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Baurecht, Bauvertragsrecht und Verbraucherrecht | 15.09.2023

Hausbau

Und jetzt? Wenn der Bauträger pleitegeht

Was Bauherrn wissen sollten

Viele Deutsche haben ihn: den Traum vom Eigenheim. Für einige von ihnen geht er irgendwann in Erfüllung. Manch anderer erlebt einen Alptraum - weil das beauftragte Bau­unternehmen insolvent wird.

Alles aus einer Hand: Das ist der Charme, den der Kauf einer Immobilie bei einem Bauträger hat. Ist der Bauträger­vertrag unter­zeichnet, sichert der Projekt­entwickler zu, eine Immobilie wie vereinbart zu errichten und sie dem Käufer nach Fertig­stellung zu übertragen. Im Gegenzug zahlt der Käufer in mehreren Tranchen für die Leistung - je nach Bau­fortschritt und Ausgestaltung des Vertrags.

Aufgrund der gestiegenen Zinsen und der gesunkenen Nachfrage sind Bauträger zuletzt aber stark unter Druck geraten. Einige große Projekt­entwickler mussten bereits Insolvenz anmelden. Der Alptraum eines jedes Käufers, der sich noch in der Bauphase befindet.

Risiken vorab eingrenzen

Im Idealfall sollten Besteller also sicher­stellen, dass sie gar nicht erst in eine solche Lage kommen. Zwar lassen sich wirtschaftliche Turbulenzen längst nicht immer vorhersagen, aber es gibt Möglichkeiten, die Risiken wenigstens zu minimieren. Immerhin sei Bauträger nicht gleich Bauträger, sagt Christoph Schöll. „Es gibt große Qualitätsu­nterschiede, die sich naturgemäß auch im Preis nieder­schlagen“, so der Fachanwalt für Bau- und Architekten­recht und Vorsitzende des Eigentümer­verbands Haus und Grund Rheinland-Pfalz.

Er empfiehlt, vor Unter­zeichnung des Vertrags eine Bonitätsp­rüfung des Bauträgers einzuholen. Das ist bei verschiedenen Auskunfteien möglich. Außerdem sollten Bauwillige prüfen, wie lange das gewählte Unternehmen schon am Markt ist. Und gegebenenfalls Kontakt zu Käufern suchen, die bereits eine Wohneinheit beim selben Bauträger erworben haben.

„Lassen Sie sich Referenzen nennen und fragen Sie diese auch ab“, rät auch Holger Freitag, Vertrauens­anwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Interessant könne außerdem die Frage sein, ob der Bauträger selbst nennenswerte Eigen­leistungen planerischer und baulicher Art erbringt oder ob es sich nur um ein Büro handelt, das das Vorhaben vom Schreib­tisch aus organisiert. Ist das Unternehmen nur für das eine Projekt gegründet worden und ist dessen Haftung beschränkt, sollten Interessenten besser genau hinschauen.

Besteller können zudem darüber nachdenken, eine Baufertig­stellungs­versicherung vertraglich zu verankern. Laut dem Bund der Versicherten springt die Police ein, wenn der Bauträger pleitegeht und Mehrkosten - etwa durch die Beauftragung anderer Bau­unternehmen - entstehen. Eine solche Police muss der Bauträger abschließen, dem Käufer werden die Kosten aber in der Regel auf den Kaufpreis aufgeschlagen.

Vertragsmodalitäten genau prüfen

Wer sich für einen Bauträger entschieden hat, sollte den meist vorgefertigten Vertrag unbedingt durch einen Fachanwalt prüfen lassen. Zwar steckt die Makler- und Bauträger­verordnung den dort vorgesehenen Regelungen enge Grenzen, deren Einhaltung ein Notar im Rahmen der Vertrags­unterschrift prüfen muss. „Der Notar ist aber niemals dafür verantwortlich, dass der Vertrag wirtschaftlich oder aus Verbraucher­schutz­perspektive optimal oder auch nur ausgewogen ist“, warnt Holger Freitag.

Unter­zeichnen sollten Käuferinnen und Käufer keinesfalls Ver­einbarungen, die von der ratenweisen Zahlung nach Bau­fortschritt abweichen, rät Christoph Schöll. Denn das ist mit der beste Schutz, den ein Besteller bei einer Insolvenz des Bauträgers hat. Immerhin habe er so im Fall der Pleite nur das bezahlt, was schon gebaut wurde, so Schöll.

