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Immobilienrecht und Mietrecht | 09.01.2017

Mietpreis­bremse

Ratgeber zum Thema Mietpreis­bremse: Wie Wohnungs­suchende ihre Rechte durchsetzen

Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Mietpreis­bremse

Die Mietpreis­bremse soll den Anstieg der Mieten vor allem in Ballungs­räumen verhindern. Doch wie kommen Mieter an die Informationen, ob sie zu viel bezahlen? Und was können sie dann dagegen tun? Informieren, nachfragen und rügen lautet die Antwort.

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Seit mehr als einem Jahr gilt in vielen Regionen Deutschlands die Mietpreis­bremse (vgl. Geltungsbereich der Mietpreisbremse). Sie soll in Gegenden mit knappen Wohnraum verhindern, dass Vermieter beim Mieter­wechsel kräftig die Miete erhöhen. Das Gesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Es begrenzt den Mietzins, der maximal zehn Prozent über der orts­üblichen Vergleichs­miete liegen darf. Die Wirkung der Regelung ist heftig umstritten. Unabhängig davon stehen Mieter im Alltag vor der Frage: Was tun, wenn sich Vermieter nicht an die gesetzliche Vorgabe halten?

Nach ortsüblicher Vergleichsmiete erkundigen

Im ersten Schritt sollten sie prüfen, ob sie zu viel Miete bezahlen. Die Messlatte dafür ist zunächst die orts­übliche Vergleichs­miete. Sie steht im Mietspiegel der jeweiligen Kommunen. Doch nur wenige Städte und Gemeinden erstellen einen solchen Mietspiegel. „Gibt es keinen, muss der Mieter entweder Vergleichs­wohnungen oder ein Sachverständigeng­utachten heranziehen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Er räumt jedoch ein: „Das ist ziemlich theoretisch.“ Zumal es bisher nur wenige Gerichts­urteile zur Mietpreis­bremse gibt.

Statt den Mietspiegel, Vergleichs­wohnungen oder Sachverständige heranzuziehen, ist es einfacher den Eigentümer direkt zu fragen. „Der Mieter hat einen Auskunfts­anspruch“, erläutert Beate Heilmann, Rechtsanwältin für Mietrecht in Berlin. Der Anspruch gilt, „wenn allgemein zu­gängliche Quellen wie der Mietspiegel nicht zur Verfügung stehen“.

Hohe Miete rügen, absenken und Geld zurückfordern

Der Vermieter muss die Angaben zur Zulässigkeit der Miete in Textform liefern. Belege kommen erst auf den Tisch, wenn der Eigentümer Angaben verweigert und der Mieter ihn deswegen verklagt, erläutert Inka-Marie Storm vom Eigentümerv­erband Haus & Grund Deutschland.

Mieter sollten nach der vorherigen Miete fragen. Auf dieser Basis können sie - falls andere Möglichkeiten fehlen - ausrechnen, ob die neue Miete stimmt: Mehr als zehn Prozent Zuschlag auf die orts­übliche Vergleichs­miete verstoßen im Prinzip gegen die Mietpreis­bremse.

Dann kann der Mieter die Höhe der Miete rügen, das Absenken auf das orts­übliche Niveau verlangen und zu viel bezahltes Geld zurückf­ordern. So hat es das Amtsgericht Neukölln in Berlin entschieden (Az.: 11 C 414/15). Geklagt hatte ein Mieter, der monatlich 9,40 Euro Kaltmiete pro Quadrat­meter zahlen sollte. Die Vormieterin hatte 5,49 Euro gezahlt. Das Gericht entschied: 6,60 Euro sind die Höchst­marke. Der Mieter erhielt die zu viel kassierten Zahlungen zurück.

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Es gibt zahlreiche Ausnahmen für Mietpreisbremse

Mieter sollten schnell reagieren. „Die Rückf­orderung gilt erst ab Zeitpunkt der Rüge“, sagt Heilmann. Möglich ist das schriftlich per Brief, Mail oder Fax - kombiniert mit einer Erklärungs­frist für den Vermieter. Beate Heilmann, Rechtsanwältin für Mietrecht in Berlin, rät davon ab, einfach die Miete zu kürzen. Denn dann riskierten Mieter die Kündigung wegen Zahlungs­rückstands.

Die Mietpreis­bremse kennt zahlreiche Ausnahmen, die einen höheren Mietzins recht­fertigen können: Dazu gehören die Vermietung von Neubau­wohnungen sowie eine Modernisierung zwischen dem Mieter­wechsel, informiert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Auch wenn die Modernisierung länger her ist und der Vermieter die Kosten dem alten Mieter nicht oder nur gering berechnet hat, darf der Eigentümer vom Nachfolger den vollen Zuschlag dafür nehmen. Laut Gesetzgeber muss die Maßnahme aber in den letzten drei Jahren vor Neu­vermietung erfolgt sein.

Noch eine Ausnahme:

Eine bereits im früheren Miet­verhältnis vereinbarte Miete, die über der Preisgrenze liegt. Dann haben neue Bewohner kaum Chancen auf eine günstigere Miete, da Bestands­schutz gilt. „Der Vermieter darf sich die Höhe erhalten“, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin für Mietrecht in Berlin. Sie kennt einen Vermieter-Trick: Schnell mit dem alten Mieter per Schein­vertrag eine höhere Miete vereinbaren. Und dieses Papier dem Nachfolger präsentieren.

Rechtsanwältin Beate Heilmann rät Wohnungs­interessenten, im Vormieter­vertrag auf die zuletzt gültige Miet­erhöhung zu achten. Diese müsste länger als ein Jahr vor der Neu­vermietung geschehen sein. Geht die Sache vor Gericht, werden Beweise wie Konto­auszüge des Eigen­tümers herangezogen.

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Heikle Fragen erst nach dem Einzug zu stellen

Die meisten Wohnungs­suchenden scheuen aber die Frage nach der Vormieter­miete oder der Mietpreis­bremse - aus Angst im Bewerber­feld aussortiert zu werden. Clever und erlaubt ist es, die heiklen Fragen erst nach dem Einzug zu stellen. Dann greift das Auskunfts­recht. Der Vermieter darf dann laut Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund auch nicht kündigen. Einer Rüge steht laut Beate Heilmann nicht im Wege, dass Interessenten den Vertrag unter­schrieben haben - mit dem Wissen, dass die Miete zu hoch ist.

Siehe:

Quelle: dpa/DAWR/ab
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