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Immobilienrecht und Mietrecht | 13.03.2017

Modernisierung

Ratgeber Modernisierung: Diese Rechte und Härte­fall­bestimmungen sollten Mieter kennen

Mit einer Modernisierung ist in den meisten Fällen auch eine Miet­erhöhung verbunden

Will der Vermieter eine Immobilie modernisieren, kann der Mieter dagegen meist nur wenig machen. Es gibt aber Ausnahmen. Es lohnt sich, seine Rechte und die Härte­fall­bestimmungen zu kennen.

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Die lang gewünschte Dusche, schall­dichte Fenster oder der ersehnte Balkon - es gibt viele Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie dann auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit um Modernisierungs­maßnahmen. In bestimmten Härtef­ällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite.

Wann sprechen Experten von einer Modernisierung?

„Es muss sich um eine bauliche Ver­änderung handeln“, sagt Inka Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus und Grund in Berlin. Dazu gehört die energetische Sanierung, etwa die Dämmung der Fassade. Zudem gilt das, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, den Gebrauchs­wert der Immobilie nachhaltig zu erhöhen, etwa durch einen neu angebauten Balkon oder einen Fahrstuhl für ein Mehr­parteien­haus. Außerdem ist es der Fall, wenn der Vermieter neue gesetzliche Vorgaben umsetzen muss, etwa Rauchmelder oder modernere Wasser­zähler anbringen. Anschließend darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.

Müssen Mieter eine Modernisierung dulden?

Grund­sätzlich ja. „Ob der Mieter damit einverstanden ist oder nicht, spielt keine Rolle“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Er könne aber eventuell anzweifeln, dass es sich bei der angekündigten Maßnahme tatsächlich um eine Modernisierung handelt. Denn der Vermieter muss klar zwischen Modernisierung und Instand­setzung unter­scheiden. „Wenn der Mieter zehn Jahre in der Wohnung wohnt und der Teppich neu gemacht werden muss, ist das eine Instand­setzungs­maßnahme“, erklärt Inka Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus und Grund in Berlin. Für reine Instand­setzungen kann der Vermieter keine Miet­erhöhung durchsetzen.

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Bis wann muss der Vermieter den Mieter informieren?

Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich ankündigen. Dabei müsse er darlegen, welchen Umfang die Maßnahme hat, wann sie beginnt sowie die Zeiträume für die einzelnen Arbeiten und wie lange diese dauern. „Bei einer neuen Heizungs­anlage zum Beispiel ist es für den Mieter wichtig zu wissen, ob nur der Kessel im Keller ausgetauscht wird oder ob auch die Heizkörper in den Wohnungen ausgetauscht werden“, sagt Inka Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus und Grund in Berlin. Der Vermieter muss aber auch die voraus­sichtliche Miet­erhöhung angeben und - falls erforderlich - Veränderungen bei den Betriebs­kosten. Und er muss den Mieter auf Form und Frist möglicher Härte­einwände hinweisen. „Tut er das nicht, ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden“, erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann, Anwältin für Mietrecht in Berlin.

Gibt es Härtegründe, die der Mieter anführen kann?

Unter Umständen. Beispiels­weise, wenn umfangreiche Maßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Oder wenn sich durch einen Einbau einer Dusche der Grund­schnitt der Wohnung verschlechtern würde - etwa die Küche kleiner wird. Meist fallen jedoch nur Gründe ins Gewicht wie eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Mitbewohners, erklärt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein. Sie erzählt von einem Fall, in dem im Mietshaus die Heizung komplett erneuert werden sollte, einschließlich neuer Rohre in den Wohnungen. „Eine Mieterin betreute aber ihre pflege­bedürftige Mutter in ihrer Wohnung, während die Wände aufgestemmt werden sollten“, sagt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein. Der Vermieter sei der Frau entgegen gekommen: Er habe für die Zeit der Maßnahme die Kosten für einen Tages­pflege­platz übernommen.

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Die Wohnung wird zu teuer - kann das eine Modernisierung verhindern?

Nein. „Mit diesem Argument kann allenfalls nach Abschluss der Modernisierungs­maßnahmen die Miet­erhöhung selbst bekämpft werden“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Der Mieter müsse vorher in Textform Einwand erheben, also per Mail, Fax oder Brief. Dafür hat er höchstens einen Monat Zeit, nachdem der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat, erklärt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein. Das Problem: „Welche Mietkosten zulässig sind, ist strittig.“ Das Landgericht Berlin urteilte laut Heilmann, dass der Härtefall eintrete, wenn mehr als 33 Prozent des Netto­einkommens aller Haushalts­mitglieder für die Miete aufgewendet werden. Andere Gerichte haben den Wert laut Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein höher angesetzt.

Gibt es Verträge, die eine Mieterhöhung danach ausschließen?

Ja. „Hat der Mieter einen Staffel­miet­vertrag unter­schrieben, darf der Vermieter die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöhen“, erklärt Inka Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus und Grund in Berlin. Zumindest nicht bis zum Ablauf der Staffel­miete. Gleiches gelte für Indexmiet­verträge, „außer im Fall von Gesetzes­änderungen, die der Vermieter umsetzen muss“.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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