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Wohneigentumsrecht | 05.01.2021

Reformierte Wohnungs­eigentümer­gesetz

WEG-Reform 2020: Mehr Verantwortung für Wohnungs­eigentümer

Ein Überblick über wichtige Änderungen

Seit Dezember gilt das reformierte Wohnungs­eigentümer­gesetz. Es bringt für Eigentümer in Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG) gravierende Veränderungen mit sich.

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Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG) haben jetzt die gesamte Verantwortung für die Verwaltung des Gemein­schafts­eigentums. Verwalter bekommen von einer WEG mehr Befugnisse, können aber auch leichter abberufen werden. Das sind zwei wichtige Neuerungen, die das reformierte Wohnungs­eigentümer­gesetz mit sich bringt. Dem Verband Wohnen im Eigentum (WiE) zufolge betreffen die Änderungen Eigentümer von rund zehn Millionen Wohnungen in Deutschland. Was ist neu?

Modernisierung mit einfacher Mehrheit

„Über alle baulichen Veränderungen des Gemein­schafts­eigentums entscheidet jetzt die einfache Mehrheit der in der Eigentümer­versammlung anwesenden und vertretenen Stimmen“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbandes Wohnen im Eigentum. Damit soll Modernisierungs­staus entgegen­gewirkt werden.

Und: Jeder Wohnungs­eigentümer kann bauliche Veränderungen des Gemein­schafts­eigentums verlangen, die der Barriere­freiheit, der E-Mobilität, dem Einbruch­schutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen. Allerdings muss er dann die Kosten selbst tragen. Um Eigentümer nicht finanziell zu überfordern, müssen sich nun nur noch diejenigen an den Kosten von baulichen Veränderungen beteiligen, die der Maßnahme zugestimmt haben, so WiE.

Es gibt aber zwei Ausnahmen: Alle Eigentümer müssen entsprechend ihrem Mit­eigentums­anteil zahlen, wenn sich die Maßnahme amortisiert. Das gilt auch, wenn die Eigentümer­versammlung eine Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Mit­eigentums­anteile beschließt und die dafür anfallenden Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sind.

Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter

Zwar gibt es auch im reformierten WEG-Gesetz nach wie vor keinen Anspruch auf einen verbindlichen Sachkunde­nachweis des Verwalters, wie es lange diskutiert wurde. Aber nach einer längeren Übergangsf­rist von etwa zwei Jahren wird jeder Eigentümer einer WEG mit mehr als acht Sonder­eigentums­einheiten verlangen dürfen, dass ein von der IHK zertifizierter Dienst­leister als Verwalter bestellt wird.

Prinzipiell können Eigentümer ab dem 1. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. „Mit der Zertifizierung würdigt der Gesetzgeber die gestiegene Verantwortung des Verwalters“, meint Martin Kaßler, Geschäfts­führer beim Verband der Immobilien­verwalter Deutschland (VDIV).

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Mehr Befugnisse für den Verwalter

Der Verwalter kann künftig im Innen­verhältnis der WEG in eigener Verantwortung ohne Beschluss­fassung über Maßnahmen entscheiden, die von unter­geordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Neben kleineren Reparaturen gehören dazu auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienst­leistungs­verträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durch­setzung von Hausgeld­forderungen.

Im Außen­verhältnis gegenüber Dritten, also Geschäfts­partnern wie Banken, Versicherungen oder Handwerkern vertritt der Verwalter die WEG sogar unbeschränkt. „Das heißt, alle Verträge, die ein Verwalter abschließt, und alle Aufträge, die er vergibt, sind für die WEG bindend“, sagt Gabriele Heinrich. „Dafür muss sie die Kosten übernehmen. Der Verwalter darf nur keine Grundstücks­geschäfte tätigen und keine Kredite aufnehmen.“

Dass die Gemein­schaft nun allein durch den Verwalter vertreten wird, bringt aber auch mehr Rechts­sicherheit für Eigentümer sowie für externe Dienst­leister. Zudem steht den Gemeinschaften künftig prinzipiell das Recht zu, die Befugnisse des Verwalters im Innen­verhältnis ein­zuschränken oder zu erweitern, argumentiert der VDIV Deutschland.

Dass der bisher im Gesetz verankerte Leistungs­katalog entfallen ist, räumt Verwaltungen und Eigentümer­gemeinschaften mehr Möglichkeiten ein, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters genau auf die Bedürfnisse der jeweiligen Gemein­schaft abzustimmen.

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Verwalter kann leichter abberufen werden

WEG können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. Die Abberufung des Verwalters ist nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Die Wohnungs­eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwalter­vertrag.

Bei einem lang­jährigen Vertrauens­verhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer­gemeinschaft dürfte dies aus Sicht es VDIV Deutschland unproblematisch sein. Allerdings könnten es Gemeinschaften zukünftig schwerer haben, einen professionellen Verwalter zu finden, wenn öffentlich wird, dass vorhergehende Verwaltungen aus einer Laune der Eigentümer heraus gekündigt wurden. „Der Aufwand zur Übernahme einer neuen Gemein­schaft ist enorm. Deswegen sind Verwalter bei ihrer Neu­bestellung gut beraten, sich dieses Risiko der täglichen Kündigung honorieren zu lassen“, erläutert Martin Kaßler.

Eigentümerversammlungen werden einfacher

Eine Eigentümer­versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungs­weise Mit­eigentums­anteile beschluss­fähig. Damit sollen Wiederholungs­versammlungen vermieden werden. Eigentümer können beschließen, dass Eigentümer online an der Eigentümer­versammlung teilnehmen dürfen. Präsenz­versammlungen per Mehrheits­beschluss zugunsten reiner Online-Eigentümer­versammlungen abzuschaffen, ist allerdings nicht vorgesehen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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