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Mietrecht | 21.08.2017

Sanierungs­bedürftige Immobilie

Sanierungs­bedürftige Immobilie: Worauf Mieter achten sollten

Klare Ver­einbarungen im Mietvertrag sind ein Muss

Wer eine sanierungs­bedürftige Immobilie zu einer günstigen Monatsmiete mit der Auflage angeboten bekommt, sich selbst um die Instand­setzung zu kümmern, sollte dies gut durchrechnen.

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Die Vier-Zimmer-Mietwohnung mit Terrasse ist toll geschnitten und befindet sich in Top-Lage. Doch die Immobilie hat einen Haken: Das Bad stammt noch aus den 70er Jahren, die Küchen-Fliesen weisen Sprünge auf, und im Wohnzimmer zeigen sich Schimmel-Flecken an den Wänden. Das Objekt ist sanierungs­bedürftig. Doch der Vermieter will kein Geld investieren. Stattdessen bietet er dem Interessenten an, dass er mit der Monatsmiete heruntergeht - und im Gegenzug kümmert sich der Mieter um die Sanierung.

Auf klare Vereinbarungen achten

Das hört sich oft zunächst nach einer guten Abmachung an. Ob sich das allerdings immer lohnt, hängt vom Einzelfall ab. „Grund­sätzlich ist die Instand­setzung und Instand­haltung einer Wohnung Sache des Vermieters“, betont Rolf Janßen, Geschäfts­führer des Mieterschutz­vereins in Frankfurt am Main. Hat der Vermieter kein Interesse an der Sanierung der Wohnung und vermietet er sie, sollte der Mieter unbedingt auf klare Ver­einbarungen im Mietvertrag achten, rät der Singener Fachanwalt für Bau- und Architekten­recht, Daniel Oexle, für den Verband Wohn­eigentum.

Vertraglich sollte festgehalten werden, welche Sanierungs­vorhaben der Mieter plant und in welchem Zeitraum er sie umsetzt. Ebenfalls wichtig: „Der Vermieter verzichtet vertraglich auf sein Kündigungs­recht und schließt außerdem Mieterhöhungen aus“, so Daniel Oexle. Mit dieser Regelung geht der Mieter auf Nummer sicher, dass sich seine Investition auch rechnet.

Entschädigungsregelung für Vertragsende aushandeln

Außerdem muss schriftlich festgehalten werden, dass der Mieter bei Vertrags­ende nicht verpflichtet ist, die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurück­zugeben. Ohne eine solche Regelung müsste der Mieter zusätzlich zu seinen Investitionen zur Sanierung nochmals Geld in die Hand nehmen, um die Umbauten zu beseitigen.

Bei Vertrags­ende kann der Mieter in aller Regel keine Ersatz­ansprüche gegenüber dem Vermieter für seine Aufwendungen zur Sanierung des Objektes geltend machen. „Denn der Vermieter kann mit der Investition häufig gar nichts anfangen, weil er vielleicht das Gebäude sowieso abreißen oder kernsanieren möchte“, so Daniel Oexle. Im besten Fall kann eine Entschädigungs­regelung für das Vertrags­ende aus­gehandelt werden.

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Verhältnis zwischen Kosten für Sanierung und Mietersparnis muss stimmen

„Der Mieter sollte von Anfang an gut durch­kalkulieren, ob die Höhe der Kosten für die zu erwartenden Sanierungs­arbeiten im Verhältnis zur einer Ersparnis bei der Miethöhe steht“, sagt Rolf Janßen. So könnte die Summe für die Sanierung je nach Zustand des Objektes schnell in den sechsstelligen Bereich hoch­schnellen.

Das gilt zum Beispiel, wenn die Wohnung sich in einem energetisch schlechten Zustand befindet und etwa neue Fenster und eine neue Heizung her müssen. „Wenn überhaupt, dann kann sich dies für einen Mieter nur dann lohnen, wenn er beabsichtigt, sehr lange in der Wohnung zu bleiben oder vorhat, die Wohnung im Nachhinein zu kaufen“, betont Rolf Janßen.

Sanierung nicht ohne Zustimmung des Vermieters

Auch sollte der Mieter darauf achten, ob er die baulichen Veränderungen in der Wohnung nach eigenen Vorstellungen durchführen kann - oder ob der Wille des Vermieters ausschlaggebend ist. Keinesfalls sollte der Mieter ohne das Ja des Vermieters das Objekt sanieren. „Andernfalls kann dem Mieter die Kündigung drohen“, erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentums­wohnung, muss, sofern das Umbau­vorhaben auch Gemeinschafts­eigentum betrifft, die Eigentümer­gemeinschaft entscheiden. „Ansprech­partner des Mieters bleibt der Vermieter“, betont Inka-Marie Storm.

Hat der Mieter eine bauliche Ver­änderung an der Wohnung ohne Einwilligung des Eigen­tümers vorgenommen, hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückbau auch schon während der Vertrags­laufzeit. Und: „Die schlichte Zustimmung des Vermieters zum Umbau durch den Mieter enthält auch nicht zwingend einen Verzicht auf einen Rückbau bei Vertrags­ende“, stellt Daniel Oexle klar. Die Einwilligung des Vermieters bedeutet auch nicht, dass der Mieter sicher einen finanziellen Ersatz für seine Aufwendungen bekommt.

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Eigenleistungen können sich lohnen

Mieter und Vermieter müssen sich außerdem darüber abstimmen, von wem die Sanierungs­arbeiten - Handwerker oder Eigen­leistungen - durchgeführt werden. Eigen­leistungen zu vereinbaren kann sich für den Mieter lohnen, wie Inka-Marie Storm sagt: „Wer handwerklich geschickt ist und wem es Spaß macht, hat so die Chance, für einen relativ moderaten Betrag seine Wohnung her­zurichten.

“Grund­sätzlich gilt: Anstriche, Einbauten und andere Veränderungen, die sich beim Auszug leicht beseitigen lassen und die in die Bausubstanz nicht eingreifen, kann der Mieter ohne vorherige Absprache vornehmen - und zwar ganz nach seinem Geschmack.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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