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Verbraucherrecht | 29.11.2018

Immobilien­kauf

Traumhaus ohne Trauschein: Darauf sollten unverheiratete Paare achten

Wissens­wertes rund um den Hauskauf für unverheiratete Paare

Um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, muss man nicht heiraten. Wer ohne Trauschein kauft, sollten aber bedenken: Es gelten zum Teil andere Regeln als bei Ehepaaren.

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Hochzeit, Haus und Kind - dieser Dreiklang gilt in der Lebens­planung vieler Paare längst nicht mehr. Auch ohne Trauschein kaufen Familien oder Lebens­partner gemeinsam eine Immobilie. „Bei unverheirateten Paaren gilt aber bei Tod oder Trennung eine andere Rechtslage als bei Ehepaaren“, warnt Alexander Krolzik von der Verbraucher­zentrale Hamburg. Beim Hauskauf sollten Unverheiratete daher wissen, was auf sie zukommt.

Der wichtigste Unterschied: Nach einer Heirat gilt das Familien­recht, das zum Beispiel beim Tod des einen Partners die Erbfolge regelt. „Ein un­verheirateter Partner gilt rechtlich dagegen nur als Dritter“, erklärt Alexander Krolzik.

Rechte sichern durch Grundbucheintrag

Bei einer Trennung gibt es für Unverheiratete keine Regeln für die Aufteilung des Vermögens, auch wenn es gemeinsam angeschafft wurde. „Beim Immobilien­kauf muss sich jeder Partner bewusst sein, dass er nur Rechte an der Immobilie hat, wenn er auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümer­verein Haus & Grund Deutschland.

Zwei Fragen sollten sich Käufer daher immer stellen: Wem soll die Immobilie zu welchem Anteil gehören, wie finanzieren sie das? Und was soll bei einer möglichen Trennung oder dem Tod eines Partners mit der Immobilie passieren?

Gleich die erste Frage hat es in sich. Unter­schiedliche Anteile an der Finanzierung lassen sich im Grundbuch abbilden. Die Partner können sich etwa hälftig als Eigentümer eintragen lassen oder mit unterschiedlich hohen Anteilen. „Dafür müssen die Paare gleich am Anfang wissen, ob sie wollen, dass ihnen die Immobilie am Ende zum gleichen Teil gehört oder zu unterschiedlichen Anteilen“, betont Alexander Krolzik. Mit diesem Ziel vor Augen lasse sich dann auch die restliche Finanzierung regeln. „Vielleicht stellt ein Partner am Anfang mehr Eigen­kapital, und der andere übernimmt stattdessen einen größeren Teil der Finanzierung - am Ende gehört beiden die Hälfte.“

Partnerschaftsvertrag oder Gründung einer GbR sinnvoll

Solche Regeln legen Unverheiratete am besten in einem notariell beglaubigten Partnerschafts­vertrag fest, rät Britta Beate Schön, Rechts­expertin des Verbraucher­portals Finanztip. „Hier lassen sich alle Ver­einbarungen zum Kauf festhalten, genauso wie Regeln, die bei Trennung oder im Todesfall greifen. Die Paare können den Vertrag aber auch weiter fassen und ähnlich wie einen Ehevertrag gestalten.“

Eine Alternative ist, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen. Der Gesellschafts­vertrag ist weniger umfassend und beschränkt sich darauf, wie die Partner den gemeinsamen Erwerb der Immobilie regeln und wie sie sich bei einer möglichen Trennung oder im Todesfall einigen wollen.

In den Verträgen legen die Partner also verbindlich fest, wer welches Eigen­kapital oder auch Eigenarbeit einbringt, wer in welcher Höhe einen Kredit finanziert und für welchen Anteil des Kredits jeder Partner haftet. „Meist besteht die Bank darauf, dass beide Partner den Kredit­vertrag unterschreiben. So hat sie zwei Schuldner, die gegenüber der Bank jeweils für den kompletten Betrag haften“, erklärt Britta Beate Schön. Auch nach einer Trennung kommt der Partner, der auszieht, in der Regel nicht aus dem Kredit­vertrag heraus. Ohne entsprechende Ver­einbarungen muss er im schlimmsten Fall ausziehen und trotzdem die Immobilie weiter finanzieren.

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Am Anfang regeln, was am Ende gelten soll

Daher ist es wichtig, in dem Vertrag auch ein Ende der Beziehung zu regeln. In guten Zeiten sollten die Partner vereinbaren, wer beispiels­weise in dem Haus oder der Wohnung bleiben darf und ob der andere Partner eine Ausgleichs­zahlung dafür erhält. „Nach einer Trennung haben die Ex-Partner Unter­schiedliche Interessen“, warnt Julia Wagner. „Haben sie keine Vereinbarung getroffen und können sich nicht einigen, was mit dem Haus passieren soll, droht im schlimmsten Fall eine Teilungs­versteigerung. Dann verlieren alle Seiten.“

Teilungsversteigerung vertraglich ausschließen

Für alle Fälle sollten die Partner versuchen, eine Teilungs­versteigerung im Vertrag auszuschließen. Alexander Krolzik empfiehlt außerdem, sich schon vorab darauf zu ver­ständigen, wie der Wert der Immobilie bei einer Trennung ermittelt werden soll und wie die Paare das Geld bei einem Verkauf untereinander aufteilen möchten. Bei der genauen Ausgestaltung des Vertrags sollten sich die zukünftigen Immobilien­besitzer rechtlich beraten lassen.

Kein Erbe ohne Erbvertrag

Stirbt ein Partner, greift grund­sätzlich die gesetzliche Erbfolge - da geht ein Lebens­partner ohne Trauschein leer aus. Den Anteil der Immobilie erben im besten Fall die gemeinsamen Kinder des Paares, eventuell aber auch die Kinder aus einer früheren Beziehung oder die Eltern des Partners.

Ist nichts geregelt, kann es daher passieren, dass die Verwandten des Partners einen Teil des Hauses erben, der andere Partner die Kreditraten aber nun alleine stemmen muss. „Für den Tod brauchen die Partner unbedingt ein Testament, in dem sie jeweils dem anderen ihren Teil der Immobilie vererben“, betont Britta Beate Schön.

Bei unverheirateten Paaren fällt allerdings eine hohe Erb­schafts­steuer an, und die Verwandten erhalten weiterhin einen Pflichtteil. Es sei deshalb auch möglich, dem Partner ein lebens­langes Wohnrecht oder ein Vorkaufs­recht einzuräumen.

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Risikolebensversicherung kann im Ernstfall Haus und Finanzen retten

„Muss man die Erben ausbezahlen, kann das eine enorme Belastung sein“, erläutert Alexander Krolzik. Er empfiehlt daher, zusätzlich eine Risiko­lebens­versicherung als Über-Kreuz-Vertrag auf das Leben des anderen abzuschließen. So erhält ein Partner nach dem Tod des Liebsten ohne Erb­schafts­steuer einen Betrag, mit dem er die Erben ausbezahlen oder den Kredit tilgen kann.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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