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Steuerrecht | 12.03.2020

Immobilien­verkauf

Wann beim Immobilien­verkauf Steuern zu zahlen sind

Steuer­freiheit beim Immobilien­kauf und die Ausnahmen

Wer seine Immobilie verkaufen will, rechnet meist mit bestimmten Nebenkosten. Aber wie sieht es mit Steuern aus? Wann hält das Finanzamt beim Hausverkauf die Hand auf?

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Wer derzeit eine Immobilie verkaufen möchte, dürfte kaum Schwierig­keiten haben, einen Käufer zu finden. Die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen ist vielerorts groß, so dass sich Objekte oft sogar mit Gewinn veräußern lassen. Die Freude an dem Geldsegen kann allerdings getrübt werden, wenn sich der Fiskus daran beteiligen möchte.

„Grund­sätzlich gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögens­sphäre Steuer­freiheit“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuer­zahler Deutschland. Aber es gibt Ausnahmen: Werden die Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann der Gewinn einkommens­steuerpflichtig sein.

Mit Vertragsschluss beginnt die Spekulationsfrist zu laufen

Die sogenannte Spekulations­frist beginnt am Tag der Anschaffung der Immobilie. „Dieser ist in der Regel identisch mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde“, so Isabel Klocke. „Ein Haus, das zum Beispiel am 31. März 2010 angeschafft wurde, kann ab dem 1. April 2020 veräußert werden, ohne dass die Einkommen­steuer anfällt.“

Wie hoch die Steuer ist, ist individuell unterschiedlich. „Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltung­steuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird, kommt beim Haus- oder Wohnungs­verkauf der persönliche Steuersatz zum Tragen“, betont Christina Georgiadis von der Vereinigten Lohnsteuer­hilfe (VLH). „Dadurch können weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden.“ Wer mehr verdient, zahlt in der Regel auch mehr Steuer.

Die Ausnahmen von der Regel

Allerdings werden nicht bei jedem Verkauf Steuern fällig. Selbst­genutzte Immobilien zum Beispiel sind für das Finanzamt in der Regel uninteressant. „Der Verkauf ist steuerfrei, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den zwei voraus­gegangenen Jahren sein Haus oder die Wohnung selbst bewohnt hat“, sagt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuer­berater­verband. Dann greift die Zehn-Jahres-Frist nicht.

Anders bei vermieteten Immobilien: Wenn sie innerhalb der zehn­jährigen Spekulations­frist verkauft wurden, fallen auf den Gewinn Steuern an. Wobei hier die Dauer der Vermietung tatsächlich eine Rolle spielt, wie ein Fall aus Baden-Württemberg zeigt. In dem Fall hatte ein Eigentümer seine Wohnung rund acht Jahre lang durchgehend selbst genutzt, danach sieben Monate vermietet und die Wohnung anschließend verkauft.

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Kurzfristige Vermietung kann unschädlich sein

Das Finanzamt setzte einen Veräußerungs­gewinn an. Dagegen klagte der Eigentümer - und bekam am Ende Recht vom Bundes­finanz­hof (Az.: IX R 10/19). Eine kurzfristige Vermietung im Jahr des Verkaufs ist unschädlich, befand der Bundesfinanzhof. Aber nur wenn der Steuer­pflichtige die Immobilie - zusammen­hängend - im Veräußerungs­jahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Im Erbfall gilt: „Der Verkauf des Hauses, in dem die Eltern gelebt haben, kann für ihre Kinder steuerfrei sein“, stellt Isabel Klocke klar. Ziehen die Kinder selbst ein, gibt es im Erbschaf­tsteuer­recht eine besondere Steuer­befreiung. Wird das Grundstück verkauft, ist es meist steuerfrei, weil die zehnj­ährige Spekulations­frist abgelaufen ist.

Kosten können gegengerechnet werden

Die Berechnung des Veräußerungs­gewinns ist denkbar simpel: Er ist die Differenz zwischen dem Verkaufs­preis und den Kosten, die beim Verkauf entstanden sind. Zu den Kosten, die geltend gemacht werden können zählen zum Beispiel Makler­gebühren, Notar­gebühren, Kosten für Grundbuch­eintrag, die Grund­erwerb­steuer, eventuell Kosten für Wert­gutachten von einem Sachverständigen und Anzeigen­kosten.

Es ist möglich, Gewinne mit Verlusten zu verrechnen. „Allerdings können Gewinne aus Immobilien­verkäufen nicht mit Einkünften aus anderen Einkunfts­arten verrechnet werden, zum Beispiel mit Löhnen oder Einkünften aus selbst­ständiger Tätigkeit“, so Steuer­berater Wolfgang Wawro. „Wer aber zum Beispiel nach dem Verkauf einer Immobilie gleich wieder eine neue kauft, kann seine Steuern durch Abschreibung reduzieren.“

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Grenze zu gewerblichem Immobilienhandel beachten

Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien­geschäfte tätigt, kann schnell in den Verdacht geraten, gewerb­lichen Grundstücks­handel zu betreiben. „In der Rechtsprechung wird der Verkauf von bis zu drei Immobilien noch als private Veräußerung betrachtet“, so Isabel Klocke.

Allerdings kann ein gewerb­licher Grundstücks­handel auch schon vorliegen, wenn von Anfang an eine Verkaufs­absicht bestand. Darauf weist zum Beispiel die Tatsache hin, dass schon vor der Bebauung eines Grundstücks Käufer für die entstehenden Wohnungen gesucht werden. „Wird ein gewerb­licher Grundstücks­handel angenommen, gilt die Zehn-Jahres-Frist nicht. Dann ist der Verkauf der Immobilien ein betrieblicher Vorgang, der der Einkommen- und Gewerbe­steuer unterliegt.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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