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Maklerrecht und Vertragsrecht | 09.02.2023

Immobilien­makler

Was Immobilien­makler dürfen - und was nicht

7 Aspekte im Überblick

Mit Immobilienmaklern haben die meisten Menschen - wenn überhaupt - nur selten in ihrem Leben zu tun. Deswegen wissen wohl auch die wenigsten, was dabei zu beachten ist. Ein Überblick.

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Ob Kauf oder Verkauf, Miete oder Eigentum: Bei Immobilien­geschäften werden nicht selten Makler hinzu­gezogen. Sie kennen den Markt, haben Kontakte und wissen, worauf es ankommt. Doch wer ein Geschäft über einen Immobilien­makler abwickelt, weiß oft nicht, welche vertraglichen Regelungen geläufig und auch rechtens sind.

1. Maklervertrag bedarf der Textform

„Voraussetzung für einen wirksamen Vermittlungsvertrag ist, dass der Makler beauftragt und der Vertrag in Textform geschlossen wird“, sagt Inka-Marie Storm, Chef­justiziarin beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Gibt es ein solches Schrift­stück nicht, ist der Vertrag nichtig.

Die Folge: Selbst bei erfolgreicher Vermittlung könne ein Makler dann keine Courtage verlangen, sagt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der Arbeits­gemeinschaft Bau- und Immobilien­recht im Deutschen Anwalt­verein. Bei fehlerhafter Beratung oder falschen Angaben stünden Interessenten dann aber in der Regel auch keine Schaden­ersatz­ansprüche zu.

2. Courtage und Kostenteilung

Vermittelt ein Immobilien­makler erfolgreich eine Wohnung, ist in der Regel eine Courtage zu bezahlen. Wer diese bezahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler bestellt hat - und ob es sich um ein Kauf- oder um ein Mietgeschäft handelt.

Beim Immobilien­kauf gebe es keine gesetzlich festge­schriebene Höchstg­renze bei der Provision, sagt Inka-Marie Storm. Üblicherweise würden jedoch 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig. Die Provision zahle zwar grund­sätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat. Allerdings könnten die Kosten hierbei bis zur Hälfte auf den anderen Vertrags­partner übertragen werden, so Storm.

Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Mietwohnung gilt seit 2015 das sogenannte Besteller­prinzip. „Danach hat immer derjenige die Makler­courtage zu zahlen, der den Makler beauftragt hat“, sagt Storm. Ist das der Mieter, darf die Courtage zwei Monats­kaltmieten zuzüglich Umsatz­steuer nicht überschreiten. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Courtage Verhandlungs­sache. In der Regel werden laut Storm aber auch hier eineinhalb bis zwei Monats­kaltmieten veranschlagt.

„Der Makler hat allerdings keinen Anspruch auf ein Honorar, wenn ein bestehendes Miet­verhältnis lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“, sagt die Chef­justiziarin von Haus & Grund Deutschland. Gleiches gilt, wenn der Makler oder das Makler­unternehmen Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.

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3. Bezahlung nur im Erfolgsfall

„Verbraucherinnen und Verbraucher müssen erst dann eine Provisions­zahlung an den Makler leisten, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Miet­vertrags kommt“, sagt Stephen Paul vom Immobilien­verband Deutschland (IVD). Kommt trotz aller Bemühungen des Maklers kein Abschluss zustande, hat dieser auch keinen Vergütungs­anspruch. Eine Klausel, die eine solche Provisionspflicht bei Nicht­zustande­kommen eines Kauf- oder Miet­vertrags vorsieht, ist verboten.

Laut Inka-Marie Storm dürften Makler in so einem Fall lediglich Reise- und Portokosten als Aufwands­entschädigung geltend machen, wenn sie diese konkret nachweisen können. „Intransparente Pauschalen sind nicht erlaubt.“ Ebenso unzulässig sei die Abrechnung von Kosten für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse sowie für den Druck und den Versand von Exposés.

4. Von Reservierungsgebühr besser Abstand nehmen

Laut Matthias Bauer von der Verbraucher­zentrale Baden-Württemberg ist die Erhebung anderer Gebühren als der Makler­courtage in der Regel nicht zulässig. Jedenfalls nicht, sofern es keine konkreten schriftlichen Ver­einbarungen dazu zwischen den Parteien gibt.

Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger empfiehlt daher, keinen eigenständigen Reservierungs­vertrag abzuschließen und im Idealfall auch keinen Makler­vertrag zu unter­zeichnen, in dem eine Reservierungs­gebühr vorgesehen ist. Ist eine solche im Makler­vertrag enthalten, müsse sie mit dem Makler­honorar verrechnet werden.

Aber Vorsicht: Eine Reservierungs­vereinbarung bietet Reibold-Rolinger zufolge keinen nennenswerten Vorteil für Interessenten. Eigentümer könnten das Grundstück für gewöhnlich trotzdem an andere Interessenten veräußern oder vermieten.

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5. Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit

Werden Makler­verträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts geschlossen, stehe Verbrauchern grund­sätzlich ein 14-tägiges Widerrufs­recht zu, sagt Verbraucher­schützer Bauer. Darüber muss der Makler bei Vertrags­schluss informieren. „Tut er das nicht, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertrags­schluss widerrufen werden“, sagt Bauer.

Makler­verträge können grund­sätzlich befristet oder unbefristet geschlossen werden. Matthias Bauer rät zu einer Laufzeitvereinbarung von drei bis sechs Monaten. So habe der Makler genügend Zeit, ein passendes Objekt oder einen entsprechenden Interessenten zu finden.

Die Verträge sehen Bauer zufolge häufig befristete Kündigungs­klauseln vor. Andernfalls könnten Kunden bei unbefristeter Laufzeit ohne Einhaltung einer Kündigungs­frist und ohne Angaben von Gründen kündigen. Verstößt der Makler gegen seine vertraglichen Pflichten, stehe Kunden zudem ein außerordentliches Kündigungs­recht zu.

6. Alleinauftrag kann rechtmäßig sein

Um sich ein Vermittlungs­geschäft exklusiv zu sichern, können Makler mit ihrem Auftrag­geber einen sogenannten Allein­auftrag vereinbaren. Während der Vertrags­laufzeit darf der Kunde so keine weiteren Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie beauftragen. Nur darf die Laufzeit nicht unbegrenzt sein.

Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19 hat entschieden, dass eine Befristung von sechs Monaten angemessen ist. Zudem ist eine automatische Ver­längerung von je drei Monaten im Fall einer unterbliebenen Kündigung des Kunden ebenfalls wirksam.

7. Fehlerhafte Angaben im Exposé sind tabu

Für fehlerhafte Angaben in einem Maklerexposé kann ein Auftrag­geber mit haften, sagt Inka-Marie Storm. Darum dürften Makler keine Angaben im Exposé machen, durch die die Beschaffenheit einer Immobilie falsch dargestellt wird.

Zudem hat der Makler laut Storm auch die Pflicht, den Interessenten zu beraten. Beschönigt er etwa den Zustand des Objekts, verletzt er seine Pflicht und macht sich schaden­ersatz­pflichtig.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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