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Baurecht und Verbraucherrecht | 02.12.2021

Boden­gutachten

Sicher bauen: Warum ein Boden­gutachten sinnvoll

Einholung eines Boden­gutachtens bringt Klarheit über die individuelle Beschaffenheit des Baugrund

Wer bauen will, sollte sich vor dem ersten Spatenstich mit dem Grundstück auseinandersetzen. Ein Gutachten kann die nötigen Infos über den Boden liefern. Aber was ist, wenn darin Fehler sind?

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Kein Haus ohne Grundstück. Aber ist der Untergrund überhaupt zum Bauen geeignet? Diese Frage sollten sich Bauherren im Vorfeld durchaus stellen. „Bauen kann man theoretisch auf jedem Boden“, sagt Rechtsanwalt Florian Herbst von der Arbeits­gemeinschaft Bau- und Immobilien­recht im Deutschen Anwalt­verein (DAV). Ob der Grund aber wirklich tragfähig und unbelastet ist, sollte mit einem Boden­gutachten geklärt werden.

Was bringt mir ein Bodengutachten?

Die Einholung eines Boden­gutachtens bringt Klarheit über die stets individuelle Beschaffenheit des Baugrunds. Ziel der Erkundung ist es, ein plausibles, über­prüfbares und räumliches Baugrund­modell zu erarbeiten und der anschließenden Planung und Bau­ausführung zugrunde zu legen.

Das Boden­gutachten sollte also stets eine der ersten Planungs­leistungen für ein Bauvorhaben sein. Denn auf seiner Basis bestimmt sich die weitere Bau­ausführung, beispiels­weise die Gründung des zu errichtenden Gebäudes und dessen Abdichtung. Der Statiker berechnet zudem auf Basis des Baugrund­gutachtens das Maß des Fundaments und der Bodenplatte.

Was genau steht in einem Bodengutachten?

Dies hängt ganz davon ab, welchen Auftrags­umfang der Boden­gutachter hat. Üblicherweise finden sich in einem Boden­gutachten Feststellungen zum Aufbau und zur Trag­fähigkeit des Baugrunds, zum Grundwasser­stand und dessen möglichen Schwankungen sowie zu möglichen Setzungen eines späteren Bauwerks.

Zu empfehlen sind auch Unter­suchungen zur Altlasten­freiheit des Bodens, sofern hieran Zweifel bestehen. Der Boden­gutachter gibt zudem Empfehlungen zu etwaigen Grundwasser­haltungs­maßnahmen für die Baugrube, falls diese notwendig sind.

Wer erstellt ein solches Gutachten?

Die Erstellung eines Boden­gutachtens ist eine Fachplaner­leistung und wird durch spezialisierte Ingenieure für Geotechnik erstellt. Der Preis für ein Boden­gutachten hängt von der Größe des Bau­vorhabens und des Baufeldes ab. Für ein Einfamilien­haus wird man durchschnittlich mit Kosten in Höhe von 500 Euro bis 1000 Euro rechnen können.

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Kann ich mich auf die Informationen immer verlassen?

Da ein Boden­gutachten durch Menschen­hand erstellt wird und Menschen bekanntlich fehlbar sind, kann es selbstverständlich auch bei der Erstellung eines Boden­gutachtens zu Fehlern kommen. Zumal der Aufbau und die Eigen­schaften des Baugrundes sowie die Grundwasser­verhältnisse lediglich stich­proben­artig erkundet werden. In der Fach­literatur hat sich hierfür der Begriff Baugrund­risiko etabliert.

Der Klassiker eines Fehlers in einem Boden­gutachten ist die falsche Ermittlung des Bemessungs­wasser­standes, auf deren Basis sodann eine unzureichende Abdichtungs­empfehlung des Boden­gutachters erfolgt. Die Folge ist eindringende Feuchtigkeit in die Gebäude­hülle, sprich: ein aufwendig zu sanierender Wasser­schaden.

Was kann ich tun, wenn ich meinen Bau auf Grundlage eines fehlerhaften Bodengutachtens plane?

Sofern die Fehler­haftigkeit noch vor Baubeginn und vor Umsetzung der im Boden­gutachten empfohlenen Maßnahmen entdeckt wird, ist der Boden­gutachter zur Nach­besserung aufzufordern.

Regelmäßig fallen Fehler im Boden­gutachten jedoch erst nach Fertig­stellung des Baus auf und zeigen sich dann in Form eines Wasser­schadens oder von Setzungen. In diesem Fall haftet der Boden­gutachter für sein fehler­haftes Gutachten und kann auf Schaden­ersatz in Anspruch genommen werden. Hierzu ist die Einschaltung eines Fachanwalts dringend zu empfehlen.

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Wie kann ich Fallen schon von vornherein vermeiden?

Die Einholung eines Boden­gutachtens und die Aufklärung der Boden­beschaffenheit ist schon einmal eine solide Basis für schaden­freies Bauen, mithin stets zu empfehlen. Hierbei sollte - wie auch sonst am Bau - Wert auf einen zuverlässigen Vertrags­partner gelegt werden.

Zu beachten ist, dass die Gewähr­leistungs­fristen für ein Boden­gutachten regelmäßig vor Ablauf der sonstigen Gewähr­leistungs­fristen der Bau­beteiligten ablaufen. Da die Leistungen des Boden­gutachters bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt des Bau­vorhabens abgeschlossen sind. Es sollte insofern der Ablauf der Gewähr­leistungs­frist für das Boden­gutachten im Blick behalten werden, so dass Gewähr­leistungs­ansprüche im Falle von Schäden nicht verjähren.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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