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Wohnungseigentumrecht | 18.02.2019

Hausgeld

Säumige Wohnungs­eigentümer: Was Eigentümern bei nicht bezahltem Hausgeld drohen kann

Im schlimmsten Fall droht die Entziehung des Wohnungs­eigentums

Was für Mieter die Betriebs­kosten sind, ist für Eigentümer das Hausgeld. Dabei handelt es sich um monatliche Zahlungen, mit denen die gemein­schaft­lichen Kosten aller Eigentümer beglichen werden. Das Geld sollte in jedem Fall pünktlich fließen - denn sonst droht Ärger.

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Hausmeister, Treppenhaus- und Garten­pflege, Hausstrom, Tele­kommunikations­einrichtungen, Heizung, Abfall­entsorgung, Verwaltung des Gemein­schafts­eigentums, Wohngebäudev­ersicherung, Bankkonto­führung und Instand­haltung des Gemein­schafts­eigentums - diese Posten wollen alle bezahlt werden. In Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG) passiert das über das Hausgeld.

„Kommt ein Mit­eigentümer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug, drohen ihm ernste Folgen“, betont Birgitt Faust-Füllenbach, Rechts­referentin beim Verein Wohnen im Eigentum in Bonn. „Es kann zur Abschaltung von Strom, Wasser und Heizung führen und sogar zum Verlust seiner Wohnung.“

Versorgungssperre: Möglich nach sechs Monaten Zahlungsrückstand

Gerät ein Wohnungs­eigentümer mit seinen Wohngeld­zahlungen erheblich in den Rückstand, darf die Eigentümer­gemeinschaft beschließen, ihn von der Versorgung mit Wasser, Strom und Wärme­energie auszuschließen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.02.2006, Az. 20 W 56/06. Wegen der Schwere des Eingriffs müssten die Ansprüche der WEG allerdings fällig sein und zweifelsfrei bestehen. Erheblich ist ein Rückstand demnach, wenn der säumige Wohnungs­eigentümer mindestens sechs laufende monatliche Hausgeld­zahlungen nicht beglichen hat.

Keine Versorgungssperre bei Vermietung möglich

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung des Eigen­tümers vermietet ist. Gegenüber dem Mieter darf die WEG keine Versorgungs­sperre erwirken, urteilte das Kammergericht Berlin, Beschluss vom 26.01.2006, Az. 8 U 208/05. Denn die WEG habe keinerlei Anspruch gegen den Mieter. Es bestehe weder ein vertragliches noch ein gesetzliches Schuld­verhältnis. Ein Mieter müsse nicht für den Zahlungs­verzug des Wohnungs­eigentümers einstehen.

Verwalter kann Hausgeld gerichtlich einfordern

„Normalerweise bemerkt der Verwalter der Wohnanlage zuerst, wenn Eigentümer mit dem Hausgeld in Verzug geraten“, erklärt Birgitt Faust-Füllenbach. Er ist verpflichtet, die Lasten- und Kosten­beiträge der Eigentümer anzunehmen und abzuführen und - sofern sie nicht gezahlt werden - anzufordern. Er wird den säumigen Zahler dann anmahnen, die Außens­tände zu begleichen.

„Gleicht der Schuldner sein Hausgeld­konto danach nicht aus, muss der Verwalter die anderen Eigentümer informieren und einen Beschluss für eine Zahlungs­klage initiieren“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV) in Berlin.

„Meistens ist aber bereits im Verwalter­vertrag geregelt, dass der Verwalter berechtigt ist, Hausgelder gerichtlich mit Hilfe eines Anwalts einzufordern“, ergänzt Birgitt Faust-Füllenbach. „Dann ist kein Extra-Beschluss der Eigentümer­versammlung erforderlich.“

Für die WEG sind Hausgeld­rückstände einzelner Mit­eigentümer immer eine Belastung. „Die Gemein­schaft muss die Rechnungen ja trotzdem bezahlen. Im Notfall muss der Verwalter sogar eine Liquiditäts­sonder­umlage einfordern, damit die Zahlungs­fähigkeit sicher­gestellt ist“, sagt Beate Heilmann.

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Entziehung des Wohnungseigentums möglich

Zahlt ein Eigentümer trotz Abmahnung und Zahlungs­klage über längere Zeit nicht, kann die Gemein­schaft sogar auf Entziehung des Wohn­eigentums klagen. Wenn ein Wohnungs­eigentümer sein Wohngeld laufend unpünktlich zahlt, kann er zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden, entschied der Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.01.2007, Az. V ZR 26/06. Allerdings müsse er zuvor abgemahnt werden.

„Die Entziehung des Wohnungs­eigentums ist ein drastischer Schritt, der voraussetzt, dass sich der betroffene Wohnungs­eigentümer einer so schweren Verletzung seiner Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass eine Fortsetzung der Gemein­schaft unzumutbar wäre“, erklärt Birgitt Faust-Füllenbach.

Die Entziehung wegen Wohngeld­rückständen sei allerdings nur möglich, wenn sich der Wohnungs­eigentümer in Höhe eines Betrags, der drei Prozent des Einheits­werts seines Wohnungs­eigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet und diesen Rückstand auch nicht bis zu Erteilung des Zuschlags ausgleicht.

Zwangsversteigerung der Wohnung durch Zahlungsklage

„In der Praxis ist die Entziehung des Wohn­eigentums aber die Ausnahme“, betont Beate Heilmann. „In hartnäckigen Fällen erzielt man mit einer Zahlungs­klage dasselbe Ergebnis.“ Die WEG kann aus einem von ihr gegen den Eigentümer erlangten Zahlungs­titel heraus die Zwangs­versteigerung der Wohnung betreiben. Und damit erreicht sie dann letztlich dasselbe wie über die Wohnungs­entziehung.

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Käufer von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Käufer von Eigentums­wohnungen in Wohn­gemeinschaften brauchen nicht zu befürchten, dass sie alte Hausgeld­rückstände ihres Vor­besitzers übernehmen müssen. Sie haften grund­sätzlich nicht für die Schulden des vorherigen Eigen­tümers. Aus­nahmsweise, das kommt aber ganz selten vor, kann es sein, dass die Teilungs­erklärung eine Verant­wortlichkeit des neuen Eigen­tümers für den alten Eigentümer anordnet. „Darauf sollten Kauf­interessenten schon achten und sich über eventuelle Rück­stände des Verkäufers informieren“, sagt Beate Heilmann.

Sagt die Teilungs­erklärung aber zu dem Punkt „Übernahme alter Schulden“ nichts, kann der neue Eigentümer davon ausgehen, dass er mit Schulden des Verkäufers nichts zu tun hat. Auch der Bundes­gerichts­hof hat in einem Urteil bestätigt, dass ein Erwerber von Wohnungs­eigentum nicht für die Hausgeldschulden des Vor­eigentümers haftet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.09.2013, Az. V ZR 209/12).

Quelle: dpa/DAWR/ab
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