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Bankrecht | 04.11.2016

Hypotheken­modell

Renten-Hypothek / Immobilien­verzehr­kredit: Wie funktioniert die Umkehr­hypothek und worauf muss man achten?

Hypotheken­modell kann Immobilien­besitzern im Alter finanzielles Zubrot verschaffen

Ob Umkehr­hypothek, Renten-Hypothek, Immobilien­verzehr­kredit, Zustifter­rente oder Leibrente: Die Modelle ähneln einem Kredit, der monatlich ausbezahlt wird - mit einem Unterschied: Der Eigentümer kann bis ans Lebensende oder bis zum Umzug ins Altersheim mietfrei in den eigenen vier Wänden wohnen. Erst dann übernimmt der Geldgeber das Haus und kann es verwerten.

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Bei Umkehrhypothek zahlt Kreditnehmer weder Zinsen noch Tilgung

Die klassische Umkehr­hypothek funktioniert so: Der Immobilien­besitzer bekommt meist von einer Bank oder Versicherung ein Darlehen. Das wird entweder als Einmal­betrag oder in Monatsraten ausbezahlt. Dafür lässt sich der Geldgeber eine Grundschuld auf Haus oder Eigentums­wohnung eintragen. Im Unterschied zum üblichen Baukredit zahlt der Kredit­nehmer weder Zinsen noch Tilgung - beides wird aber aufaddiert.

Kredit wird in der Regel erst beim Tod des Eigentümers abgelöst

Das Ergebnis beschreibt Brigitte Mayer von der Verbraucher­zentrale Hessen: „Die Schuld steigt durch die Zinslast“. Aus diesem Effekt leitet sich der Name Umkehr­hypothek ab. Abgelöst wird der Kredit in der Regel erst beim Tod des Eigen­tümers. Nach den Erfahrungen von Achim Reif vom Verband deutscher Pfand­brief­banken und Brigitte Mayer ist es dann üblich, dass der Geldgeber die Immobilie verkauft. Der Erlös soll das Darlehen tilgen und darüber hinaus möglichst einen Gewinn für den Kreditgeber abwerfen.

Bank darf nur gut weiterverkaufbare Immobilien annehmen

Für den Eigentümer bedeutet die Umkehr­hypothek eine regelmäßige Finanz­spritze. In der Regel wird ein Auszahlungsplan vereinbart. Er enthält neben den Zahlungs­konditionen auch Angaben zu Zins und Laufzeit des Darlehens. Wie viel Geld Eigentümer erwarten können, hängt von deren Alter und dem geschätzten Wert des Objekts ab. „Die Bank darf aus ihrer Sicht nur eine Immobilie nehmen, die sich hinterher gut verkaufen lässt“, sagt Mayer. Toplagen in Ballungs­gebieten und Unistädten kommen daher eher infrage als ländliche Anwesen. Außerdem sollte das Haus schulden­frei sein.

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Darlehen liegt meist unterhalb des Objektwerts

Häufig liegt das gewährte Darlehen unterhalb des tatsächlichen Objektwerts, moniert die Verbraucher­schützerin. Das hängt mit den Risiken zusammen, die die Kreditgeber tragen - etwa wenn sie die Lebens­erwartung des Rentners kalkulieren müssen oder die Frage, wieviel Geld beim Verkauf der Immobilie in 10 oder 20 Jahren heraus­springt. Das abzuschätzen, komme einem Blick in die Glaskugel gleich, sagt Reif.

Verbraucher sollten Immobilie über einen Makler verkaufen

Daher setzen Anbieter hohe Sicherheits­abschläge an. So kommen zum Teil nur monatliche Zusatz­renten im unteren drei­stelligen Bereich zusammen. Das ist ziemlich enttäuschend für stolze Eigentümer. Deshalb rät Mayer Verbrauchern, die Immobilie über einen Makler zu verkaufen. „Da haben Sie mehr von.“ Und oft ein Problem weniger: Denn sonst müssen Senioren potenziellen Erben erklären, dass das erhoffte Haus nicht zum Nachlass gehört, sondern an einen Kreditgeber geht.

„Reverse Mortgage“ in Großbritannien und in USA bereits Teil der Altersvorsorge

Die Idee der Umkehr­hypothek stammt aus dem angel­sächsischen Raum. In Groß­britannien und in den USA ist die „Reverse Mortgage“ Teil der Alters­vorsorge. In den USA fängt sogar der Staat das Risiko ab, dass der Haus­besitzer lang lebt. Somit ist die Reverse Mortgage attraktiver als vergleichbare Produkte in Deutschland. „Die Sicherheits­abschläge sind hierzulande relativ hoch im Vergleich zu den USA - somit kommt hier weniger dabei raus“, erklärt Stefan Lutter, Sprecher des Direkt­versicherers Hannoversche. Die Versicherung zählte bis vor einiger Zeit zu den wenigen Anbietern, die in Deutschland ein solches Produkt im Programm hatten.

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Umkehrhypothek bei Verbrauchern in Deutschland eher unbeliebt

Insgesamt ist das Produkt - auch Immobilien­verzehr­kredit genannt -hierzulande bei Banken und Versicherern genauso unbeliebt wie bei Verbrauchern. Haus­besitzer erschreckt die Schulden­höhe, die aufläuft, berichtet Mayer aus ihrer Beratungs­arbeit in der Verbraucher­zentrale. Außerdem hingen Menschen hier viel stärker am eigenen Haus als in den USA: „Das Argument Vererben sitzt hierzulande tief drin.“

Europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie widerspricht Gedanken der Umkehrhypothek

Die Kredit­branche begründet den Mangel an Angebot mit dem Hinweis auf die europäische Wohn­immobilien­kredit­richtlinie, die im März 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde. Seitdem sei der zuvor schon schwache Markt tot, heißt es beim Direkt­versicherer Hannoversche. Das deckt sich mit Beobachtungen des Bundes­verbands der Volks- und Raiffeisen­banken. Aus dem Wortlaut der Richtlinie leiten Banken ab, dass eine Hypothek am Lebensende des Kredit­nehmers abbezahlt sein muss. Das würde dem Gedanken der Umkehr­hypothek widersprechen.

Leibrente als Alternative zur Umkehrhypothek

Alternativen zur Umkehr­hypothek sind die Leibrente oder die sogenannte Zustifter­rente. Diese Option bietet etwa die kirchliche Stiftung Liebenau aus Meckenbeuren (Baden-Württemberg) an. Bei dem Modell geht die Immobilie mit Abschluss des Vertrags in das Eigentum der Stiftung über. Im Gegenzug erhalten die früheren Besitzer ein lebens­langes Wohnrecht und eine Rente. Grund­voraussetzung dafür: Ein Mindest­alter von 65 Jahren, ein Mindestwert der Immobilie von 200.000Euro, maximale Belastung von 30 Prozent sowie 1a-Lage. Bislang hat die Stiftung 60 Objekte quer durch Deutschland erworben, die sie im eigenen Besitz hält. Vergleichbare Angebote gibt es nach Angaben der Stiftung bei den Caritas­verbänden in Stuttgart und Krefeld.

Auch Modell der Leibrente wird von Verbrauchern wenig genutzt

Bei der Leibrente verkauft man die Immobilie an einen zukünftigen Eigentümer. Den Preis bezahlt er in monatlichen Rentenraten, bis der frühere Eigentümer stirbt. Dieser genießt meist lebens­langes Wohnrecht. Der neue Besitzer steht dann bereits im Grundbuch. Auch dieses Modell wird laut Reif hierzulande selten abgeschlossen.

Quelle: dpa/DAWR/kg
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