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Mietrecht und Steuerrecht | 20.02.2018

Vermietung

Steuervorteile nutzen: Was bei der Wohnungsvermietung an Angehörige zu beachten ist

Mieter und Vermieter sollten bestimmte Spielregeln einhalten

Angehörige als Mieter - das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen meistens weniger, die anderen sparen Steuern. Das funktioniert aber nur, wenn Mieter und Vermieter Spielregeln einhalten.

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Der Wohnungs­markt ist hart umkämpft. Da passt es gut, wenn jemand in der Verwandt­schaft eine Bleibe zu vermieten hat. Um des lieben Friedens willen und des Geldes wegen sollten beide Seiten aber klare Regeln vereinbaren. Wichtige Fragen und Antworten:

Ist ein Mietvertrag erforderlich?

Im Prinzip nein. Aber: Wollen vermietende Eltern, Großeltern, Onkel und Tanten Aufwendungen für die Wohnung, zum Beispiel Hypotheken­zinsen, von der Steuer absetzen, wird das Finanzamt etwas Schriftliches zum Beleg verlangen. Ein Mietvertrag ist die un­problematischste Variante.

Wie sollte ein Mietvertrag gestaltet sein?

Schriftlich ist am besten. Diese Form hält sowohl der Kontrolle des Finanzamts als auch von Gerichten stand. Wichtig ist, dass drinsteht, was jeder andere Mietvertrag ebenfalls beinhalten muss: Beginn des Miet­verhältnisses, Mietzins, Lage und Größe der Wohnung.

Das gilt auch für ein mündlich ge­schlossenes oder für ein stillschweigend vereinbartes Miet­verhältnis. „Für dieses reicht es, wenn die Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts überlassen wird und die Möglichkeit besteht, das nach­zuweisen“, erläutert die Berliner Anwältin Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwalt­vereins (DAV). Als Beweis könnten Konto­auszüge herhalten, aus denen zum Beispiel hervorgeht, dass die Enkelin für ein Zimmer monatlich 250 Euro ihrer Azubi-Vergütung an die Oma überweist.

Darf mietfrei gewohnt werden?

Das ist grund­sätzlich möglich. Für Kinder in der Ausbildung und bedürftige Eltern ist das prima. Aber: Für Vermieter hat es finanzielle Nachteile. Nicht nur, dass Miet­einnahmen entgehen, sie können auch keine Ausgaben rund um die Wohnung als Steuer mindernde Werbungs­kosten geltend machen. Denn das Finanzamt würde unterstellen, dass der vermietende Angehörige keinen Gewinn erzielen will. Wer das in Kauf nimmt, kann die Verwandt­schaft kostenlos einziehen lassen.

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Wie kann Verwandtschaft trotzdem billiger wohnen?

Um Steuer­vorteile zu nutzen und Angehörigen weniger Geld abzunehmen als anderen Mietern, muss genau gerechnet werden. Aus Sicht des Finanzamts liegt die Mietgrenze nach unten bei zwei Dritteln der sonst erzielbaren orts­üblichen Vergleichs­miete. Eingeschlossen sind kalte Betriebs­kosten und Heizung.

Liegt die Miete bei 66 Prozent der Vergleichs­miete oder darüber, können anfallende Wohnungs­kosten in vollen Umfang in der Steuer­erklärung geltend gemacht werden. Unterhalb der 66-Prozent-Grenze kürzt das Finanzamt.

Was bedeutet das?

Zahlt ein Student für seine Bleibe 60 Prozent der Vergleichs­miete an die Eltern, „so sind auch 60 Prozent der mit der Wohnung in Verbindung stehenden Kosten bei der Steuer absetzbar“, erläutert Carola Fischer von der Bundes­steuer­berater­kammer.

Bei Eigentums­wohnungen zahlen Vermieter ein Hausgeld. Dessen Höhe wird wahrscheinlich nicht ausreichen, um die Zwei-Drittel-Grenze zu erreichen. Erlegen vermietende Eltern ihren Kindern lediglich das Hausgeld als Miete auf, dürften sie unterm Strich draufzahlen.

Sollte die Miete bar gezahlt oder aufs Konto überwiesen werden?

Das ist zunächst egal. Zumindest, solange Vermieter daran denken, dass Miet­einnahmen so oder so zu versteuern sind. Sollen Werbungs­kosten geltend gemacht werden, guckt das Finanzamt in den Mietvertrag. Wichtig ist auch, „dass Miete und Nebenkosten wie vereinbart gezahlt werden“, sagt Carola Fischer von der Bundes­steuer­berater­kammer. Als Beleg dienen Über­weisung oder Einzugs­ermächtigung. Außerdem prüft der Fiskus, ob die Miete quasi durch die Hintertür wieder zurück­fließt und somit nur zum Schein gezahlt wird. Werbungs­kosten würden dann nicht anerkannt.

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Was passiert, wenn der Familienfrieden dahin ist?

Unabhängig davon, ob das inner­familiäre Miet­verhältnis mündlich, schriftlich oder stillschweigend vereinbart ist: „Es liegt ein ganz normales Miet­verhältnis vor“, betont die Berliner Anwältin Beate Heilmann. Einschließlich der üblichen Rechte - wie das Einhalten von Kündigungs­fristen - und Pflichten für beide Parteien. Bis hin zum Rauswurf: „Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungs­möglich­keiten offen.“

Natürlich sind dann alle anderen gesetzlichen Vorgaben ebenfalls einzuhalten: Der Vater muss dem säumigen Sohn förmlich kündigen. Zieht der nicht aus, kann der Vater auf Räumung klagen. Es steht den Vertrags­parteien jedoch frei, Kündigungs­möglich­keiten miet­vertraglich auszuschließen.

Was ist mit Reparaturen?

Zum Miet­verhältnis gehört es festzulegen, wer zahlt, wenn in der Wohnung etwas kaputt geht. Üblicherweise regelt das die Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag. Ohne Klausel gilt, was das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt: Dem Vermieter obliegt die Instand­haltung der Räume, inklusive Klein­reparaturen wie tropfender Wasser­hähne und wackliger Fenster­griffe, wie der Deutsche Mieterbund erläutert. Folglich könnten vermietende Eltern Reparaturen auf ihre Kappe nehmen, um mietende Kinder finanziell zu entlasten.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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