Wichtig ist laut Schöll zudem eine Klausel, die den Käufern ermöglicht, fünf Prozent der Gesamtsumme bei der ersten Raten­zahlung ein­zubehalten. Dieser Abzug dient als Sicherheit für die Vertrags­erfüllung und wird erst nach Fertig­stellung fällig. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können das immerhin 20.000 Euro sein.

Rechts­referent Michael Nack vom Verbraucher­verband Wohnen im Eigentum rät außerdem dazu, bei Mangel­ausschlüssen oder Haftungs­begrenzungen aufzupassen - etwa wenn eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu zwei Prozent nicht zu beanstanden sein soll. Auch Regelungen, durch die Materialien notfalls durch andere Materialien ausgetauscht werden können, seien nicht akzeptabel. „Man sollte sich hier in jedem Fall die Möglichkeit einer Preis­minderung offenhalten“, so Nack.

Wem die Vertrags­modalitäten seines Bauträgers nicht gefallen, der kann gegebenenfalls Änderungs­wünsche an diesen richten - in der Hoffnung, dass sie Eingang in den Vertrag finden. „Aber in der Praxis wird es oft darauf hinaus­laufen, zu Unter­zeichnen oder sich nach einem anderen Projekt umzusehen“, sagt Holger Freitag. Der Grund: Einzelne hätten kaum ausreichende Marktmacht, ihre Wünsche durch­zusetzen. Der Bauträger sitze als Eigentümer des Grundstücks am längeren Hebel. Ist die Nachfrage größer als das Angebot, bekommt im Zweifel derjenige den Vertrag, der am wenigsten Extra­wünsche hat.

Auflassungsvormerkung oft letzter Lichtblick

Doch selbst wer sich an all die Tipps gehalten hat, kann das Risiko einer Bauträger-Insolvenz nicht ganz ausschalten. Was also, wenn dem Bauträger tatsächlich vor Fertig­stellung das Geld ausgeht? Dann obliegt es laut Michael Nack dem Insolvenz­verwalter, zu entscheiden, ob er die Verträge mit den Käuferinnen und Käufern erfüllt - sofern er das kann - oder die Erfüllung ablehnt. In den meisten Fällen aber führe die Insolvenz eines Bauträgers dazu, dass der Bau nicht fertiggestellt wird.

Besteller stecken damit in der Klemme. Denn ihr Geld befindet sich dann zumindest teilweise in einem unfertigen Bau, der ihnen noch nicht einmal gehört. Das Einzige, was ihnen bleibt, ist die sogenannte Auflassungs­vormerkung, die im Rahmen der Vertrags­unterschrift im Grundbuch eingetragen wird. Sie sichert dem Käufer den Eigentums­übergang zu, sobald der Vertrag erfüllt ist.

Der Einzelfall entscheidet über das weitere Vorgehen

Führt das angeschlagene Bau­unternehmen das Projekt tatsächlich nicht zu Ende, bleiben Betroffenen Nack zufolge zwei Möglichkeiten: Entweder sie verlangen die Eigentums­übertragung gemäß der Auflassungs­vormerkung und werden damit Eigentümer der Bauruine. Dann können sie die Fertig­stellung in Eigenregie organisieren. Das ist meistens mit hohen Zusatz­kosten verbunden. Lohnen könne es sich etwa, wenn das Bauwerk fast fertig ist und die zusätzlichen Kosten überschaubar.

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft, ist diese Variante in der Praxis umso komplizierter - wenn nicht sogar unmöglich -, weil auch die anderen Eigentümer mitspielen müssen.

Eine andere Möglichkeit: Betroffene treten vom Vertrag zurück. Vor dieser Option warnt Fachanwalt Schöll ausdrücklich. Denn damit zerstörten Käuferinnen und Käufer die Rechts­grundlage für die im Grundbuch zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungs­vormerkung. Zwar haben sie dann Anspruch auf Rück­zahlung der bereits geleisteten Abschlags­zahlungen. Aufgrund der Insolvenz können sie aber - wenn überhaupt - nur auf einen Bruchteil ihres Geldes hoffen. Einen großen Teil dürften sie nie wiedersehen.

Was die sinnvollste Option ist, hängt darum laut Nack immer vom Einzelfall ab. Ganz davon abgesehen, dass es noch weit schwierigere Fälle gibt - etwa wenn erst gar kein Insolvenz­verfahren eröffnet wird. Betroffene tun daher gut daran, sich im Falle eines Falles anwaltliche Hilfe zu holen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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