zahlungs­ausfällen könne die Tilgung sogar zeitweise vollständig ausgesetzt werden, dann müsse der Kunde nur die Zinsen zahlen.

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Banken sind bei Schwierigkeiten in der Regel gesprächsbereit

Der Kunde hat zwar grund­sätzlich kein Recht auf Tilgungs­reduzierung oder -aussetzung, aber es lohnt sich, mit der Bank darüber zu verhandeln. „Gut ist, wenn bei der Vertrags­gestaltung von Anfang an vereinbart wurde, dass die Tilgungs­raten während der Laufzeit verändert werden können“, sagt Roland Stecher. Aber auch wenn dieser Passus fehle, seien die Banken im Allgemeinen gesprächs­bereit, weil auch sie Interesse an der vollständigen Rück­zahlung des Darlehens hätten.

Überweist der Kunde seine Raten jedoch nicht, hat das ernste Folgen. „Wenn der Verbraucher mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder auch nur teilweise im Verzug ist und der Zahlungs­rückstand insgesamt mindestens 2,5 Prozent des Darlehens­betrages beträgt, hat die Bank das Recht, das Immobilien-Darlehen gesamt­fällig zu stellen“, sagt Holger Freitag, Vertrauens­anwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.

„Sie kann also die gesamte ausstehende Summe auf einmal zur Zahlung verlangen.“ Um dem Verbraucher eine letzte Chance zu lassen, muss die Bank aber eine zwei­wöchige Frist setzen. Und sie muss ihm ein Gespräch anbieten, wie die Kuh vom Eis zu holen sein könnte.

Letzter Ausweg: Zwangsvollstreckung

Gelingt es nicht, die weitere Finanzierung des Kredits auf die Beine zu stellen, muss sich der Bauherr wohl oder übel von seiner Immobilie verabschieden. „Das ist aber die absolute Ausnahme“, sagt Dirk Stein.

In solch einem Fall gilt es, möglichst die Zwangs­voll­streckung der Immobilie zu vermeiden. „Weder die Bank noch der Kunde haben Interesse an einer Zwangs­voll­streckung“, so Stein. Abgesehen vom niedrigen Erlös und den zusätzlichen Kosten für das Gerichts­verfahren bekommt der Kunde auch negative Schufa-Ein­tragungen. Wer einmal eine Zwangs­voll­streckung durchlaufen hat, erhält so schnell nicht wieder einen Immobilien­kredit, auch wenn sich seine Einkommens­verhältnisse spürbar verbessern.

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Kreditvertrag solide und flexibel aufstellen

Um eine Zwangs­voll­streckung zu vermeiden, kann man mit der Bank vereinbaren, die Immobilie selbst zu verkaufen. Auch hier ist Kooperation angesagt: „Die Bank ist beim frei­händigen Verkauf immer mit im Boot, denn der Verbraucher kann das Grundstück nur mit der Grundschuld veräußern“, sagt Holger Freitag.

Kooperiert der Verbraucher aus Sicht der Bank nicht ausreichend, wird sie von ihrer Sicherheit Gebrauch machen und die Grundschuld verwerten. „Das läuft dann darauf hinaus, dass die Immobilie zwangs­versteigert wird“, so der Rechtsanwalt. Das dauert unter Umständen länger und die Bank muss das Verfahren vor­finanzieren. „Auch deswegen ist die Zwangs­versteigerung meist der letzte Schritt.“

In schwierigen Zeiten zahlt es sich aus, wenn der Immobilien­kredit von Anfang an solide finanziert und flexibel gestaltet wurde. Denn während der langen Laufzeit können immer mal wieder Zahlungs­probleme entstehen. „Dann ist es das A und O, mit der Bank zu reden“, sagt Dirk Stein. „Denn beide Seiten haben das Interesse, den Kredit bis zum Ende am Leben zu erhalten.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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