Schönheitsreparaturen sind Erhaltungsmaßnahmen an den Mieträumen, durch die die normalen Gebrauchsspuren, die durch den Mieter entstanden sind, beseitigt werden. § 28 Absatz 4 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz beschränkt den Begriff der Schönheitsreparaturen auf „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“.
Was sind Schönheitsreparaturen?
In Anlehnung an diese Bestimmung wird der Begriff der Schönheitsreparaturen im Mietrecht eng ausgelegt. Statt des Streichens der Fußböden kann noch die Reinigung des Teppichbodens darunter fallen. Keinesfalls Teil der Schönheitsreparaturen ist aber die Erneuerung des Teppichbodens oder das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden.
Vermieter kann im Mietvertrag Schönheitsreparaturen auf Mieter abwälzen
Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Aufgabe des Vermieters. Allerdings kann er die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Dabei muss er aber die gesetzlichen Vorgaben des Mietrechts streng einhalten, die insoweit nicht durch eine vertragliche Vereinbarung abbedungen werden können. Aufgrund der Vielfalt der Regelungs- und Formulierungsmöglichkeiten hat sich rund um das Recht der Schönheitsreparaturen eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt, die unbedingt beachtet werden muss. Denn unwirksame Teile einer Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag führen in der Regel dazu, dass die gesamte Klausel nichtig ist und der Vermieter auf den Schönheitsreparaturen sitzen bleibt.
Unwirksamkeit bei starren Fristen
Schönheitsreparaturen braucht der Mieter nur dann auszuführen, wenn die Abnutzung der Räumlichkeiten während der Mietzeit dies erforderlich macht. Deshalb sind starre Fristen für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam (z.B. bei Formulierungen wie „mindestens alle vier Jahre“). Gleiches gilt für starre Endrenovierungsklauseln, wonach Mieter bei Auszug unabhängig vom Grad der Abnutzung die Wohnung die Wohnung renovieren oder einen Abschlag bezahlen müssen.
Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln
Unwirksam sind in der Regel auch Quotenabgeltungsklauseln, wonach der Mieter am Ende des Mietverhältnisses anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen muss, wenn die vereinbarten Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Da starre Fristen jedoch unzulässig sind, kann auch keine klare Quote einer fiktiven Abnutzung gebildet werden. Denn entweder sind die Räumlichkeiten in einem zur Schönheitsreparatur verpflichteten Maß abgenutzt, oder eben nicht. Zudem spricht das Transparenzgebot gegen eine solche Klausel, da der finanzielle Aufwand bei solchen Quotenvereinbarungen zu Beginn des Mietverhältnisses nicht abzusehen ist.
Flexible Fristenpläne können vereinbart werden
Wirksam vereinbart werden können jedoch Schönheitsreparaturen im Rahmen von Fristenplänen, wonach die jeweils benannten Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ bzw. „üblicherweise“ nach bestimmten Zeiträumen erfolgen müssen. Üblich sind alle 3 Jahre in Küche, Bad und Dusche. Schönheitsreparaturen in WC, Flur, Wohn- und Schlafräumen sind alle 5 Jahre üblich, sowie alle 7 Jahre in Nebenräumen.
Pflicht zu Schönheitsreparaturen gilt nur nur für renovierte Wohnungen
Der Bundesgerichtshof setzt Schönheitsreparaturenklauseln im Mietvertrag eine weitere Grenze: So können Schönheitsreparaturen nur noch dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Einzug auch eine renovierte Wohnung übergeben wurde bzw. der Gesamteindruck der Wohnung bei Einzug dem einer renovierten Wohnung entsprach. Es ist demnach nicht mehr möglich, dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung zu übergeben und bei Auszug die Renovierung von ihm zu verlangen.
Wie sah die Wohnung bei Einzug aus?
Regelmäßig kommt es zum Streit darüber, wie die Wohnung bei Einzug des Mieters aussah. Deshalb empfiehlt es sich unbedingt, dies mit Fotos zu Beginn des Mietverhältnisses zu dokumentieren. Denn Jahre später wird sich anders kaum noch aufklären lassen, wie der Zustand der Wohnung bei der Übergabe Jahre vorher wirklich war.
Art und Weise der Schönheitsreparaturen
Fraglich ist auch, in welcher Weise Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen. Muss der Mieter einen Fachmann beauftragen – beispielsweise einen Malermeister mit dem Streichen der Wände? Oder darf er die Reparaturen selbst ausführen?
Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und in mittlerer Qualität durchzuführen. Steht im Mietvertrag jedoch, dass die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb oder Meisterbetrieb durchzuführen sind, ist die Klausel unwirksam mit der Folge, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen mehr zu übernehmen braucht. Ist die Klausel wirksam, darf demnach der Mieter selbst die Arbeiten ausführen, jedoch muss er dabei gründlich sein. Ob die Arbeiten letztlich dem erfordlichen Standard genügen, ist Auslegungssache im Einzelfall. In vielen Fällen kommt es genau darüber zum Streit zwischen Mieter und Vermieter.
Farbwahlklauseln
Was die Farbwahl angeht, sind ebenfalls viele Mietvertragsklauseln unwirksam. Für die Zeit des Mietverhältnisses darf dem Mieter keine Einschränkung hinsichtlich des Farbanstrichs der Innenräume auferlegt werden, da dies seine persönliche Lebensführung betrifft. Zulässig können jedoch Klauseln sein, wonach der Mieter die Wohnung in einer üblichen Farbgebung zurückgeben muss.
Für Beschädigungen muss der Mieter geradestehen
Streng zu unterscheiden ist allerdings zwischen Schönheitsreparatur und Beschädigung. Sofern es sich um eine Beschädigung der Mieträume handelt, die also nicht mehr auf die übliche Abnutzung zurückzuführen ist, so haftet der Mieter unabhängig von Mietvertrag und Gültigkeit der Schönheitsreparaturenklausel.
Wirksame Klausel
Was Schönheitsreparaturen angeht, ist die Rechtslage offensichtlich nicht ganz unkompliziert. Die hohe Zahl der einschlägigen Gerichtsentscheidungen belegt dies eindrücklich. Den Mietvertrag diesbezüglich wirksam zu formulieren, kann den Vermieter vor große Schwierigkeiten stellen. Dabei übersieht mancher Vermieter die denkbar einfachste - und wirksame - Formulierung: „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ Über die sich daraus ergebenden Pflichten des Mieters bei Auszug lässt sich alledings auch bei dieser Klausel noch ausreichend streiten.
