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Mietrecht | 03.02.2020

Schönheits­reparaturen

Wann ein Mieter Schönheits­reparaturen durchführen muss

Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Alle fünf Jahre müssen Mieter tapezieren? Wer vorzeitig auszieht, muss die Kosten anteilig zahlen? Nicht alles, was man über Schönheits­reparaturen hört, stimmt.

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Wie oft müssen Mieter die Wände streichen? Was ist beim Auszug zu erledigen? Wer sich mit diesen Fragen beschäftigt, sollte wissen, was Schönheits­reparaturen sind. Schönheits­reparaturen sind „alle maler­mäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen“, heißt es im Mieter­lexikon des Deutschen Mieter­bundes (DMB).

Was das in der Praxis bedeutet, erklärt Ulrich Ropertz: „Schönheits­reparaturen durchzuführen bedeutet zu streichen und zu tapezieren“, sagt der DMB-Geschäfts­führer. „Wenn ich in der Wohnung wohne, vergilbt der Anstrich irgendwann oder wird unansehnlich.“

Das sagt der BGH

Der Bundes­gerichts­hof (BGH) zählt dazu das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und Heizungs­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außen­türen von innen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08). Gibt es besonders viele Dübell­öcher, kann auch dazu­gehören, diese zu verschließen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.01.1993, Az. VIII ZR 10/92).

Böden müssen nicht abgeschliffen werden

Keine Schönheits­reparaturen sind dagegen zum Beispiel das Streichen der Fenster und Türen von außen oder des gemeinsam genutzten Hausflurs, das Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wand­schränken oder das Abschleifen und Versiegeln von Holzfußb­öden. Für eine normale Abnutzung haftet der Mieter ebenfalls nicht.

Keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen

Der Mieter muss zwar sorgsam mit der Wohnung umgehen, der Vermieter hat sie aber während der Mietzeit grund­sätzlich in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Das heißt: „Nach dem Gesetz müssen Mieter keine Schönheits­reparaturen durchführen. Sie können nur über wirksame Klauseln dazu verpflichtet werden“, erklärt Ulrich Ropertz. Viele Vorschriften in älteren Miet­verträgen sind aber nicht zulässig - und deshalb unwirksam.

Der Haken

Nach der aktuellen BGH-Recht­sprechung muss die Wohnung beim Einzug vollständig renoviert sein. „Das ist so zu verstehen, dass sie in einem Zustand ist, der derzeit im Wesentlichen keine Schönheits­reparaturen nötig macht“, erklärt Erik Reinke, Fachanwalt für Mietrecht. „Wenn im Detail etwas nicht renoviert ist, ist das kein Problem“, so Reinke. Seien aber lediglich drei von fünf Zimmern renoviert, sehe das anders aus.

Wenn ein Mieter zwar in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist, aber für die nötigen Renovierungs­arbeiten entschädigt wurde, kann er trotzdem zu Schönheits­reparaturen verpflichtet sein.

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Übergabeprotokoll kann wichtig werden

Kommt es später zum Streit, muss der Mieter beweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung beim Einzug befand. Rechtsanwalt Erik Reinke rät deshalb, ein Übergabe­protokoll anzufertigen, in dem der Zustand festgehalten wird - etwa: „ein un­gemalertes Wohnzimmer, Heizungs­rohre nicht entsprechend hergestellt“. Auch können Fotos, Videos oder Zeugen helfen.

Selbst wenn es um eine renovierte Wohnung geht: Sind einzelne Vorgaben zu Schönheits­reparaturen unzulässig, sind alle Bestimmungen dazu unwirksam. „Dann gilt das Gesetz und nach dem Gesetz muss der Mieter nicht renovieren“, so Ulrich Ropertz.

Unzulässig sind demnach zum Beispiel Regeln, welche Farben die Wände während der Mietzeit haben dürfen. Gleiches gilt für Vorgaben, dass „nach Bedarf“ renoviert werden soll - denn dann müsste der Mieter unter Umständen auch für Abnutzungen aufkommen, die sein Vormieter verursacht hat. Nicht erlaubt sind auch die pauschale Aussage, dass beim Auszug zu renovieren ist und feste Angaben, wie oft Schönheits­reparaturen durchzuführen sind.

