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Mietrecht | 29.11.2021

Wohnungs­größe

Richtig vermessen: Bei der Wohnungs­größe zählt jeder Quadrat­meter

Bei berechtigtem Zweifel genau nachmessen

Bei zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen laut Schätzungen die im Mietvertrag angegebenen Quadrat­meter nicht. Da kann nachmessen lohnen. Allerdings sind sich manchmal selbst Gutachter uneins.

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Wie hoch Miete und Nebenkosten monatlich ausfallen, hängt wesentlich von der Größe der Wohnung ab. Ärgerlich wird es, wenn Mieter zum Beispiel für 100 Quadrat­meter zahlen, aber real nur 90 Quadrat­meter zur Verfügung haben.

Bedenkens­wert in diesem Kontext: Nach Schätzungen des Deutschen Mieter­bundes stimmen bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen die im Mietvertrag angegebenen Quadrat­meter nicht mit der tatsächlichen Wohnungs­größe überein.

Kürzung der Miete bei Abweichung

In einem bestehenden Mietvertrag muss der Mieter eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu zehn Prozent hinnehmen. „Beträgt die Abweichung nach unten aber mehr als zehn Prozent, kann er die Miete kürzen, und zwar unbefristet“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein. „Denn dann handelt es sich um einen dauerhaften Mangel.“

Bei Miet­erhöhung und zur Umlage der Betriebs­kosten greift die Toleranz­grenze aber nicht. Laut Urteilen des Bundesgerichts­hofes gilt dabei immer die tatsächliche Wohnfläche als Berechnungs­grundlage (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14 und VIII ZR 173/17).

Bei berechtigtem Zweifel genau nachmessen

„Spätestens bei einer angekündigten Miet­erhöhung oder bei der Abrechnung der Betriebs­kosten werden viele Mieter auf dieses Problem aufmerksam“, hat Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieter­vereins zu Hamburg, beobachtet. „Denn da fällt ja jeder Quadrat­meter ins Gewicht.“

Um die Wohnungs­fläche zu ermitteln, muss der Mieter keine komplizierten Berechnungs­methoden anwenden. „Der Mieter muss die Wohnungs­größe substanziiert bestreiten“, erklärt Beate Heilmann. „Das bedeutet, er muss die Fläche wenigstens überschlägig ermitteln.“

Sind ernsthafte Abweichungen von den Angaben im Mietvertrag zu erwarten, sollte noch einmal exakt gemessen werden. Am besten vom Vermieter, der eventuell einen Gutachter damit beauftragt.

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Verschiedene rechtliche Grundlagen

Inka-Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland zufolge gibt es zur Ermittlung der Wohnungs­größe verschiedene Grundlagen. Wurde der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, gilt die sogenannte II. Berechnungs­verordnung. Bei späteren Vertrags­abschlüssen ist die Wohnflächenv­erordnung maßgeblich.

Daneben können die Parteien selbst die Berechnungs­grund­methode festlegen, sagt Anwältin Beate Heilmann. „Denn gelten deren Bestimmungen, unabhängig vom Abschluss­datum des Miet­vertrages.“

Die Vorschriften der beiden genannten Verordnungen unter­scheiden sich nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassen­flächen. Sie werden nach der neueren Verordnung in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt und nur in Ausnahme­fällen zur Hälfte, wenn eine besondere Ausstattung dies recht­fertigt. Vor 2004 wurden sie in der Regel mit der Hälfte berücksichtigt.

Für Schrägen gelten Sonderregeln

In beiden Verordnungen ist geregelt, was zur Wohnfläche gehört und was nicht. „Alle Wohn- und Schlaf­zimmer, Bäder, Küchen, Flure und Abstell­räume innerhalb der Wohnung gehören dazu und werden zu hundert Prozent angerechnet, sofern sie höher als zwei Meter sind“, sagt Siegmund Chychla.

Auch Winter­gärten oder Fitness­räume zählen zur Wohnfläche, wenn die Räume nach allen Seiten geschlossen und beheizbar sind. Sind Winter­gärten oder auch Schwimm­bäder unbeheizbar wird laut Wohnflächenv­erordnung die Hälfte angerechnet. Nicht zur Wohnfläche gehören Keller­räume, Wasch­küchen, Speicher, Heizungs­keller und Abstell­räume außerhalb der Wohnung.

Flächen unter Schrägen werden gesondert berechnet. Alle Teile des Raums, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, zählen zur Hälfte. Bei einem Meter Höhe darf nichts angerechnet werden. Diese Regeln gelten ebenso unter Treppen. Die Grund­flächen von Treppen mit mehr als drei Stufen zählen gar nicht als Wohnraum und werden abgezogen.

„Um sich nicht in Kleinigkeiten zu verlieren, ist es praktisch, jeden Raum erst einmal von Wand zu Wand zu vermessen“, rät Chychla. Fenster- und Türrahmen, Scheuer­leisten oder Heizkörper könne man dabei getrost außen vor lassen. Auch Einbau­möbel werden nicht heraus­gerechnet.

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Verwinkelte Wohnungen machen es selbst Gutachtern schwer

Abgezogen werden nur Flächen ab einer gewissen Größe. So dürfen Schorn­steine und Mauer­vorsprünge, frei stehende Pfeiler oder Vor­mauerungen mit mehr als 0,1 Quadrat­metern Grund­fläche heraus­gerechnet werden. Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden reichen und mehr als 13 Zentimeter tief sind, werden hingegen voll berechnet. Das gilt auch für Erker und Wand­schränke mit mindestens 0,5 Quadrat­metern.

Bei sehr verwinkelten Wohnungen ist es schwer, die genaue Größe auf den Quadrat­zentimeter genau zu ermitteln. Selbst Gutachter kommen manchmal auf unter­schiedliche Ergebnisse. Inka-Marie Storm rät Mietern, mit ihren Vermietern immer das Gespräch zu suchen. „Schließlich dient die Wohnung ja auch als friedlicher Rückzugs­raum.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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