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Bankrecht und Kapitalanlagenrecht | 19.12.2018

Hypothek und Grundschuld

Sicherheiten bei der Finanzierung: Wie Immobilien­kredite abgesichert werden

Hypothek und Grundschuld werden als Grundpfand­rechte im Grundbuch als Sicherheit für Kredit­institut eingetragen

Ob Sanierung oder Kauf: Zur Sicherung von Immobilien­krediten wird im Grundbuch zugunsten der Bank ein sogenanntes Grundpfand­recht in Höhe der Darlehens­summe eingetragen - entweder in Form einer Grundschuld oder einer Hypothek. Was sich dahinter verbirgt.

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Ein Einfamilien­haus ist in die Jahre gekommen, eine umfassende Sanierung dringend notwendig. Doch dafür fehlt dem Eigentümer nicht selten das nötige Kapital. Wer nicht dafür gespart hat, braucht einen Immobilien­kredit. Die Banken wollen in aller Regel von ihrem Kunden eine Sicherheit - entweder in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld. Beides sind Grundpfand­rechte, die im Grundbuch in der Höhe der Darlehens­summe zugunsten des Kredit­instituts eingetragen werden.

Grundpfandrechte als Sicherheit der Bank

„Damit ist die Bank berechtigt, die Immobilie verwerten zu dürfen, falls der Darlehens­nehmer nicht mehr in der Lage sein sollte, die Raten des Kredits zurück­zuzahlen“, sagt John Semler. Er ist Gründer und Vorstand des Bundes­verbands der Immobilien­finanzierer sowie Inhaber des Baufinanzierungs­unternehmens BaufiTeam in Sittensen. Im schlimmsten Fall droht dem Eigentümer die Zwangs­versteigerung seines Objektes, wenn er die Kreditraten nicht mehr stemmen kann.

Unterscheid zwischen Hypothek und Grundschuld

Aber was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld - und welches dieser Grundpfand­rechte kommt in aller Regel zum Zuge? „Der Begriff Hypothek wird häufig auch als ein Synonym für ein Hypotheken­darlehen - sprich einen Immobilien­kredit -verwendet“, erläutert Sylvie Ernoult vom Bundes­verband deutscher Banken in Berlin. Ein Hypotheken­darlehen ist eine langfristige Finanzierung, die durch eine Immobilie gesichert ist.

Hypothek immer an bestimmtes Darlehen gebunden

Eine Hypothek bezeichnet allerdings eigentlich eine Absicherung eines Darlehens im Grundbuch. Eine Hypothek ist dabei immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das heißt: Mit jeder Rück­zahlungs­rate sinkt ihre Höhe. Sie erlischt, sobald der Kredit vollständig zurück­gezahlt wurde. Eine Hypothek als Grundpfand­recht ist in der Praxis heute aber eher selten.

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Grundschuld als Sicherheit

In aller Regel wird zur Sicherung der Kredit­forderung im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, erklärt Ralf Scherfling von der Verbraucher­zentrale NRW in Düsseldorf. Diese existiert unabhängig vom Darlehen. Sie wird zwar in der Höhe des aufgenommenen Kredits ins Grundbuch eingetragen. Allerdings reduziert sie sich nicht parallel zur Restschuld.

Ist das Darlehen abbezahlt, kann der Immobilien­besitzer beantragen, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Damit muss aber der Gläubiger, also die Bank, einverstanden sein.

Die Vorteile einer Grundschuld und einer Hypothek

Die Grundschuld bleibt in ihrer Höhe immer gleich. Damit kann sie auch als Sicherheit für ein neues Darlehen verwendet werden, erläutert Sylvie Ernoult. Ist ein Teil der Schuld abgetragen, kann wieder ein neues Darlehen bis zur Höhe der Grundschuld aufgenommen werden.

Der Vorteil einer Hypothek: Durch die Besicherung im Grundbuch ist sie meist günstiger als ein Ratenkredit, erklärt Ralf Scherfling. Grund­sätzlich ist es möglich, pro Objekt mehrere Hypotheken zu haben.

Die Nachteile einer Hypothek

Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Erhöht sich der Kredit­bedarf, ist im Zweifel eine neue Hypothek nötig. Dafür fallen Kosten an - neben den Zins- unter anderem Notarkosten und die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch.

„Ein Eigentümer kann ein Haus nicht verkaufen, solange Hypotheken im Grundbuch eingetragen sind“, sagt Ralf Scherfling. Vor einem Verkauf müssen Hypotheken abgelöst werden, das Grundbuch muss diesbezüglich lastenfrei sein.

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Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek

Notare und Grundbuch­ämter berechnen ihre Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek nach deren Höhe und nach der Art der an­gefallenen Arbeiten. Grundlage sind die Gebühren­ordnungen der Notare und die Grundbuch­gebühren. Wichtig zu wissen: „Notar- und Grundbuch­gebühren sind an Dritte und nicht an die Bank zu zahlen“, betont Sylvie Ernoult. Daher sind sie nicht in den von der Bank ausgewiesenen Kosten des Kredits enthalten.

Die Alternativen zum klassischen Immobilienkredit

„Häufig bieten große Arbeitgeber ihren Beschäftigten Darlehen an“, sagt John Semler. Damit beteiligt sich der Arbeitgeber mit einer bestimmten Summe am Erwerb der Immobilie. Daneben haben die KfW-Förderbank sowie einige Investitions­banken der Bundes­länder verbilligte Darlehen im Angebot.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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