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Bankrecht und Immobilienrecht | 24.07.2017

Grundschuld

Sparen mit Schulden: So können Immobilien­besitzer mit der Grundschuld sparen

Die Grundschuld ist Voraussetzung für die Darlehens­aufnahme

Den Kredit für die eigene Immobilie zahlen Familien Jahre und Jahrzehnte ab. Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch symbolisiert: Endlich raus aus den Schulden. Manchmal bringt es jedoch Vorteile, die Grundschuld einfach stehen zu lassen.

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Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für den Immobilien­kredit. Sie gibt dem Geld­institut das Recht, die Immobilie zwangs­versteigern zu lassen, falls der Schuldner die Raten nicht zahlt. Ist der Kredit getilgt, sind Haus oder Eigentums­wohnung lastenfrei. Der Eigentümer ist endlich Herr im eigenen Haus.

Grundschuld löschen kostet Geld

Emotional ist das sogenannte blanke, saubere Grundbuch ein wichtiger Moment. „Das Darlehen ist zurück­gezahlt, kein Dritter kann die Zwangs­versteigerung betreiben“, erklärt Wendelin Monz, der Vertrauens­anwalt des Bauherren-Schutzbundes (BSB) in Berlin. Nüchtern betrachtet kann der Immobilien­besitzer aber auch die Grundschuld einfach bestehen lassen.

Der Vorteil: Sie kann zum Beispiel für neue Finanzierungen genutzt werden. Außerdem spart das Nicht­löschen Geld, weil keine Gebühren für das Austragen anfallen. Dafür bitten normalerweise Grund­buchamt und Notar zur Kasse. Für Notare sind circa 0,2 Prozent der ein­getragenen Grundschuld vorgeschrieben, die Ämter verlangen Vergleich­bares. Da kommen bei einer Grundschuld von 150.000 Euro rund 600 Euro zusammen.

Alternativen zur Löschung

Die fort­bestehende Grundschuld kann zudem ein nützliches Finanzierungs­instrument darstellen. Etwa, wenn Haus­besitzer frisches Geld für Modernisierung und Umbau brauchen. „Sie dient als Sicherheit für das neue Darlehen“, erläutert Wendelin Monz, der Vertrauens­anwalt des Bauherren-Schutzbundes (BSB) in Berlin. Gleiches gilt, wenn der Kauf einer neuen Immobilie ansteht. Für die Absicherung wird die im Grundbuch stehende Grundschuld praktisch wieder­belebt. Ein neuer Eintrag ist entbehrlich. Folglich sind keine Gebühren an Amt und Notar zu zahlen. Unter dem Strich hat der Immobilien­besitzer also weder für Löschung noch für Neueintrag geblecht.

Der Spareffekt funktioniert erfahrungs­gemäß gut in Zusammen­arbeit mit der Bank, die schon den alten Kredit bewilligte. Zwar kann die ursprüng­liche Grundschuld auf ein anderes Institut übertragen werden. Aber ein neues Darlehen bei einer neuen Bank so abzusichern, „verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Neu­bestellung und ist grund­sätzlich nicht zu empfehlen“, gibt Dominik Hüren von der Bundes­notar­kammer zu bedenken. Ob ein Instituts­wechsel zum Beispiel bei Umschuldung oder Auslaufen der bisherigen Finanzierung lohnt, hängt von den Konditionen ab und sollte durch­gerechnet werden.

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Bestehende Grundschulden weiterreichen

Bei einem Verkauf der Immobilie ist es sinnvoll, die bestehende Grundschuld weiterzureichen. Das wird als Grundschuld­abtretung bezeichnet. Die eingetragene Grundschuld bekommt dabei lediglich den Vermerk, dass sie an den Kreditgeber des Erwerbers abgegeben wurde.

Sowohl Verkäufer als auch Erwerber sparen: der eine 300 Euro für die Löschung der beispiels­weise 150.000 Euro schweren Belastung, der andere rund 600 Euro Gebühren für den Neueintrag. Im Gegenzug übernimmt er die Gebühren für die Abtretung, im Beispiel etwa 300 Euro. Die Banken spielen mit, weil die Kredit­sicherheit über die Immobilie gewähr­leistet bleibt. Sind beide Parteien beim selben Geld­institut, ist keine Abtretung notwendig.

Eine bestehende Grundschuld kann auch zur Sicherung von Darlehen der eigenen Kinder abgetreten werden. Etwa als Zusatz­sicherheit für deren Immobilien­erwerb, wie Christoph Santel vom Kredit­vermittler Enderlein erläutert. Das funktioniert ganz oder teilweise, so dass Eltern sich die Tür offenhalten, den Rest noch für ein mögliches eigenes Darlehen zu verwenden. Flexibilität und Kosten sind für Santel Argumente, eine Grundschuld nicht abzulösen. Löschen sollte nur derjenige, „der sich definitiv sicher ist, diese nicht irgendwann nutzen zu wollen“.

Löschungsbewilligung von Bank einholen

„Trotzdem sollten Immobilien­besitzer auf Nummer sicher gehen“, sagt Wendelin Monz, der Vertrauens­anwalt des Bauherren-Schutzbundes (BSB) in Berlin. Er rät, von der Bank eine Löschungs­bewilligung einzuholen, sobald der ursprüng­liche Kredit vertrags­gemäß getilgt ist. In diesem Papier erklärt sich der Finanzierer mit der Löschung einverstanden. Der ehemalige Darlehens­nehmer gewinnt Handlungs­freiheit für alle Optionen. Das Dokument muss sorgfältig aufbewahrt werden, bei Verlust drohen Probleme mit der Wieder­beschaffung.

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Argumente für eine Löschung

Axel Drückler von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern weist auf eine Gefahr hin, die oftmals in den Klauseln der Bestellungs­urkunde der Grundschuld steckt: „Da steht drin, dass ich mich der Zwangs­voll­streckung über mein ganzes Vermögen unterwerfe. “Das kann von Bedeutung sein, wenn mehrere Eigentümer da sind, aber nur einer von ihnen Schulden macht, erklärt Axel Drückler von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern. Das bedeutet: Alle haften für die Miesen des Einzelnen und könnten am Ende das Haus verlieren. Bei einer solchen Klausel ist ein sauberes Grundbuch besser als das Stehen­lassen des Eintrags.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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