Starre Klauseln sind nicht zulässig

Beim letzten Punkt kommt es auf die genaue Formulierung an. Die Fristen dürfen nicht verbindlich sein, also zum Beispiel nicht vorsehen, dass „spätestens“ oder „mindestens“ oder gar fest nach einer bestimmten Zeit zu renovieren ist. Zulässig sind dagegen Bestimmungen, dass „im Allgemeinen“, „üblicherweise“, „grund­sätzlich“ oder „in der Regel“ nach einer bestimmten Zeit renoviert werden muss.

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Fristen für Altverträge

Bei älteren Verträgen hat der BGH angenommen, dass folgende Fristen im Allgemeinen angemessen sind (Az.: VIII ZR 230/03): alle drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, alle fünf Jahre für Wohn- und Schlaf­räume, Flure, Dielen und Toiletten und alle sieben Jahre für andere Nebenräume. Bei Verträgen, die ab 2008 geschlossen wurden, müssen die Fristen möglicher­weise länger sein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06 ). Neuere Formulare gehen daher oft von fünf, acht und zehn Jahren aus.

„Aber das ist nur eine Richtschnur“, erklärt Rechtsanwalt Erik Reinke. „Die Vermutung ist, dass die Abnutzung nach Ablauf dieser Fristen so stark ist, dass Schönheits­reparaturen notwendig wären. Der Mieter kann aber das Gegenteil beweisen.“

Wenn etwa jemand in der Wohnung wohnt, der sich so gut darum kümmert, dass gar keine Abnutzungs­erscheinungen vorhanden sind, dann kann derjenige auch nach zehn oder 15 Jahren gegebenenfalls nicht verpflichtet sein, Schönheits­reparaturen durchzuführen. Umgekehrt können bei starker Abnutzung auch schon früher Arbeiten nötig sein.

Vermieter kann Schadenersatzanspruch haben

Wenn es eine wirksame Klausel gibt und die Räume entsprechend abgenutzt sind, ist der Mieter in der Pflicht. Weigert er sich, verletzt er den Vertrag. Während der Mietzeit könnte der Vermieter auf Durchführung der notwendigen Arbeiten klagen oder einen Vorschuss dafür fordern - einen Anspruch auf Schaden­ersatz habe er aber nicht unmittelbar. „Praktisch gibt es diese Fälle so gut wie gar nicht“, sagt Ulrich Ropertz.

„Der Vermieter hat vor allem ein Interesse, dass die Wohnung in einem guten Zustand zurück­gegeben wird, wie oft während Mietzeit gestrichen wird, ist ihm egal.“ Spätestens beim Auszug müssen die fälligen Maler­arbeiten aber nachgeholt werden. Geschieht dies trotz einer gesetzten Frist nicht oder nicht fachgerecht, kann der Vermieter Anspruch auf Schaden­ersatz haben.

Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Auch Quoten­abgeltungs­klauseln, die vorsehen, dass ein Mieter einen anteiligen Betrag zahlen muss, wenn die Fristen beim Auszug noch nicht abgelaufen sind, sind laut BGH ungültig, erklärt Rechtsanwalt Reinke (siehe zum Beispiel Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06 ). Ohne zusätzliche Regelung müssen Mieter ihre Wohnung besenrein zurück­geben, sagt Rechtsanwalt Erik Reinke.

Wer Schönheits­reparaturen durch­geführt hat, obwohl die Klausel unwirksam war, oder wegen einer unwirksamen Quoten­klausel Geld gezahlt hat, kann die Kosten vom Vermieter zurück­verlangen. Der Anspruch verjährt allerdings sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. (Az.: VIII ZR 12/12) Der DMB rät, Rechnungen für gekauftes Material oder die Beauftragung eines Fach­betriebs aufzubewahren.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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