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Mietrecht | 14.01.2020

Unter­vermietung

Unter­vermietung einer Wohnung: Was zu beachten ist

Wichtige Fragen und Antworten zur Unter­vermietung

Dürfen Mieter das: Einen zusätzlichen Mitbewohner aufnehmen oder alle Räume während einer langen Reise vermieten? Darf die Miete dann steigen? Und was gilt, wenn der Untermieter ausziehen soll?

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Die Mit­bewohnerin geht ins Auslands­semester, das Kind zieht aus oder das Gehalt ist gesunken. Wenn Mieter unter­vermieten wollen, kann das verschiedene Gründe haben. Manche suchen auch einfach nur Gesellschaft. Egal, aus welchem Motiv - ohne Zustimmung des Vermieters geht nichts.

Wann dürfen Mieter untervermieten?

Wenn sie ein berechtigtes Interesse haben, also persönliche oder wirtschaftliche Gründe. „Ein typischer Fall ist, dass die Wohnung für den Mieter allein zu teuer wird“, erklärt Siegmund Chychla, Geschäfts­führer des Mieter­vereins zu Hamburg. „Das gilt auch, wenn der Mieter selbst veranlasst hat, dass er weniger verdient, etwa, weil er in Teilzeit gewechselt hat.“

Der Mieter muss dem Vermieter den Grund mitteilen. Und wichtig: Das berechtigte Interesse darf erst nach dem Abschluss des Miet­vertrags entstanden sein.

Darf die gesamte Wohnung untervermietet werden?

„Der Mieter hat grund­sätzlich keinen Anspruch auf die Unter­vermietung der gesamten Wohnung. Der Vermieter kann es erlauben oder ablehnen“, so Siegmund Chychla. Anders ist das bei der teilweisen Unter­vermietung. Hier muss der Vermieter zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine schwerwiegenden Gründe dagegen sprechen.

Darf man auch an Feriengäste untervermieten?

Die Aufnahme von Ferien­gästen hat mit der klassischen Unter­vermietung nichts zu tun. „Sie wäre eine Zweck­entfremdung von Wohnraum für die gewerbliche Nutzung und damit unzulässig“, sagt Helena Klinger vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Neben Ärger mit dem Vermieter droht auch ein Bußgeld von der Kommune.

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Welche Informationen benötigt der Vermieter?

Er sollte schriftlich darüber informiert werden, wer zu welchem Termin in die Wohnung einzieht. „Dazu sind Name, Beruf und letzte Anschrift des Unter­mieters anzugeben. Der Vermieter muss den Untermieter zwar identifizieren können, darf aber keine persönlichen Informationen verlangen, zum Beispiel über die Einkommens- und Vermögensv­erhältnisse“, erklärt Helena Klinger.

Wann darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern?

Wenn in der Person des Dritten Gründe vorliegen, die ihm die Unter­vermietung unzumutbar machen. „Das kann der Fall sein, wenn der Untermieter durch kriminelle Handlungen oder als notorischer Ruhestörer aufgefallen ist“, sagt Siegmund Chychla. Aber auch, wenn eine kleine Wohnung durch die Unter­vermietung übermäßig belegt würde, ist eine Ablehnung rechtens.

Was passiert, wenn der Mieter ungefragt untervermietet?

Dann riskiert er den Verlust seiner Wohnung. „Wer Teile seiner Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unter­vermietet, muss mit einer Kündigung rechnen“, betont Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein. „Das gilt sogar, wenn er eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Unter­vermietung hätte.“

Möglich ist entweder die ordentliche Kündigung mit den im Mietvertrag vereinbarten Fristen oder die fristlose Kündigung. „Vor der fristlosen Kündigung muss der Vermieter den Mieter aber abmahnen. Nur wenn der dann nicht darauf reagiert, ist die Kündigung wirksam.“

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Darf der Vermieter seine Zustimmung an eine Mieterhöhung binden?

„grund­sätzlich darf die Unter­vermietung nicht zu einer Miet­erhöhung führen“, stellt Siegmund Chychla klar. Der Vermieter kann aber seine Erlaubnis von einem Unter­miet­zuschlag abhängig machen, wenn die Unter­vermietung sonst für ihn unzumutbar wäre. „Wenn die Wohnung durch die Unter­vermietung sehr stark abgenutzt wird, halten einige Gerichte geringe Zuschläge für zulässig“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann.

Muss der Mieter einen Vertrag mit dem Untermieter abschließen?

Das ist sinnvoll, denn dann sind sowohl Haupt- als auch Untermieter auf der sicheren Seite. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertrags­verhältnis. Der Mieter muss also mit seinem Untermieter das Miet­verhältnis regeln.

Im Vertrag sollte stehen, welche Räume der Untermieter allein bewohnt und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Auch Miethöhe und Nebenkosten müssen festgelegt werden. „Unter­miet­verträge sind normale Miet­verträge“, erklärt Siegmund Chychla. Soll das Untermietv­erhältnis wegen Eigenbedarf beendet werden, gelten die normalen Kündigungs­fristen. Der Mieter kann dem Untermieter auch ohne Grund kündigen, dann verlängert sich die Kündigungs­frist um drei Monate.

Darf der Mieter von seinem Untermieter eine höhere Miete verlangen?

„Vernünftige Hauptmieter vermieten zu den Preisen, die sie selbst zahlen“, ist Siegmund Chychlas Einschätzung. „Setzen sie den Mietzins zu hoch an, kann der Untermieter sich wehren. Denn für ihn gilt das Mietrecht genauso wie für den Hauptmieter.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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