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Ob Kauf oder Verkauf, Miete oder Eigentum: Bei Immobiliengeschäften werden nicht selten Makler hinzugezogen. Sie kennen den Markt, haben Kontakte und wissen, worauf es ankommt. Doch wer ein Geschäft über einen Immobilienmakler abwickelt, weiß oft nicht, welche vertraglichen Regelungen geläufig und auch rechtens sind.
1. Maklervertrag bedarf der Textform
„Voraussetzung für einen wirksamen Vermittlungsvertrag ist, dass der Makler beauftragt und der Vertrag in Textform geschlossen wird“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Gibt es ein solches Schriftstück nicht, ist der Vertrag nichtig.
Die Folge: Selbst bei erfolgreicher Vermittlung könne ein Makler dann keine Courtage verlangen, sagt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Bei fehlerhafter Beratung oder falschen Angaben stünden Interessenten dann aber in der Regel auch keine Schadenersatzansprüche zu.
2. Courtage und Kostenteilung
Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Wohnung, ist in der Regel eine Courtage zu bezahlen. Wer diese bezahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler bestellt hat - und ob es sich um ein Kauf- oder um ein Mietgeschäft handelt.
Beim Immobilienkauf gebe es keine gesetzlich festgeschriebene Höchstgrenze bei der Provision, sagt Inka-Marie Storm. Üblicherweise würden jedoch 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig. Die Provision zahle zwar grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat. Allerdings könnten die Kosten hierbei bis zur Hälfte auf den anderen Vertragspartner übertragen werden, so Storm.
Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Mietwohnung gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. „Danach hat immer derjenige die Maklercourtage zu zahlen, der den Makler beauftragt hat“, sagt Storm. Ist das der Mieter, darf die Courtage zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht überschreiten. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Courtage Verhandlungssache. In der Regel werden laut Storm aber auch hier eineinhalb bis zwei Monatskaltmieten veranschlagt.
„Der Makler hat allerdings keinen Anspruch auf ein Honorar, wenn ein bestehendes Mietverhältnis lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“, sagt die Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland. Gleiches gilt, wenn der Makler oder das Maklerunternehmen Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.
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3. Bezahlung nur im Erfolgsfall
„Verbraucherinnen und Verbraucher müssen erst dann eine Provisionszahlung an den Makler leisten, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt“, sagt Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Kommt trotz aller Bemühungen des Maklers kein Abschluss zustande, hat dieser auch keinen Vergütungsanspruch. Eine Klausel, die eine solche Provisionspflicht bei Nichtzustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrags vorsieht, ist verboten.
Laut Inka-Marie Storm dürften Makler in so einem Fall lediglich Reise- und Portokosten als Aufwandsentschädigung geltend machen, wenn sie diese konkret nachweisen können. „Intransparente Pauschalen sind nicht erlaubt.“ Ebenso unzulässig sei die Abrechnung von Kosten für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse sowie für den Druck und den Versand von Exposés.
4. Von Reservierungsgebühr besser Abstand nehmen
Laut Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist die Erhebung anderer Gebühren als der Maklercourtage in der Regel nicht zulässig. Jedenfalls nicht, sofern es keine konkreten schriftlichen Vereinbarungen dazu zwischen den Parteien gibt.
Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger empfiehlt daher, keinen eigenständigen Reservierungsvertrag abzuschließen und im Idealfall auch keinen Maklervertrag zu unterzeichnen, in dem eine Reservierungsgebühr vorgesehen ist. Ist eine solche im Maklervertrag enthalten, müsse sie mit dem Maklerhonorar verrechnet werden.
Aber Vorsicht: Eine Reservierungsvereinbarung bietet Reibold-Rolinger zufolge keinen nennenswerten Vorteil für Interessenten. Eigentümer könnten das Grundstück für gewöhnlich trotzdem an andere Interessenten veräußern oder vermieten.
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5. Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit
Werden Maklerverträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts geschlossen, stehe Verbrauchern grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, sagt Verbraucherschützer Bauer. Darüber muss der Makler bei Vertragsschluss informieren. „Tut er das nicht, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden“, sagt Bauer.
Maklerverträge können grundsätzlich befristet oder unbefristet geschlossen werden. Matthias Bauer rät zu einer Laufzeitvereinbarung von drei bis sechs Monaten. So habe der Makler genügend Zeit, ein passendes Objekt oder einen entsprechenden Interessenten zu finden.
Die Verträge sehen Bauer zufolge häufig befristete Kündigungsklauseln vor. Andernfalls könnten Kunden bei unbefristeter Laufzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Angaben von Gründen kündigen. Verstößt der Makler gegen seine vertraglichen Pflichten, stehe Kunden zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
6. Alleinauftrag kann rechtmäßig sein
Um sich ein Vermittlungsgeschäft exklusiv zu sichern, können Makler mit ihrem Auftraggeber einen sogenannten Alleinauftrag vereinbaren. Während der Vertragslaufzeit darf der Kunde so keine weiteren Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie beauftragen. Nur darf die Laufzeit nicht unbegrenzt sein.
Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19 hat entschieden, dass eine Befristung von sechs Monaten angemessen ist. Zudem ist eine automatische Verlängerung von je drei Monaten im Fall einer unterbliebenen Kündigung des Kunden ebenfalls wirksam.
7. Fehlerhafte Angaben im Exposé sind tabu
Für fehlerhafte Angaben in einem Maklerexposé kann ein Auftraggeber mit haften, sagt Inka-Marie Storm. Darum dürften Makler keine Angaben im Exposé machen, durch die die Beschaffenheit einer Immobilie falsch dargestellt wird.
Zudem hat der Makler laut Storm auch die Pflicht, den Interessenten zu beraten. Beschönigt er etwa den Zustand des Objekts, verletzt er seine Pflicht und macht sich schadenersatzpflichtig.
