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Wohneigentumsrecht | 03.05.2023

Energetische Sanierung

Warum die energetische Sanierung in einer WEG aufwendig ist

In Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften haben mehrere Parteien mitzureden, so das wichtige Entscheidungen sich in die Länge ziehen können

Große Entscheidungen fallen schon schwer, wenn man sie alleine trifft. Sprechen mehrere Parteien mit, wird es umso komplexer. So wie bei Sanierungs­maßnahmen in einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft.

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Eigentümer eines Einfamilien­hauses entscheiden selbst, wann und wie sie ihre Immobilie energetisch sanieren. In Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG) können Eigentümer hingegen nicht auf eigene Faust loslegen. Denn das Grundstück und das Gebäude mit Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Keller, Wasser- und Elektro­leitungen gehört ihnen nur zum Teil. Es befindet sich im Miteigentum mit allen anderen Eigentümern und deshalb müssen die Eigentümer gemeinschaftlich darüber befinden, wenn etwas daran verändert werden soll. Nicht jeder will oder kann das. Das macht es schwierig, solche Immobilien zu modernisieren.

Jede Entscheidung ist ein Kompromiss

„Jede Ent­scheidung ist ein Kompromiss, der oft mühsam erarbeitet werden muss“, sagt Eva Kafke, Autorin des von der Stiftung Warentest herausgegebenen Buches „Energetische Sanierung in der Eigentümer­gemeinschaft“. Das ist ein Grund, warum die Sanierungs­rate in WEG aktuell gering ist. Aber es ist nicht unmöglich, Wohnungs­eigentümer von der Notwendigkeit zu überzeugen.

Steigende Energie­kosten und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sind starke Argumente. Denn auch WEG müssen, wie alle Immobilien­eigentümer, die Anforderungen des Gebäude­energie­gesetzes (GEG) erfüllen. Das sieht unter anderem vor, dass ab dem 1. Januar 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit Erneuer­baren Energien betrieben wird.

Einen festen Fahrplan gibt es nicht

Die energetischen Probleme in WEG sind die gleichen wie in Einfamilien­häusern. „Häufig wird zum Beispiel in WEG der Einbau einer neuen Heizung diskutiert, um Energie zu sparen“, sagt Eva Kafke. „Das kann dann der Anstoß zu einer umfassenden energetischen Sanierung sein.“

Welche Projekte in Angriff genommen werden, hängt vom Alter und Zustand der Immobilie sowie von der Zusammen­setzung der Eigentümer­gemeinschaft ab. Einen festen Fahrplan für die Sanierung in WEG gibt es nicht.

„Oft ist es so, dass ein oder mehrere Eigentümer auf den Verwaltungs­beirat und den Verwalter zugehen, weil sie meinen, dass etwas getan werden muss. Oder der Verwalter ergreift die Initiative“, sagt Martin Kaßler, Geschäfts­führer des Verbandes der Immobilien­verwalter Deutschland in Berlin. Dann wird geklärt, ob eine Einzel­maßnahme ausreicht oder eine umfassendere Sanierung ansteht.

Dazu ist externes Fachwissen notwendig, beispiels­weise von einem Energie­berater, einer Architektin oder Bau­fachleuten. Das holt in der Regel der Verwalter ein.

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Gute Vorbereitung hilft bei Beschlussfassung

Auch juristische Beratung und Begleitung sind schon im Vorfeld sinnvoll. „Ob sich Sanierungs­projekte wirklich umsetzen lassen, ist in WEG abhängig davon, dass die richtigen Beschlüsse mit den erforderlichen Mehrheiten gefasst werden“, sagt Rechtsanwalt Michael Nack vom Verbraucher­schutz­verein Wohnen im Eigentum in Bonn. Es kann durchaus passieren, dass Maßnahmen, die in der Planung schon weit fort­geschritten waren, am Ende scheitern, weil einzelne Eigentümer dagegen stimmen.

Das Prozedere ist kompliziert. „Sämtliche Sanierungs­maßnahmen müssen in einer Eigentümer­versammlung beschlossen werden“, so Nack. Zuerst muss entschieden werden, ob überhaupt saniert werden soll. Dann muss auf Grundlage von Firmen­angeboten darüber abgestimmt werden, welche Maßnahmen realisiert werden sollen.

Zudem muss die Finanzierung gesichert sein. Dazu gehört auch die Ent­scheidung, ob die Finanzierung aus der Erhaltungs­rücklage erfolgt oder eine Sonder­umlage notwendig ist.

Auch eine Kombination beider Finanzierungs­quellen sowie eine Kredit­aufnahme sind möglich. Zudem können Förderm­ittel beantragt werden. „Das ist ein Maßnahmen­paket, für das in der Regel mehrere Eigentümer­versammlungen notwendig sind“, so Nack. „Je präziser die einzelnen Tages­ordnungs­punkte vorbereitet werden, desto schneller geht die Beschluss­fassung und damit auch die Umsetzung.“

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Doppelt qualifizierte Mehrheit erleichtert Finanzierung

Die Beschlüsse kommen dann mit einfacher Mehrheit zustande. Bei baulichen Veränderungen, die eine Sanierung ja mit sich bringt, tragen aber nur diejenigen die Kosten, die dafür stimmen. „Das ist verständlicherw­eise nicht gewünscht“, sagt Michael Nack. „Warum sollte eine einfache Mehrheit die Kosten für alle tragen wollen?“

Um doch alle Eigentümer zur Finanzierung mit ins Boot zu holen, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Bedeutet: Einer Maßnahme müssen mindestens drei Viertel aller Stimm­berechtigten zustimmen, die noch dazu über mehr als die Hälfte der Mit­eigentums­anteile verfügen. Eine Alternative dazu wäre der Nachweis, dass die Maßnahme sich amortisiert. Liegt der vor, müssen ebenfalls alle Eigentümer die Kosten gemeinsam tragen.

Dieser große organisatorische Aufwand kostet natürlich Zeit. „66 Prozent aller Sanierungs­vorhaben in WEG dauern drei Jahre und länger“, sagt Eva Kafke. „In der Zwischen­zeit entwickeln sich nicht nur die technischen Möglichkeiten weiter. Auch die Rahmen­bedingungen ändern sich, Förderungen laufen aus, neue Töpfe werden eingerichtet.“ Dann fängt die Arbeit für die WEG wieder von vorn an.

Initiative kann von verschiedenen Parteien kommen

In vielen WEG liegt die Organisation und Betreuung der energetischen Sanierung in den Händen des Verwalters. Aber auch Eigentümer und Verwaltungs­beirat können sich einbringen. „Solche Projekte bringen einen großen Arbeits­aufwand mit sich“, sagt Martin Kaßler. Die WEG sollte unbedingt die Honorare für den Verwalter und externe Experten vorab festlegen und beschließen. „Ein entsprechendes Anreiz­system führt auch dazu, dass Projekte zügiger laufen.“

Auch Förderm­ittel sind ein großes Thema. „Es ist eine Fehlein­schätzung, dass Wohnungs­eigentümer automatisch reich sind“, so Kaßler. Oft seien es ältere Menschen, die ihr ganzes Leben lang die Eigentums­wohnung abbezahlt haben und nun mietfrei leben. Die könnten nicht aus der Portokasse große Sanierungs­projekte finanzieren und stellen sich deshalb quer. Andere zahlen noch Kredite für die Wohnung ab und haben keinen finanziellen Spielraum.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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