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Mietrecht | 28.02.2023

Mietkaution

Sicherheit für Vermieter: 9 wissens­werte Fakten zur Mietkaution

Was ist in Sachen Mietkaution erlaubt ist und was nicht

Was ist in Sachen Mietkaution erlaubt, was nicht? Hier kommen neun interessante Fakten, die Mieterinnen und Mieter kennen sollten.

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Schon die Kosten für den Umzug in eine neue Wohnung reißen oft ein empfindliches Loch in die Haushalts­kasse. Und dann verlangt der Vermieter auch noch eine Kaution. Aber muss das überhaupt sein? Und was gibt es sonst zu der Zahlung zu wissen, die Vermieter für etwaige Beschädigungen während der Mietzeit fordern? Das sind die Rahmen­bedingungen:

Fakt 1: Eine Mietkaution ist ein Kann, aber kein Muss

Eine Kaution dient dem Vermieter oder der Vermieterin als Sicherheit - entweder für Schäden, die auf die Mietpartei zurückgehen oder für ausfallende Miet­zahlungen.

Der Vermieter kann eine solche Sicherheit vom Mieter fordern, muss das aber nicht zwingend. „Der Vermieter entscheidet also selbst, ob er vom Mieter eine Kaution verlangt oder nicht“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Fakt 2: Drei Monatsmieten sind das Maximum

Die Kautions­leistung darf laut Bürgerlichem Gesetzbuch höchstens drei Monats­kaltmieten betragen. Die Nebenkosten­vorauszahlung bleibt bei der Berechnung der Kaution außen vor. Beträgt die Kaltmiete also 830 Euro und die Warmmiete 990 Euro, darf die Kaution bei höchstens 2490 Euro liegen.

Steigt die Miete, ist der Vermieter oder die Vermieterin nicht berechtigt, eine höhere Kaution zu verlangen. Die Kautions­leistung bleibt also so hoch wie zu Beginn des Miet­verhältnisses.

Fakt 3: Auch Ratenzahlungen sind möglich

Eine Kaution auf einen Schlag an die Vermieterin zahlen - das kann für Mieter eine schwere finanzielle Bürde sein. Aber Raten­zahlungen sind grund­sätzlich denkbar. „Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Raten zahlen“, sagt Julia Wagner. Die erste Raten­zahlung ist zu Beginn des Miet­verhältnisses fällig. Die weiteren Teil­zahlungen werden mit den unmittelbar folgenden Miet­zahlungen fällig.

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Fakt 4: Der Vermieter legt die ihm überlassene Kaution an

Nach dem Gesetz muss der Vermieter oder die Vermieterin die ihm oder ihr überlassene Kaution bei einem Kredit­institut mit dreimonatiger Kündigungs­frist und zu den üblichen Zinsen anlegen. Andere Anlage­formen können die Parteien vereinbaren - einzige Voraussetzung: Vermieter oder Vermieterin muss die Anlage vom Privat­vermögen getrennt aufbewahren. Welche Art Konto er oder sie dafür wählt, bleibt ihm oder ihr überlassen.

„Häufig wurden in der Vergangenheit explizite Mietkautions­konten gewählt, welche die Mieter sogar oft selbst eröffnen, dann aber an den Vermieter verpfänden und das Sparbuch aushändigen“, sagt Wagner. Aber auch das treuhänderisch verwaltete Miet­kautions­sparbuch auf Namen des Mieters sei eine gern gewählte Alternative. „Am besten informieren sich Vermieter vorab bei ihrer Bank, welche Möglichkeiten es gibt und ob Kosten dafür anfallen“, so Wagner.

Fakt 5: Während des Mietverhältnisses bleibt die Kaution unangetastet

„Während des laufenden Miet­verhältnisses darf der Vermieter nicht für streitige Forderungen auf die Kaution zugreifen“, sagt Julia Wagner. Erst wenn mit Ende des Miet­verhältnisses Schäden vorhanden sein oder Miet­zahlungen ausstehen sollten, kann der Vermieter diese Schulden aus der Mietkaution begleichen. Hat der Vermieter das Konto angelegt, kann er einfach auf das Konto zugreifen.

Wurde ihm ein Sparkonto verpfändet, gestaltet es sich etwas schwieriger, da häufig der Mieter bei Zugriff des Vermieters zustimmen muss. „Erteilt dieser die Zustimmung un­berechtigterweise nicht, muss der Vermieter ihn schlimmsten­falls auf Erteilung der Zustimmung verklagen“, so Wagner.

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Fakt 6: Die Zinsen einer Mietkaution stehen der Mietpartei zu

„Die Zinsen stehen dem Mieter zu“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieter­schutz­verein Frankfurt am Main. Er muss sie also auch nicht mit dem Vermieter teilen. Nach dem Auszug sollte der Mieter oder die Mieterin die Kaution samt Zins schriftlich zurück­fordern.

Fakt 7: Der Vermieter kann sich mit der Rückzahlung Zeit lassen

Eine gesetzlich geregelte Abrechnungs­frist für die Kaution gibt es nicht. „In der Regel hat der Vermieter die Kaution spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung zurück­zuzahlen“, sagt Janßen und verweist auf ein Urteil des Ober­landes­gerichts Celle (Az.: 2 U 223/01).

Im Einzelfall kann die Abrechnungs­frist auch länger sein. Das ist beispiels­weise der Fall, wenn Neben­kosten­nach­forderungen aus dem laufenden Jahr bestehen; die Abrechnung solcher Kosten erfolgt erst im Folgejahr. „In diesen Fällen darf der Vermieter in der Regel aber nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten“, sagt Janßen. So jedenfalls hat es der Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05 entschieden.

Fakt 8: Vermieter müssen Mietern mögliche Schäden beweisen

Vermieter können Teile der Kaution für Beschädigungen nur dann einbehalten, wenn der Mieter die Beschädigung schuldhaft verursacht hat. Das muss die Vermieterin darlegen und beweisen. Ist eine außergerichtliche Klärung hierüber nicht möglich, ist laut Janßen im Zweifel gerichtlich zu klären, wie viel Geld der Vermieter von der Kaution einbehalten darf.

Fakt 9: Normale Gebrauchsspuren gehen nicht zu Lasten der Mietpartei

Normale Gebrauchs- und Abnutzungs­spuren sind kein Grund für den Vermieter, Geld von der Kaution ein­zubehalten. „Zu normalen Gebrauchs­spuren zählen in der Regel Farb­unterschiede an Wänden nach dem Abhängen von Bildern sowie leichte Kratzer auf Boden­belägen“, sagt Janßen.

Sein Tipp: Um vorab zu klären, ob es sich um normale Gebrauchs­spuren oder um darüber hinaus­gehende Beschädigungen handelt, kann es sinnvoll sein, vor dem Auszug einen Check durch die Haft­pflicht­versicherung zu veranlassen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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