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Bauplanungsrecht und Baurecht | 12.04.2016

Baufläche

Ratgeber zum Thema Hausbau: Wie berechnet man die Baufläche?

Jeder Quadrat­meter kostet und deshalb ist die Planung der tatsächlich benötigten Quadrat­meter sinnvoll

Vielen Menschen fällt es schwer, sich Größen vorzustellen. Beim Hausbau ist so mancher davon überfordert, wie groß ein Grundstück sein muss. Und auch die Kommunen schreiben so manches dazu vor, etwa wie viel Prozent der Fläche überhaupt bebaut werden dürfen.

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Der Traum vom Eigenheim ist teuer. Hier lohnt sich das Sparen an der Größe. Jeder Quadrat­meter kostet - nicht nur die Baufläche für das Haus, sondern auch für Garten und Stell­plätze. Hinzu kommen mögliche Vorgaben der Kommunen. So findet man heraus, wie viel Quadrat­meter man wirklich braucht:

Wohnfläche und Anzahl der Geschosse:

Wer ein Haus plant, hat in der Regel eine Vorstellung von der benötigten Wohnfläche. Die dazugehörende Baufläche hängt davon ab, über wie viele Geschosse sich die Wohnfläche verteilt. Bei einer Wohnfläche von 150 Quadrat­metern in einem freistehenden Einfamilien­haus mit zwei Geschossen, davon das Ober­geschoss mit Dach­schrägen, benötigt man etwa elf mal neun Meter. Das sind dann knapp 100 Quadrat­meter für die Grund­fläche.

Garage oder Stellplatz:

Hier muss man wissen, dass in vielen Kommunen zwei Stell­plätze für ein Einfamilien­haus Pflicht sind. Bei Einzel­garagen plant man dann mit rund sechs mal drei Metern für die bebaute Fläche, bei Doppel­garagen mit sechs mal sechs Metern. Wenn davor noch Stell­plätze gewünscht sind, kommen weitere 20 oder 40 Quadrat­meter hinzu. In diesem Fall benötigen die Bauherren für Haus, Doppel­garage und Stell­plätze rund 180 Quadrat­meter für die Bebauung.

Garten:

Sinnvoll ist, das Doppelte der zu bebauenden Grund­fläche einzuplanen. Das sind in diesem Beispiel 360 Quadrat­meter Freifläche, wobei auch der Grenz­abstand zwischen Haus und Grundstücks­grenze mitberücksichtigt werden muss. Dieser beträgt in vielen Bundes­ländern rechts und links drei Meter.

Grundstücksgröße zusammenrechnen:

Das Grundstück für das zwei­geschossige Einfamilien­haus mit 150 Quadrat­metern Wohnfläche, zwei Garagen und Stell­plätzen sowie einem großen Garten müsste Quadrat­meter groß sein. Möglich sind aber auch kleinere Flächen: Bei 90 Quadrat­metern Wohnfläche ohne Garten und Garage liegt die Grundstücks­größe bei mindestens 200 Quadrat­metern. Doch so ein Grundstück sei kaum zu finden. Ein freistehendes Einfamilien­haus braucht mindestens 400 Quadrat­meter. Alles, was kleiner ist, sind ausgeschriebene Flächen zur Errichtung von Doppelhaus­hälften oder Reihen­häusern.

Die meisten verkauften Grund­stücke haben heute zwischen 400 und 600 Quadrat­meter Fläche. Früher waren es mal 800 bis 1000 Quadrat­meter, da waren dann auch die Häuser der Familien größer. Stadt­bewohner entscheiden sich häufiger für etwas Kleineres. Die Leute lösen sich von übermäßigen Wohn­vorstellungen. Dies geschehe auch aus Zeit­gründen, denn schließlich müsse man ein großes Grundstück dauerhaft in Schuss halten. So reicht vielen Bauherren mittlerweile ein kleinerer Garten.

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Vorgaben von Ländern und Kommunen:

Vor dem Kauf eines Bauplatzes müssen Bauherren etwaige Auflagen durch die Kommunen beim zuständigen Stadt- oder Kreisbauamt prüfen. Das gewählte Grundstück sollte erschlossen und zur Bebauung von Wohn­häusern freigegeben sein. Vor allem in Neubau­siedlungen werden durch die Städte sogenannte Bebauungs­pläne vorgegeben, die unter anderem festlegen, wie viel Prozent der Grundstücks­fläche bebaut werden dürfen und mit wie vielen Geschossen. Meistens sind 40 Prozent in Wohn­gebieten sowie eine ein- bis zwei­geschossige Bebauung. Weitere Vorgaben können das Material und die Farben der Dachziegel und Fassade betreffen.

Liegt kein Bebauungs­plan vor, greift das Bundesbau­gesetz mit Paragraf 34. Laut diesem soll sich das neue Gebäude an die vorhandene Umgebung anpassen. Was das im Einzelnen bedeutet, sollte man bei der Stadt sicherheits­halber erfragen. Ob das individuelle Bauvorhaben dann bewilligt wird, liegt jedoch im Ermessen der Stadt.

Tipps zur Grundstück suche

Auf dem Land ein freies Grundstück zu finden, scheint derzeit leichter als in der Stadt. Die Kommunen geben ihr Bauland gern an Investoren ab, die dieses parzellieren und mittels Bauträger mit Häusern bestücken. So treffen immer mehr junge Familien insbesondere am Stadtrand auf Neubau­gebiete, wo die Parzellen­größe und der Haustyp bereits festgelegt sind. Die Alternative kann ein Abbruch­grundstück sein. Hier bricht man den vorhandenen Bau auf dem Grundstück ab, parzelliert die Fläche nach den eigenen Wünschen und verkauft die ungenutzten Parzellen weiter. Voraussetzung ist, die Kommune stimmt dem Abbruch zu und genehmigt die Grundstücks­teilung und die Neubebauung.

Für das Grundstück selbst wird empfohlen, auch auf die Beschaffenheit des Bodens zu achten. Denn ein schwieriger Baugrund treibe die Baukosten in die Höhe. Ist der Grundwasser­spiegel beispiels­weise höher als normal, muss der Keller gesondert abgedichtet werden. Liegt das Grundstück am Hang oder ist schwer zugänglich, gestaltet sich der Hausbau zeitaufwendiger.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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