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Bauplanungsrecht und Baurecht | 03.11.2016

Insolvenz der Baufirma

Ratgeber: Wie Bauherren beim Hausbau möglichst wenig Geld verlieren

Tipps damit Kosten nicht ins Uferlose steigen

Die Baufirma geht pleite - ein Horror­szenario für Bauherren. Ihr Haus ist gerade mal halb fertig, auf der Baustelle passiert ewig nichts und die Kosten drohen ins Uferlose zu steigen. Doch genau für solche Risiken können Bauherren Sicherheits­puffer einplanen.

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Die Insolvenz der Baufirma bringt angehenden Eigentümern jede Menge Ärger und Probleme: Die Fertig­stellung der Immobilie verzögert sich um etliche Monate, und die Finanzierung kann ins Wanken geraten, wenn etwa Zusatz­kosten entstehen und eingeplantes Fördergeld womöglich ausbleibt.

Pleite von Baufirma kann Auswirkungen auf die Finanzierung haben

Grund­sätzlich gilt, dass der Kredit­nehmer die Raten für das Darlehen weiter bedienen muss, selbst dann, wenn auf dem Bau überhaupt nichts mehr passiert. „An dem Kredit haben Bauherren dann jahrzehntelang zu knabbern“, sagt Holger Freitag, Vertrauens­anwalt des Verbandes der Privaten Bauherren (VPB). Und wer den Kredit­vertrag kündigen will, muss meist mit einer sogenannten Vor­fälligkeits­entschädigung rechnen. Diese könne sich kaum jemand leisten. Zusätzlich schlägt die Miete für die bisherige Wohnung zu Buche.

Viele Bauherrn benötigen eine Nachfinanzierung

Oft reicht irgendwann der ursprüng­liche Kredit nicht mehr aus. Der Bauherr braucht dann eine Nach­finanzierung. In diesem Fall prüft die Bank die Relation zwischen den Mehrkosten und dem Haupt­darlehen zum Wert der teilweise fertigen Immobilie. Besonders kritisch sind dann hohe Ausgangs­finanzierungen, erklärt Max Herbst von der FMH-Finanz­beratung: „Wer schon 90 Prozent bekommen hat und jetzt plötzlich nochmals 20 Prozent mehr Darlehen benötigt, obwohl das Haus nicht werthaltiger wird, muss harte Verhandlungen in Kauf nehmen.“

Herbst rät, dass Bauherren schon im ersten Kredit­vertrag einen sogenannten Nicht­abnahme­betrag vereinbaren. Dieses Geld geht über die eigentliche Darlehens­summe hinaus und ist für Unvorhersehbares wie eine Pleite bestimmt. Der Betrag sei häufig auf zehn Prozent des Darlehens oder 20.000 Euro begrenzt.

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Beim Vertragsabschluss das finanzielle Risiko minimieren

Bauherren können das finanzielle Risiko aber auch auf anderem Weg abfedern - und zwar bereits wenn sie den Vertrag abschließen. Dafür sollten sie von der Baufirma oder dem Bauträger die Vorlage einer Bürgschaft für die Fertig­stellung und Gewähr­leistung fordern, empfiehlt Hartmut Schwarz von der Verbraucher­beratung Bremen.

Üblicherweise geben Banken solche Bürg­schaften. „Bei den Firmen ist das unbeliebt, weil es sie Geld kostet“, sagt Schwarz. Manche versuchen die Kosten dem Bauherrn aufzudrücken. Schwarz rechnet vor: Bei 300.000 Euro Baukosten macht das etwa 9.000 Euro mehr aus. Im Vergleich zu den Folgekosten einer Baupleite sei das erträglich.

Wichtig ist die Wahl des Bauunternehmens

Wie schlimm die Folgen der Pleite sind, hängt vom Vertrags­partner ab - also ob ein Bauträger die Immobilie errichtet oder der künftige Eigentümer selbst eine Firma beauftragt hat, die auf seinem eigenen Grund und Boden arbeitet. Gerade in Städten lassen viele ihr Eigenheim schlüssel­fertig vom Bauträger bauen. Doch er erstellt nicht nur das Haus, sondern bringt auch das Grundstück mit. Das bedeutet: Im Fall einer Pleite droht der Verlust von Geld und Grundstück.

Vorauszahlungen durch Bürgschaft absichern

Doch soweit muss es nicht kommen. Denn die Bank, die den Bauträger finanziert, hat die Wahl, ob sie den Bauherrn mit der Ruine sitzen lässt oder ihm seine Abschlags­zahlungen erstattet, erläutert Freitag. Allerdings erstatten die Banken meist die an den Bauträger geleisteten Abschlags­zahlungen nicht komplett, sondern höchstens bis zum Wert der Ruine.

Bauträger-Kunden sollten deshalb ihre Voraus­zahlungen absichern. Das geht ebenfalls mit einer Bürgschaft.

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Raten nach Baufortschritt zahlen

Damit Bauherren ihr Geld nicht komplett in den Sand setzen, sollten sie außerdem Leistungen nach und nach bezahlen - nur nach Bau­fortschritt und idealer­weise erst nach mängelfreier Abnahme, rät Schwarz.

Im Fall einer Pleite braucht es manchmal Geduld. Denn den Weiterbau muss der Insolvenz­verwalter erlauben. Das gilt sowohl bei Bauträger­projekten als auch bei selbst beauftragten Bau­unternehmen. Bis er dazu eine Entscheidung fällt, können sechs Monate oder mehr vergehen. Für die Gespräche mit dem Insolvenz­verwalter sollte man den aktuellen Baustand und die erbrachte Bauleistung dokumentieren, empfiehlt Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund. Wer ohne Erlaubnis etwa Wände hochzieht und das Dach deckt, macht sich eventuell schaden­ersatz­pflichtig.

Dokumente wie Bau­genehmigung, Bau- und Ausführungs­pläne sowie Nachweise zur Energie­einspar­verordnung kann der Bauherr einfordern, wenn er die ausführende Firma selbst beauftragt hat. Dann stehen ihm diese Unterlagen zu. Meist bekommt er sie über den Architekten.

Bauträger sollten zeitnah Kopien von Bauunterlagen einfordern

Gibt es einen Bauträger, behält dieser in der Regel die Papiere. Käufer sollten deshalb laut Schwarz immer zeitnah Kopien verlangen. Wer im Gesamt­vertrag eine Pauschale für Dokumente vereinbart, hat ein Recht auf die Aushändigung. Ansonsten helfen geschicktes Fragen - und nach der Pleite ein Rechtsanwalt.

Die Papiere sind bares Geld wert. Denn häufig fließen Zuschüsse, etwa von der KfW-Bank, erst wenn sie vorliegen. Doch hier gibt es Spielräume. Die Kredit­anstalt verlängert Grund­sätzlich Einreichungs­fristen und akzeptiert alternative Nachweise. Das hänge aber vom Einzelfall ab, betont eine Sprecherin. Ihr Vorschlag: Der Bauherr solle sich mit einem Sachverständigen abstimmen und der KfW Vorschläge machen.

Experten raten vom Ausstieg aus bestehenden Bauverträgen ab

Käufer von Bauträger-Objekten verlieren die Grundbuch­vormerkung und damit ihre einzige wirkliche Sicherheit. Wer auf dem eigenen Grundstück baut, könnte den Schritt erwägen, jedoch nur wenn der Bauherr vertraglich ein Kündigungs­recht für den Pleitefall vereinbart hat.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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