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Immobilienrecht | 16.07.2018

Balkon

Sonder- oder Gemeinschafts­eigentum: Wem gehört der Balkon, und wer muss bei Schäden zahlen?

Bei Balkonen muss zwischen dem Balkon als Sonder­eigentum und der zur Sicherheit dienende Teil als Gemeinschafts­eigentum unterschieden werden

Ein Balkon macht Freude - doch wehe, wenn der Putz von der Brüstung bröckelt oder die Fliesen kaputt sind. In Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften geht es dann häufig darum, wer den Schaden beheben und bezahlen muss.

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Nach den Fenstern sind die Balkone der größte Zankapfel in Eigentümer­gemeinschaften. Dabei sollte von Rechts wegen die Lage klar sein. Alle tragenden Teile sind Gemeinschafts­eigentum und damit Sache der WEG. Der Balkonraum an sich ist Sonder­eigentum des Wohnungs­eigentümers, so der Haus­verwalter Martin Metzger und Vorstands­mitglied im Bundesfach­verband der Immobilien­verwalter (BVI).

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum

Zu den tragenden Teilen gehört, was die Sicherheit und Gestaltung des Hauses betrifft: unter anderem Fassade, Brüstungs­mauer und -geländer, Boden­isolierung sowie die Außenseite der Fenster und Türen. Dagegen gehören Fliesen, Fugen, Steckdosen, Innen­anstrich und bewegliche Blumen­töpfe zum Sonder­eigentum. So steht es auch in Urteilen des Bundes­gerichts­hofs (Az.: V ZR 114/09, VII ZR 193/99).

Die tragenden Teile ver­antwortet grund­sätzlich die WEG, die anderen der jeweilige Mit­eigentümer. Daraus folgt, wer instand halten, reparieren und bezahlen muss: Kaputte Fliesen auf dem Balkon etwa tauscht der Wohnungs­eigentümer auf eigene Kosten aus. Bei einer unter den Fliesen liegenden Abdichtung, durch die zum Beispiel Wasser in die darunter liegende Etage eindringt, ist dagegen die Gemein­schaft dran. Sie würde auch die Kosten übernehmen, wenn die Fliesen weg sollen, um die Abdichtung instand zu setzen (Paragraf 14 Nr. 4 WEG).

Zumutbare Arbeiten als Unterstützung durch Eigentümer können verlangt werden

Mit anpacken muss der Eigentümer bei Arbeiten am Gemeinschafts­eigentum nicht. Als zumutbar gilt das Wegräumen von Tischen und Stühlen oder Bildern, das Entfernen schwerer Pflanz­tröge aber nicht, erläutert der auf Miet- und Eigentums­recht spezialisierte Rechtsanwalt André Leist aus Dresden. Der Eigentümer muss bei größeren Vorhaben auch nicht akzeptieren, dass permanent Handwerker durch seine Wohnung laufen.

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Zuordnung der Verantwortlichkeit ist in der Teilungserklärung geregelt

Probleme gibt es, wenn Teilungs­erklärungen und Gemeinschafts­ordnungen Zuordnungen und Verantwortlichkeiten für die Balkone anders regeln. Einiges werde dem Einzelnen zugeordnet, obwohl es Gemeinschafts­eigentum sei, so der auf Miet- und Eigentums­recht spezialisierte Rechtsanwalt André Leist aus Dresden. Eigentümer können in der Teilungs­erklärung nachlesen, wofür sie zuständig sind. Steht im Text beispiels­weise, der Mit­eigentümer sei für die Instand­haltung zuständig, bedeutet das: reinigen der Entwässerung, Wildwuchs­lichten, Wartung erledigen - mehr nicht.

Formulierungen beachten

Formulierungen wie „zuständig für Instand­setzung, Erneuerung, Unter­haltung und Sanierung“ fassen die Pflichten wesentlich weiter. Dann müsse sich der Eigentümer um die defekte Abdichtung und die anderen tragenden Teile kümmern, sie in Ordnung halten, reparieren und bezahlen, so M. Metzger. Für den Einzelnen wird das teuer, die Kasse der Eigentümer­gemeinschaft bleibt dagegen verschont (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16).

Klage auf Einhaltung der Pflichten möglich

Im Gegenzug hat die WEG so gut wie kein Mit­sprache­recht bei dem, was der Mit­eigentümer unternimmt oder eben auch unterlässt. „Mangels Kompetenz kann die WEG bei der Zuordnung an den Einzelnen nichts tun“, stellt Rechtsanwalt André Leist fest. Die Gemein­schaft könne lediglich „den Beschluss fassen, Herrn Meier aufzufordern, etwas zu unternehmen“. Bleibt Herr Meier untätig, kann eine Klage auf Einhaltung der Pflichten folgen. In Notfällen darf die Haus­verwaltung sofort eingreifen, um Schlimmeres zu verhindern.

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Mehrheitsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer für Verschönern und Sanieren von Balkonen

Das Verschönern und Sanieren von Balkonen setzt einen Beschluss der Eigentümer­gemeinschaft voraus. Je nachdem erfordern die geplanten Maßnahmen unter­schiedliche Mehrheiten (Paragraf 22 WEG). Ein Beispiel sind nachträglich anzubringende Aufstell­balkone. Dieser baulichen Ver­änderung muss nicht nur die einfache Mehrheit zustimmen, sondern auch die Eigentümer, die von der Maßnahme beeinträchtigt werden, müssen Ja sagen, erläutert Julia Wagner, Referentin für Recht beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Wer den Anbau ablehnt, zahle auch nicht. Sollen nur einige Wohnungen Balkone bekommen, kann die WEG entscheiden, ausschließlich die profitierenden Eigentümer zur Kasse zu bitten.

Verbesserter Materialersatz modernisiernede Instandsetzung

Der Ersatz maroder Geländer durch besseres Material wiederum gilt als modernisierende Instand­setzung. Dafür reicht Wagner zufolge die einfache Mehrheit der Anwesenden. Für die Finanzierung können auch Eigentümer ohne Balkon herangezogen werden (BGH, Az.: V ZR 114/09). Eine Modernisierung dagegen braucht eine qualifizierte Mehrheit.

Keine Abstimmung ohne rechtliche Beratung

Oft ist strittig, wie die Maßnahme eingestuft wird. Bevor die WEG abstimmt, sollte sie sich beraten lassen. Dem stimmt Haus­verwalter Martin Metzger mit Blick auf die Zuordnung als Gemeinschafts- oder Sonder­eigentum zu: „Die Regelungen sind selten eindeutig gefasst“. Verwalter sollten gründlich recherchieren und der WEG zudem juristischen Beistand nahelegen. Beschlüsse müssen im Wortlaut eindeutig sein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). Werden sie von einem Gericht gekippt, wäre der finanzielle Schaden groß. Dennoch kann ein mit falschen Mehrheiten gefasster Beschluss zur Balkon­sanierung wirksam sein - es sei denn, ein Eigentümer ficht ihn innerhalb eines Monats an.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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