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Mietrecht | 28.09.2021

Heizsaison

Start in die Heizsaison: Ab wann muss die Heizungs­anlage laufen?

Wichtige Fragen und Antworten im Überblick

Frieren Sie noch oder heizen Sie schon? In der Übergangs­zeit stellen sich Mieterinnen und Mieter die Frage: Ab wann sollte man heizen? Und was, wenn der Vermieter den Kessel noch nicht angefeuert hat?

Gefühlt ist der Sommer schon wieder vorbei, bevor er überhaupt richtig begonnen hat. Es hilft nichts: Draußen wird es kühler, der Herbst ist da. Nachts hat der ein oder andere die Heizung vielleicht schon aufgedreht.

Grundsätzlich gilt

„Vermieter müssen dafür sorgen, dass eine Wohnung nicht zu stark auskühlt“, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Das heißt: Sinken die Temperaturen, muss die Heizungs­anlage aktiviert werden.

Ab wann muss geheizt werden?

Eine gesetzliche Regelung für den Start der Heizperiode gibt es nicht. „In der Regel beginnt sie am 1. Oktober und endet am 30. April“, sagt Hartmann. „Von diesem Zeitpunkt an muss der Vermieter dann das Heizen ermöglichen.“ Oft sei das in Miet­verträgen festgelegt.

Allerdings kann der Zeitraum variieren. Wird es zum Beispiel im Juni zwischendurch mal ungewöhnlich kalt, muss die Heizung angestellt werden. Umgekehrt gilt, wenn es im Oktober draußen zeitweise sehr warm ist, kann die Heizung gedrosselt werden.

Sind Eigentümer zum Heizen wirklich verpflichtet?

Im Prinzip ja. Denn eine kalte Wohnung ist ein Mietmangel und berechtigt damit zur Miet­minderung. Um wie viel die Miete gemindert werden kann, ist aber immer von den Umständen des Einzelfalls abhängig. „Die Bandbreite ist groß“, sagt Jutta Hartmann. Laut Amtsgericht Köln ist eine Minderung von 20 Prozent angemessen, wenn die Zimmer­temperatur nur 16 Grad Celsius bis 18 Grad Celsius beträgt (Amtsgericht Köln, Urteil vom 06.12.1976, Az. 152 C 1249/74).

Fällt die Heizung in den Winter­monaten komplett aus, ist nach Ansicht des Land­gerichts Hamburg eine Miet­minderung von 100 Prozent möglich (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.05.1975, Az. 7 O 80/74). Ein vollständiger Heizungs­ausfall im Januar war dem Berliner Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hingegen nur eine Miet­minderung von 50 Prozent wert (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 05.10.1984, Az. 12 C 409/84).

Wer mindern will, sollte also immer gut abwägen, wie viel er zurück­behält. „Andernfalls kann es zu einem Zahlungs­rückstand kommen, der eine Kündigung recht­fertigt“, sagt Jutta Hartmann. Um das zu vermeiden, könnten Mieter die Miete auch erst einmal unter Vorbehalt zahlen und das zu viel gezahlte Geld später zurück­fordern.

Habe ich in meiner Wohnung Anspruch auf eine bestimmte Temperatur?

Eine gesetzlich festgelegte Grenze gibt es nicht. „Eine Temperatur von 20 Grad Celsius bis 22 Grad Celsius sollte tagsüber in Wohnräumen schon erreicht werden können“, sagt Hartmann. Von 23.00 bis 6.00 Uhr morgens können Eigentümer die Heizungs­anlage so auslegen, dass die Zimmer­temperatur um bis zu drei Grad niedriger ausfällt als am Tag. Die sogenannte Nacht­absenkung soll helfen, Energie zu sparen.

Und was ist mit dem Warmwasser?

Vermieter haben dafür Sorge zu tragen, dass Warmwasser ganzjährig rund um die Uhr zur Verfügung steht. Darauf weist der Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland hin. Allerdings müssen Mieter damit leben, wenn zunächst ein wenig Wasser ablaufen muss, bevor eine Mindest­temperatur erreicht wird.

Laut Norm sollte spätestens 30 Sekunden nach dem vollen Öffnen einer Entnahme­stelle für Heißwasser eine Temperatur von 55 Grad Celsius erreicht sein. Dauert es länger, kann das ein Mangel sein, wie ein Urteil des Amts­gerichts Berlin-Mitte zeigt (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 25.04.2018, Az. 7 C 82/17).

Im dem Fall hatten die Mieter einer Neubau­wohnung geklagt, weil aus der Leitung zu lange kaltes Wasser kam. Ein vom Gericht veranlasstes Gutachten zeigte, dass nach 30 Sekunden erst eine Wasser­temperatur von 32,5 Grad Celsius erreicht wurde. Das rechtfertigte eine Miet­minderung von 5 Prozent.

Und wenn ich selber gar nicht heizen will? Ist das erlaubt?

Mieter müssen ihre Mietsache pfleglich behandeln. Das heißt im Winter: Die Wohnung sollte stets so temperiert werden, dass keine Schäden auftreten, erklärt Haus & Grund Deutschland. Dies gilt auch dann, wenn Mieter beispiels­weise während eines Urlaubs länger abwesend sind.

Sollte die Wohnung im Winter komplett auskühlen, können Wasser­leitungen einfrieren und zu einem Rohrbruch führen. Wenn dies auf eine unzureichende Beheizung durch Mieter zurückzuführen ist, müssen sie für die entstandenen Schäden aufkommen.

Vermieter können allerdings nicht verlangen, dass die Wohnung während der kompletten Abwesenheit vollständig beheizt wird. Wer verreist, kann zum Beispiel auch Freunde oder Bekannte bitten, die Wohnung gelegentlich zu beheizen.

Die Anlage ist kaputt. Was können Mieter tun?

„Bei Fehlern oder Mängeln muss der Vermieter informiert werden“, sagt Jutta Hartmann. Vermieter seien in der Pflicht, den Mangel zu beheben. „Man muss dem Vermieter eine angemessene Frist geben, zu reagieren“, sagt Hartmann. Je nach Außent­emperatur kann diese Frist kürzer oder länger sein. Reagiert der Vermieter nicht, können Mieter im Zweifel selber einen Notdienst anrufen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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