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Vertragsrecht | 23.03.2021

Wohnungs­eigentums­gesetz

Verwalter­vertrag: Die Aufgaben der Haus­verwaltung klar regeln

Neues WEG-Gesetz mit neuen Befugnissen für Verwalter

Geraten Wohnungs­eigentümer mit ihrer Haus­verwaltung in Streit, geht es meistens um Leistung und Geld. Das neue WEG-Gesetz können Eigentümer nutzen, um die Verträge auf den Prüfstand zu stellen.

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Seit Dezember 2020 ist das neue Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG-Gesetz) in Kraft. Im Unterschied zum rund 70 Jahre alten Vorgänger gibt das neue Gesetz Immobilien­verwaltern mehr Rechte. Sie dürfen zum Beispiel Geschäfte im Namen der Eigentümer­gemeinschaft abschließen. Für die stellt sich die Frage, ob und wie solche Themen im Verwalter­vertrag zu regeln sind.

Altverträge behalten ihre Gültigkeit

Es geht zum einen um Rechte und Pflichten des Verwalters und zum anderen um dessen Leistungen und Honorar. In bestehenden Verwalter­verträgen können diese Punkte dem neuen Recht angepasst werden, sie müssen es aber nicht. „Alt­verträge behalten ihre Gültigkeit“, betont die Referentin Recht beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland, Julia Wagner.

Neues Recht gilt mitunter automatisch

Ohne Anpassung gilt an entscheidenden Stellen automatisch neues Recht. Zum Beispiel dürfen Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG) ihren Verwalter jetzt jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-Gesetz) - selbst dann, wenn im Vertrag etwas anderes steht. Bei Regelungen, die sich ausdrücklich auf das WEG-Gesetz beziehen, greifen ebenfalls die neuen Bestimmungen.

Eigentümer­gemeinschaften sollten trotz allem Anpassungs­bedarf prüfen, findet Petra Uertz. Die Geschäfts­führerin des in Bonn ansässigen Verbands Wohn­eigentum begründet dies mit den erweiterten Kompetenzen, die Verwalter seit Dezember 2020 haben. Sie dürfen im Namen der WEG unter anderem Verträge mit Handwerkern, Energie­versorgern oder Versicherungen schließen, ohne dass die Eigentümer dem vorher zustimmen.

Dennoch sollte sowohl in bestehenden als auch in neuen Verträgen geregelt sein, bei welchen Geschäften die Verwaltung künftig trotzdem einen Beschluss der Eigentümer­versammlung braucht. „Hier können eine finanzielle Obergrenze oder bestimmte Geschäfts­bereiche ausdrücklich definiert werden“, schlägt Uertz vor. Handle der Verwalter später trotzdem auf eigene Faust, aber zu Lasten der Eigentümer­gemeinschaft, könne diese ihn in Regress nehmen.

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WEG können Leistungskatalog beschränken

Beträge und Aufgaben festzulegen bringt Eigentümer­gemeinschaften aus Verwalter­sicht Vorteile. „Wenn Verwalter bis zu einer gewissen Summe Aufträge vergeben dürfen, können sie schneller und flexibler handeln“, sagt Martin Kaßler, Geschäfts­führer des Verbands der Immobilien­verwalter (VDIV).

Darüber hinaus könnten Eigentümer­gemeinschaften nun auch den Leistungs­katalog beschränken. „Das ist für kleine WEGs interessant. Sie hatten bislang oft Probleme, einen professionellen Verwalter zu finden“, sagt Kaßler. Grund waren die Kosten.

Der Präsident des Bundesfach­verbands der Immobilien­verwalter (BVI), Thomas Meier, plädiert ebenfalls für eine Anpassung bestehender Verträge. Er nennt dafür Neuerungen wie die Organisation hybrider Eigentümer­versammlungen. Dies verlange Verwaltern mehr Arbeit ab.

Oft geht es um Honorar

Solcher Mehraufwand ist fast immer mit der Honorar­frage verknüpft: Die Frage nach Grund­leistungen wie Erstellen der Jahres­rechnung oder Organisation einer Eigentümer­versammlung und nach Zusatz­leistungen sorgt erfahrungs­gemäß für kräftige Reibereien zwischen WEGs und ihren Verwaltungen.

Diesen Unstimmig­keiten beuge die Beschreibung pauschal abgegoltener Standard­aufgaben und zusätzlich zu bezahlender Sonder­aufgaben auch in einem angepassten Vertrag vor. „Das schafft Transparenz“, sagt Thomas Meier. Diese ist nach Ansicht von Uertz auch im Sinne der Eigentümer. Faire Bezahlung sei die Basis vertrauens­voller Zusammen­arbeit, meint die Eigentümer­vertreterin.

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Neuer Mustervertrag ist verfügbar

Vor dem Hintergrund der WEG-Reform erarbeiten sowohl der Verband Wohnen im Eigentum als auch Haus & Grund und VDIV Muster­verträge. Das gemeinsame Formular von Haus & Grund und VDIV ist bereits fertig. Das Papier berücksichtige die Interessen von Eigentümern und Verwaltern gleichermaßen, betonen beide Verbände.

So sollen Streitereien zwischen beiden Seiten nicht mehr aufkommen. Der Schwerpunkt des Formulars liegt da, wo es in der Praxis den meisten Krach gibt: auf Honorar und Leistungen. Diese werden unterschieden nach Standard und Extras.

Die Vertrags­parteien können die zwischen ihnen jeweils vereinbarte Entlohnung selbst eintragen. Vorgaben zur Höhe gibt es genau so wenig wie Empfehlungen. „Der Vertrag kann auf die Umstände jeder einzelnen WEG angepasst werden“, erläutert Haus & Grund-Expertin Julia Wagner.

Vorlage wird aktualisiert

Den Vertrag haben die Verbands­juristen verfasst. Sie sollen zudem dafür sorgen, dass die kostenlose Vorlage regelmäßig aktualisiert wird. VDIV-Geschäfts­führer Martin Kaßler erhofft sich von dem Muster­vertrag mehr Rechts­sicherheit für die Beteiligten. „Er ist transparent und deshalb weniger streit­anfällig.“

Kaßler hofft, dass das Papier die weit verbreiteten selbst gestrickten Formulare ablöst. Deren Formulierungen lösen und lösten oft Konflikte zwischen den Eigentümern und deren Dienst­leister aus.

Beim Abschluss eines neuen Vertrags sollten WEGs darauf achten, dass der ausgewählte Verwalter einen von einem Berufs­verband verfassten Muster­vertrag mitbringt, um Fairness zu gewähr­leisten, empfiehlt der BVI.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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