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Immobilienrecht und Vertragsrecht | 18.09.2017

Immobilien­kauf

Vorsicht vor Falls­tricken im Vertrag beim Hauskauf

Ab 1. Januar 2018 geltendes neues Bau­vertrags­recht kann von Bauherren bereits jetzt mit­verhandelt werden

Der Kaufvertrag für eine Immobilie birgt einige Fallstricke. Weil in den meisten Fällen Grundstücks­kauf und Hausbau in einem Dokument vereinbart werden, müssen Käufer vor der Unterschrift doppelt aufpassen.

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Der Immobilien­kauf­vertrag enthält eine Reihe von Formalien, die ihn erst wirksam werden lassen. Angehende Eigentümer sollten sich Zeit nehmen, die Unterlagen zu lesen und zu prüfen. Nachdem Gesetz stehen ihnen dazu vor der Unterschrift mindestens zwei Wochen zu. Aus der Kombination von Kauf- und Bauvertrag leiten sich unter­schiedliche Ansprüche ab, zum Beispiel bei Mängeln. Das vom 1. Januar 2018 an geltende neue Bau­vertrags­recht können Bauherren bereits jetzt mit­verhandeln.

Vertrag ohne Angaben zum Objekt und dessen Preis unwirksam

Der Immobilien­kauf­vertrag beinhaltet zunächst neben Personalien von Käufer und Verkäufer und einem Datum zur Schlüssel­übergabe zwei wesentliche Dinge: das Objekt und dessen Preis. „Ohne diese Angaben ist der Vertrag unwirksam“, sagt die Hamburger Rechtsanwältin Kathrin Heerdt, Vorstands­mitglied in der Arbeits­gemeinschaft Bau- und Immobilien­recht im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Haus kann nach rechtlicher Logik nur mit Grund und Boden gekauft werden

Im Dokument wird das Grundstück beschrieben. Und zwar unabhängig davon, ob ein Gebäude draufsteht oder nicht. Denn nach rechtlicher Logik kann ein Haus nur mit dem Grund und Boden gekauft werden, auf dem es steht. Deshalb wechselt bei Eigentums­wohnungen zusätzlich zu den Räumen immer auch ein Mit­eigentums­anteil an der Gemeinschafts­fläche den Besitzer.

Das Grundstück wird anhand des Grund­buch­eintrags benannt: Größe, Flurstück XY verzeichnet im Grundbuch von Musterstadt, Blatt Nr. 000. Dienst­barkeiten wie nach­barliche Wegerechte werden im Kaufvertrag genauso aufgeführt wie der Zustand des Areals. „Unbebaut, wird bebaut, bebaut“, listet Heerdt auf.

Begriff „bebaut“ betrifft Bestandsgebäude und dessen Beschaffenheit

Bei „bebaut“ geht es um das Bestands­gebäude und dessen Beschaffenheit: Stall oder Wohnhaus, Größe, Zimmerzahl, mit oder ohne Keller. Erwerber gebrauchter Immobilien sollten hier aufpassen. Sie bekommen für ihr Geld ausschließlich, was an diesen Stellen im Vertrag steht. Und das in dem Zustand, in dem sie es gesehen haben. Die übliche Klausel heißt „gekauft wie besichtigt ohne erkennbare Mängel“.

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Käufer sollten Beschaffenheitsvereinbarung treffen

Zur Absicherung empfiehlt der Notar Herbert Grziwotz aus dem bayrischen Regen Käufern, unbedingt eine Beschaffen­heits­vereinbarung zu treffen. Darin können etwa Angaben aus dem Makler­prospekt zu Wohnfläche, Baujahr oder Funktionieren der Heizung stehen. Die Vereinbarung wird als Bestandteil des notariell be­urkundeten Kauf­vertrags verbindlich. Stellen Angaben sich als falsch heraus, kann der Erwerber so eventuell noch Haftungs­ansprüche gegen Makler und Verkäufer seiner Immobilie ableiten.

Für Bauplätze gehört Grziwotz zufolge eine Klausel zur Bebau­bar­keit in die Beschaffenheits­beschreibung. Das kann sich als sinnvoll erweisen, sollte über Beschränkungen oder sogar Bauverbot gestritten werden. Außerdem wichtig: Die Makler-Klausel darf keine Formulierung enthalten, wonach der Vermittler seine Provision per Zwangs­voll­streckung durchsetzen kann.

Der typengemischte Kaufvertrag

Verbraucher, die mit einem Bauträger zusammen­arbeiten, schließen einen sogenannten typen­gemischten Kaufvertrag. Dieser verknüpft den Erwerb des Grundstücks mit dem Auftrag zum Bau des Hauses. Beides wird in einem Dokument vor dem Notar beurkundet. Das hat Heerdt zufolge einen Haken: Platzt die Bau­vereinbarung, etwa weil die Firma nicht in die Hufe kommt, droht im schlimmsten Fall auch der Kaufvertrag unwirksam zu werden, das Grundstück ginge eventuell verloren. Aus steuerlichen Gründen sollten Käufer auf die getrennte Auflistung der Kosten für Grundstück und Bau­leistungen achten.

Aus dem Kombi­vertrag ergeben sich Berührungs­punkte zum Bau­vertrags­recht. Das beeinflusst die Mängelr­echte des Verbrauchers. Bei Pfusch am Bau darf er selbst die Ärmel hoch­krempeln, um Schäden zu beseitigen und hinterher den Handwerker zur Kasse zu bitten. Das ist durch das Bau­vertrags­recht gedeckt.

Dagegen kennt das Kauf­vertrags­recht solche Selbsthilfe nicht: Bei Problemen zum Beispiel mit kontaminiertem Grund und Boden steht dem Erwerber nur das Recht auf Nach­besserung zu. Er ist darauf angewiesen, dass der Verkäufer die Sache in Ordnung bringt.

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Neues Bauvertragsrecht ab 2018

Anfang 2018 kommt ein neues Bau­vertrags­recht, welches die Rechte privater Bauherren verbessert. Ihnen steht dann unter anderem eine detaillierte Bau­beschreibung zu. Außerdem muss der Bau­träger­verbindliche Angaben zur Bauzeit machen. Holger Freitag vom Verband privater Bauherren (VPD) empfiehlt, diese Regelungen bereits jetzt in den Bauvertrag schreiben zu lassen. Vor allem, wenn ein Bauträger das Eigenheim schlüssel­fertig realisieren soll.

„Die Bau­beschreibung ist wichtig, damit der Erwerber genügend Zeit hat, das Angebot zu prüfen und eventuell Gegen­angebote einholen kann“, erläutert der VPB-Vertrauens­anwalt. Dieser Punkt dürfte zwar schwierig sein, wenn Grundstück und Bauleistung zusammen­hängen, aber gegen einen Versuch und Nach­verhandeln spricht nichts. Die Bau­beschreibung muss rechtzeitig vor der Unterschrift ausgehändigt werden. Wie lange die Frist sein soll, lässt das Gesetz offen.

Bei typen­gemischten Kontrakten gilt aber mindestens die für Immobilien­kauf­verträge allgemein bestimmte Zwei­wochen­frist vor Beurkundungs­termin. Wer die 2018er-Regelungen noch in diesem Jahr im Bauvertrag haben will, sollte das mit dem Bauträger aushandeln.

Quelle: dpa/DAWR/kg
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