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Mietrecht | 26.11.2018

Wohnungs­besichtigung

Rechte der Mieter: Wann darf der Vermieter in die Wohnung?

Vermieter haben kein generelles Zutritts­recht

Mal eben schauen, wie es bei dem neuen Mieter aussieht? Aus reiner Neugierde kann ein Vermieter eine Wohnung nicht einfach besichtigen. Für einen Besuch braucht er schon einen guten Grund.

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My home is my castle - übersetzt etwa: Mein Zuhause ist meine Burg. Dieses Sprichwort gilt nicht nur für Eigentümer. Auch für Mieter ist ihr Zuhause ein Schutz­bereich. Denn wer wann in ihre Wohnung oder ihr Haus kommt, entscheiden nur sie selbst. Vermieter jedenfalls haben kein generelles Zutritts­recht.

Mieter hat alleiniges Hausrecht

Das bedeutet: Der Vermieter kann nicht einfach bei seinem Mieter an der Wohnungs­tür klingeln und sagen, er wolle die vermieteten Räume besichtigen und schauen, wie denn die Wohnung so sei und welchen Eindruck sie mache „Grund­sätzlich gilt, dass der Mieter das alleinige Hausrecht in der von ihm gemieteten Wohnung hat“, sagt Silvia Jörg vom Interessen­verband Mieter­schutz in Hamburg.

Ausnahmen von Hausrecht

Allerdings gibt es durchaus Situationen, in denen sich Vermieter Zutritt zu einer vermieteten Wohnung verschaffen können. „Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter Mängel reklamiert hat und der Vermieter das überprüfen möchte und die Mängel beseitigen lassen will“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Der Vermieter kann die Wohnung auch dann besichtigen, wenn es um den Haus- und Wohnungs­verkauf geht, um die Neu­vermietung oder wenn er Modernisierungen plant. „Der Vermieter hat nach fünf- bis zehnjähriger Mietzeit das Recht auf Besichtigung, um eventuell nötige Instandsetzungs­arbeiten durchzuführen“, erläutert Helena Klinger vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Nötig sein kann laut Helena Klinger zudem die regelmäßige Über­prüfung von technischen Einrichtungen der Wohnung durch den Vermieter. Das gilt vor allem für ältere und sehr stör­anfällige Anlagen.

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Besuchsrecht beim Ablesen von Zählerständen

„Auch die Instal­lation und das Ablesen der Verbrauchs­erfassungs­geräte für Wasser und Heizung berechtigt den Vermieter zum Betreten der Mietwohnung“, betont Helena Klinger. Der Vermieter oder die von ihm beauftragte Firma muss die Besichtigung aber zwingend im Vorfeld ankündigen, bei berufstätigen Mietern drei bis sieben Tage vorher. So entschieden das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 15/11 C 592/03) und das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01.

Keine Besichtigung ohne Ankündigung

„Bei nicht berufstätigen Mietern kann eine Ankündigung von 24 Stunden vorher ausreichend sein“, erklärt Silvia Jörg. Es kommt aber auch immer darauf an, was besichtigt werden soll. Sind Mängel dringend zu beseitigen, kann die Frist auch kürzer sein. Das gilt zum Beispiel zur Abwehr einer drohenden Gefahr. Auch der Verdacht eines vertrags­widrigen Verhaltens kann den Vermieter zum Betreten der Mietwohnung berechtigen. Ein Beispiel: Ein muffiger Geruch aus der Wohnung mit Verdacht auf Schimmel­bildung (Amtsgericht München, Urteil vom 10.12.2015, Az. 461 C 19626/15).

Keine Ankündigung in Eilfällen

Ein anderes Beispiel: Feuchtigkeits­schäden in der Nachbar­wohnung, die den Schluss auf einen Wasser­rohr­bruch in der Mietwohnung nahelegen. „Für solche Fälle von besonderer Eile ist es ratsam, wenn der Mieter bei einer längeren Abwesenheit einen Zweit­schlüssel bei einem Nachbarn hinterlegt, um so dem Vermieter eine Besichtigung der Schadens­stelle zu ermöglichen“, sagt Helena Klinger. Ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter keinen Zweit­schlüssel zu der Mietwohnung haben, erläutert Ulrich Ropertz. Hat der Vermieter trotz eines Neins des Mieters einen Zweit­schlüssel und nutzt ihn ohne Ein­verständnis des Mieters, begeht er Haus­friedens­bruch

„Anders ist die Situation, wenn aus der Wohnung etwa ein starker Brandgeruch strömt“, erläutert Silvia Jörg. Bei einer offensichtlichen Gefährdung für Leib und Leben des Mieters oder anderer Mitmieter besteht Gefahr in Verzug. Dann kann ein Öffnen der Wohnungs­tür durch den Vermieter geboten sein.

Betritt der Vermieter mit Einwilligung des Mieters die Wohnung, kann er nicht unbedingt alle Räume besichtigen. „Wenn es sich etwa um einen zu begutachtenden Schaden im Wohnzimmer handelt, dürfen nur die entsprechenden Durchgangs­räume, um in das Wohnzimmer zu gelangen, betreten werden“, betont Helena Klinger.

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45 Minuten Besuchszeit sind erlaubt

Will der Vermieter Nachmietern oder Kauf­interessenten die Wohnung anbieten, dürfen laut Silvia Jörg alle Zimmer gezeigt werden. Die Dauer der Besichtigungen ist aber durch das Gebot der Rücksicht­nahme begrenzt. „Für Wohnungs­besichtigungen werden 30 bis 45 Minuten als angemessen erachtet“, sagt Helena Klinger unter Verweis auf ein Urteil des Land­gerichts Frankfurt am Main (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01). Ein Termin zur Wohnungs­besichtigung darf nur zu den üblichen Zeiten angesetzt werden. „Angemessen sind etwa Termine an Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr sowie zwischen 16.00 und 18.00 Uhr“, erklärt Ulrich Ropertz.

Besichtigungen dreimal monatlich zumutbar

An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur in Ausnahme­fällen stattfinden, samstags ist sie jedoch generell erlaubt. „Nach Möglichkeit muss der Vermieter versuchen, sich mit dem Mieter auf Termine zu einigen“, merkt Ulrich Ropertz an. Er verweist darauf, dass der Vermieter von seinem Besichtigungs­recht auch nicht dauernd Gebrauch machen kann. Laut Landgericht Frankfurt genügt der Mieter seiner Pflicht, wenn er Besichtigungen dreimal monatlich zwischen 19.00 und 20.00 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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