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Mietrecht | 18.10.2018

Mietkaution

Sicherheit für den Vermieter: Regeln rund um die Mietkaution

Fragen und Antworten rund um die Mietkaution

Mieter und Vermieter diskutieren beim Auszug häufig um die Kaution. Manche Streit­punkte lassen sich vermeiden - denn schon vor dem Einzug können Mieter einige Dinge beachten.

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Die Kaution für eine neue Wohnung oder ein neues Haus ist ein großer Batzen Geld, den man bei einem Umzug erstmal aufbringen muss. Und gerne streiten Vermieter und Mieter über ihre Höhe beim Einzug, die Art, wie sie angelegt wird oder über die Abzüge davon beim Auszug. Was ist rechtens?

Muss der Mieter eine Kaution zahlen?

Nur, wenn es vertraglich vereinbart ist. Der Vermieter ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, eine Kaution zu erheben, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt. Der Gesetzgeber räume ihm lediglich die Möglichkeit ein. In allen Standard-Miet­verträgen ist die Kaution aber enthalten.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens die dreifache Netto­kalt­miete betragen. Steht im Vertrag eine höhere Summe, werde es beschränkt auf das noch zulässige Maß, so Wiebke Först. Sie ist Fach­anwältin für Miet-und Wohnungs­eigentums­recht aus Neuss und Mitglied im Deutschen Anwalt­verein.

Muss der Mieter die Kaution auf einmal zahlen?

Nein. Zulässig sind drei Raten. Die erste Rate ist zu Beginn des Miet­verhältnisses fällig, so erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die nächsten Raten sind in den zwei nachfolgenden Monaten dran. Oft will der Vermieter die Kaution schon vor Mietbeginn haben. Das ist aber nicht zulässig, wie Wiebke Först betont. Wenn man die Kaution dann aber nicht pünktlich bezahlt, ist das ein Grund zur fristlosen Kündigung.

Welche Formen der Kaution gibt es?

Am gängigsten ist die sogenannte Barkaution, bei der der Mieter das Geld an den Vermieter überweist oder bar überreicht. Eine weitere Möglichkeit ist ein Kautions­konto, das der Mieter selbst eröffnet. Das Sparbuch verpfändet er als Miet­sicherheit an den Vermieter. „Der Vorteil ist, dass die Zinsen - wenn auch wenige im Moment - auf das eigene Konto gehen und man das Kredit­institut selbst auswählen kann“, erläutert Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Auch eine Kautions­bürgschaft ist möglich. Hier bürgt eine Bank für die Kautions­summe, verlangt dafür aber vom Mieter Gebühren. Oder der Mieter schließt eine Kautions­versicherung ab: Statt ihm selbst bürgt dann eine Versicherung für die Leistung.

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Darf der Mieter eine alternative Kautionsart vorschlagen?

Grund­sätzlich muss sich der Mieter an die im Vertrag festge­schriebene Kautionsart halten. Diese kann aber bei Abschluss des Miet­vertrages verhandelt werden. Man kann versuchen, mit dem Vermieter einen Konsens zu finden, so Julia Wagner. Ein Mietvertrag sei ja nicht starr.

Was sind die Fristen bei der Rückzahlung?

Es gibt keine feste Frist, wann die Kaution zurück­zuzahlen ist, erklärt Wiebke Först. Der Vermieter könne innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters Ansprüche auf Schaden­ersatz geltend machen. Und: In der Regel sollte spätestens nach diesen sechs Monaten die Kaution verzinst zurück­gezahlt werden, betont die Mietrechts­anwältin.

Im Einzelfall kann das aber variieren - falls noch Streitig­keiten offen sind. Außerdem kann der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution so lange zurück­halten, bis er die Betriebs­kosten abgerechnet hat. Wie viel er einbehalten kann, richte sich nach verschiedenen Faktoren, so Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht Wiebke Först. Zum Beispiel, wie viel in den vorher­gehenden Jahren abgerechnet wurde.

Worauf muss ich achten, damit ich meine volle Kaution wiederbekomme?

Mieter sollten die Quittung über die gezahlte Kaution sorgfältig aufbewahren, damit sie im Zweifels­fall beweisen können, Kaution gezahlt zu haben, empfiehlt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Darüber hinaus muss die Wohnung vertrags­gemäß zurück­gegeben werden. Haupt­streitpunkt sei meist, dass sich die Wohnung nicht in einem ordnungs­gemäßen Zustand befinde, sagt Wiebke Först. Es ist aber selbst bei Beschädigungen nicht zulässig, dass der Vermieter die Wohnung gleich auf Kosten des bisherigen Mieters rundum saniert.

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Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Zunächst müsse der Vermieter eine Barkaution gesondert von seinem Vermögen anlegen, gibt Wagner Auskunft. Auf die Kaution darf er erst nach Beendigung des Miet­verhältnisses zurück­greifen. Und auch nur, wenn eine berechtigte Forderung besteht. Ist der Mieter also zum Beispiel mit seiner Miete im Rückstand, darf der Vermieter nicht einfach auf die Kaution zugreifen. Im Zweifels­fall muss die Forderung gerichtlich durchgesetzt werden - denn der Vermieter darf die Kaution nur einziehen, wenn unstrittige Forderungen bestehen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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