wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Mietrecht | 02.09.2019

Wohnungs­wechsel

Tausch­börsen für Wohnungen: Vermieters muss Wohnungs­tausch zustimmen

Tausch ohne Zustimmung kann zur fristlosen Kündigung führen

Wer umziehen möchte, wird mancherorts bei Tausch­börsen fündig. Ohne die Unterstützung des Vermieters geht es aber nicht. Was Mieter wissen sollten.

Werbung

Vorhandene Wohnflächen könnten durch Tausch besser genutzt werden

Es könnte so einfach sein: Der älteren Frau ist ihre Vier-Zimmer-Wohnung zu groß geworden, seit ihr Mann nicht mehr lebt und die Kinder aus dem Haus sind. Dem Pärchen, das demnächst Nachwuchs erwartet, käme die große Wohnung gerade recht. Ihre zwei Zimmer reichen bald nicht mehr. Warum also nicht tauschen? „In der Tat wäre der Wohnungs­tausch ein Weg, um der Wohnungs­knappheit besonders in großen Städten und Ballungs­gebieten zu begegnen, sagt Gerold Happ vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Dabei entstehen zwar keine zusätzlichen Wohnungen. Aber die vorhandenen Wohn­flächen werden besser genutzt.

Mieterhöhung bei Tausch nicht realisierbar

Trotzdem bleiben Mieter oft in ihren zu groß gewordenen Wohnungen. Ein Grund: Nach der Erfahrung von Siegmund Chychla, Geschäfts­führer des Mieter­vereins zu Hamburg, sind Vermieter meist nicht an einem Tausch interessiert. “Die meisten erhoffen sich nach dem Auszug des alten Mieters bei einer Neu­vermietung höhere Mieten. Die würden sie bei einem Tausch nicht realisieren können„, so Siegmund Chychla.

Denn bei einer Neu­vermietung können Vermieter die Miete anheben. Wenn eine Zwei-Zimmer-Wohnung dann aber genauso viel oder sogar mehr kostet als die alte Vier-Zimmer-Wohnung, verzichten viele Mieter lieber auf den Wohnungs­wechsel.

Ohne Mitwirkung des Vermieters geht nichts

“Bei einem Wohnungs­tausch werden neue Miet­verträge abgeschlossen oder die Tausch­partner treten in den Mietvertrag des jeweils anderen ein„, erklärt Siegmund Chychla. Bei beiden Varianten geht es aber nicht ohne die Mitwirkung des Vermieters.

Ein Tausch, bei dem die Konditionen für beide Partner gleich bleiben, wäre eine Möglichkeit, Wohnraum bedarfs­gerechter zu nutzen. “Aber es gibt in Deutschland kein Recht auf Wohnungs­tausch. Wenn die Vermieter nicht mitspielen, können Mieter nicht viel machen, betont Gerold Happ.

Keine Kündigung riskieren

Keinesfalls sollten Mieter ihre Wohnungen hinter dem Rücken der Vermieter tauschen. „Sonst riskieren beide die fristlose Kündigung des Miet­vertrages aus wichtigem Grund beziehungs­weise die fristgemäße Kündigung, jedenfalls wenn sie den Tausch nach Abmahnung nicht rück­gängig machen“, warnt Rechtsanwältin Alice Burgmair von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein. Denn dann handelt es sich um die unerlaubte Gebrauchs­überlassung der jeweiligen früheren Wohnung.

Werbung

Wohnungstausch per Untervermietung

Eine Möglichkeit, ohne neuen Mietvertrag zu tauschen, könnte die Unter­vermietung der eigenen Wohnung an den jeweiligen Tausch­partner sein. „Das ist aber auch nicht ohne Zustimmung des Vermieters möglich“, so Gerold Happ. Der darf zwar die Unter­vermietung nicht ohne weiteres verbieten: Der Unter­vermieter hat gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn dafür ein berechtigtes Interesse vorliegt und nur ein Teil der Wohnung unter­vermietet werden soll.

Untervermietung ist heikle Lösung

Bei der Unter­vermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter aber sein Veto einlegen. „Wer die gesamte Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unter­vermietet, muss nach erfolgloser Abmahnung ebenfalls mit einer Kündigung rechnen“, betont Rechtsanwältin Alice Burgmair.

„Selbst wenn der Vermieter zustimmt, ist die Sache heikel“, so Gerold Happ. “Denn der Mieter bleibt ja in seinem bisherigen Mietvertrag, mit allen Rechten und Pflichten.„ Das heißt, er muss für Miete und Betriebs­kosten aufkommen und sorgsam mit der Mietsache umgehen. Wenn sein Untermieter das nicht tut, muss er für Schäden und Kosten aufkommen.

Tauschbörsen von kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaften laufen nur zögerlich an

Es gibt bundesweit verschiedene Versuche, in kommunalen und genossen­schaft­lichen Wohnungs­gesellschaften, die über größere Bestände an Wohnungen verfügen, Tausch­börsen zu installieren. Ziel ist, dass ihre Mieter und Mitglieder untereinander tauschen. Die Mieten der alten Verträge werden beibehalten oder nur geringfügig angepasst. “Aber das läuft nur ganz zäh an, selbst wenn die Konditionen für beide Partner gut sind„, beobachtet Siegmund Chychla.

Werbung

Nicht immer fällt der Umzug leicht

Ein Grund könnte sein, dass den Mietern der Aufwand für den Umzug zu hoch ist. Auch emotionale Aspekte spielen eine Rolle. “Ältere Menschen haben oft große, schwere Möbel, von denen sie sich nicht trennen möchten, die aber nicht in eine kleine Wohnung passen. Außerdem wollen sie nicht aus ihrer vertrauten Umgebung weg. Um solchen Mietern den Umzug schmack­hafter zu machen, bieten manche Wohnungs­unternehmen sogar Prämien an„, sagt Gerold Happ. “Aber das scheint auch nicht gut angenommen zu werden.„

Einstieg in Bestandsmietvertrag wäre beste Lösung

Wer einen Partner gefunden hat und den Vermieter vom Tausch überzeugen konnte, sollte versuchen, in den alten Bestands­miet­vertrag des jeweiligen Partners einzusteigen. „Das ist die un­komplizierteste Lösung“, sagt Alice Burgmair. Es ist auch möglich, zusätzliche Ver­einbarungen zu treffen. So kann zum Beispiel die Übernahme von Schönheits­reparaturen wirksam vereinbart werden, wenn das noch nicht der Fall war.

Vermieter sitzt am längeren Hebel

Oder die beiden Mieter und der Vermieter einigen sich

doch auf einen moderaten Anstieg der Miete. „Der Vermieter sitzt am längeren Hebel und kann Forderungen stellen“, so die Rechtsanwältin. Für die Mieter kann ein Tausch auch dann interessant sein, wenn sie die günstigen Konditionen der Vorgänger nicht hundert­prozentig übernehmen. Schließlich ersparen sie sich mit dem Tausch eine aufreibende Wohnungs­suche.

Quelle: dpa/DAWR/kg
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 5 (max. 5)  -  1 Abstimmungsergebnis Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#6769

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d6769
 für RechtsanwälteEin Kanzleiprofil beim DAWR kann auch Ihnen helfen!