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Kaufrecht und Verbraucherrecht | 11.01.2021

Immobilien­teilverkauf

Teilverkauf: Ein Immobilien­geschäft mit Tücken

Ein Geschäft hat Haken und Ösen

Im Alter ist bei manchen das Geld knapp - obwohl sie eine Immobilie besitzen. Mit einem Teilverkauf kann dann zwar die Kasse aufgebessert werden. Doch so ein Geschäft hat Haken und Ösen.

Ältere Haus­eigentümer haben oft ein Problem: Ihre Alters­vorsorge steckt im Eigenheim fest. Vor allem bei alleinstehenden Senioren ist frei verfügbares Kapital oftmals knapp. Bleibt ihnen zum Leben nur eine geringe Rente, liegt es nahe, die Immobilie zu Geld zu machen.

Teilverkauf als neue Möglichkeit

Dafür gibt es eine relativ neue Möglichkeit: den Teilverkauf des Hauses. Der Eigentümer verkauft dabei einen Teil seiner Immobilie, zum Beispiel 20 Prozent. Er behält in dem Fall immerhin noch 80 Prozent des Wertes und bekommt ein lebens­langes Wohnrecht in seinen vier Wänden. Ist die Immobilie 500.000 Euro wert, kann sich der Verkäufer über 100.000 Euro freuen. Ein hübsches Sümmchen. Und formal ändert sich nichts. Er wohnt nach wie vor in seinem Heim.

Der Verkäufer kann sich aussuchen, wie hoch der Anteil sein soll, den er verkaufen will. Aber bei 50 Prozent ist Schluss. Die Käufer wollen keine Mehrheit, sondern nur stille Teilhaber sein. Der bisherige Allein­eigentümer soll weiterhin die Entscheidungs­gewalt in seinem Haus behalten. Und die Sache wird schnell abgewickelt. Die Käufer ermitteln mithilfe eines von ihnen beauftragten Gutachters den Wert der Immobilie und nach kurzer Zeit ist das Geld auf dem Konto des Verkäufers.

Nutzungsentgelte als Haken

Das klingt auf den ersten Blick nach einem fairen, unkomplizierten Deal. „Aber Vorsicht, es gibt Fallstricke“, warnt Niels Nauhauser von der Verbraucher­zentrale Baden-Württemberg. „Das vermeintlich gute Geschäft hat seinen Preis.“

Denn die Anbieter berechnen dem Verkäufer für die weitere Nutzung des Eigenheims ein Entgelt, das auf den ersten Blick an eine Art von Miete erinnert. „Je größer der verkaufte Anteil und je wertvoller die Immobilie, desto höher fällt dieses Entgelt aus“, so Nauhauser.

Nach Recherchen der Verbraucher­zentralen liegen die Nutzungs­entgelte derzeit um die drei Prozent des Auszahlungs­betrages - im Jahr. Bei dem an­genommenen Verkauf von 20 Prozent eines 500.000 Euro teuren Hauses kommt man so auf eine Nutzungs­gebühr von 3000 Euro pro Jahr. „Diese Kosten schmälern den Erlös des Teil­verkaufs über die Nutzungs­dauer ganz erheblich“, unter­streicht Nauhauser.

Eigentümer ist kein Mieter

„Mit einer Miete hat dieses Nutzungs­entgelt nichts zu tun“, stellt der Immobilien­experte und Fachbuch­autor Werner Siepe klar. „Der Haus­eigentümer ist kein Mieter. Wäre er das, müsste er nur eine Netto­kalt­miete und die umlagefähigen Betriebs­kosten zahlen, nicht aber die Instandhaltungs­kosten.“

Beim Teilverkauf bleibt er Eigentümer und muss neben der Nutzungs­gebühr zusätzlich die kompletten Kosten für die Instand­haltung tragen. An Sanierungs- und Instandhaltungs­kosten beteiligen sich die stillen Teilhaber nämlich nicht.

Der Fachmann hält das Business­modell „Teilverkauf“ für ein lukratives Zins­differenz­geschäft - für die Anbieter. „Die Unternehmen holen sich das Geld zu günstigen Zinsen von etwa 1 Prozent von der Bank“, erklärt er. „Als Sicherheit für die Bank lassen sie eine Grundschuld im Grundbuch eintragen.“

Dabei lassen sie sich nicht nur den Auszahlungs­betrag an den Eigentümer finanzieren, sondern auch alle Kauf­nebenkosten sowie Gutachter- und Marketing­kosten. Die Zinsen, die sie der Bank dafür zahlen, liegen deutlich unter den von den Haus­eigentümern gezahlten Nutzungs­entgelten von durchschnittlich drei Prozent des Teil­verkaufs­preises. Die Differenz ist ihr Verdienst.

Verkauf nach dem Tode

Und es gibt noch einen Haken: „Typischer­weise unterschreibt der Teil­verkäufer im Notar­vertrag, dass die Immobilie nach seinem Ableben als Gesamt­objekt verkauft wird“, schildert Siepe. „Die Unternehmen lassen sich eine Veräußerungs­vollmacht geben, die ihnen zusichert, dass ihnen beim Gesamt­verkauf mindestens der gezahlte Teilkauf­preis plus Kauf­nebenkosten verbleibt.“ Zusätzlich erheben sie für die Abwicklung des Verkaufs ein Service­entgelt, das anteilig zum Verkaufs­erlös berechnet wird.

Erben haben ein Vorkaufs­recht auf den veräußerten Teil der Immobilie. Auch der Verkäufer kann seinen Anteil wieder zurückkaufen, wenn er es möchte. Aber: „Auch hier wird der Anbieter mindestens den Teilkauf­preis plus Kauf­nebenkosten einfordern“, sagt Siepe. „Ist der Wert des Hauses inzwischen gestiegen, kann es sein, dass für den Anteil eine viel höhere Summe zurück­gezahlt werden muss, als beim Teilverkauf erzielt wurde“, ergänzt Verbraucher­schützer Nauhauser.

Lieber selber Kredit aufnehmen

Es liegt auf der Hand, dass es für den Haus­eigentümer deutlich günstiger wäre, bei der Bank direkt ein Hypotheken­darlehen für seine schulden­freie Immobilie aufzunehmen. „Aber viele scheuen sich davor, weil sie befürchten, in ihrem Alter keinen Kredit mehr zu bekommen“, schildert Werner Siepe.

Diese Sorge ist unberechtigt. Nach den Erfahrungen der Verbraucher­zentralen haben ältere Kunden durchaus noch gute Chancen auf einen Bankkredit - erst recht, wenn sie eine Immobilie als Sicherheit einbringen.

Es kann allerdings sein, dass ihnen das Darlehen zu höheren Zinsen angeboten wird. „Wir raten, bei verschiedenen Banken anzufragen.

Entscheidend für die Kredit­würdigkeit ist nicht das Alter, sondern die finanzielle Situation des Kunden“, sagt Niels Nauhauser.

Wer keinen Kredit aufnehmen will, hat durchaus Alternativen zum Teilverkauf. Zum Beispiel kann er die eigene Immobilie gegen eine Leibrente verkaufen. Auch der vollständige Verkauf des Hauses kann eine bessere Option sein.

Siepe rät: „Wer sein Eigentum sofort zu Geld machen und weiter darin wohnen bleiben will, kann auch das ganze Haus verkaufen und mit dem Käufer neben einer meist sehr hohen Einmal­zahlung zusätzlich ein lebens­langes Wohn- und Nießbrauchs­recht vereinbaren.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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