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Mietrecht | 09.06.2020

Wohnungs­übergabe

Was Mieter beim Auszug beachten müssen

Wichtigsten Antworten auf Fragen zur Wohnungs­übergabe

Damit der Wohnungs­auszug glatt verläuft, sollten Mieter einige Sachen beachten. Sonst könnte es später Probleme mit dem Vermieter geben.

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Der Auszug aus der Mietwohnung wirft für Mieter viele Fragen auf. Wann muss ich spätestens raus sein? Bin ich verpflichtet zu renovieren? Muss ich meine Einbau­küche ausbauen? Wann bekomme ich die Mietkaution zurück? Die wichtigsten Antworten:

Wann endet der Mietvertrag genau?

Miet­verträge sind in der Regel unbefristet. Das heißt: „Sie enden nur, wenn einer der beiden Vertrags­partner kündigt“, sagt Rechtsanwalt Johannes Hofele vom Deutschen Anwalt­verein in Berlin. Mieter dürfen ihren Mietvertrag ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Vermieter hingegen brauchen für die Kündigung ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf. Oder sie können den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt hat. „Die fristgemäße Kündigung erfolgt meist zu einem Monatsende, also zum Beispiel zum 30. Juni. An diesem Tag endet dann das Miet­verhältnis.“

Spätestens am letzten Tag des Miet­verhältnisses muss die Wohnung zurück­gegeben werden, erklärt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Fällt dieser auf einen Sonn- oder Feiertag, gilt der darauf­folgende Werktag. „Es kann aber mit dem Vermieter auch ein früherer oder späterer Termin vereinbart werden.“

Wer muss renovieren?

Das Renovieren der Wohnung, also die sogenannten Schönheits­reparaturen, sind grund­sätzlich Sache des Vermieters. „Er kann diese Pflicht im Mietvertrag aber auf den Mieter übertragen“, sagt Rechtsanwalt Johannes Hofele vom Deutschen Anwalt­verein in Berlin. „Ob dieser dann beim Auszug renovieren muss, hängt stark von der Formulierung der entsprechenden Klauseln ab.“

„Als Faustregel könnte gelten, dass Mieter die Wohnung nur so zurück­geben müssen, wie sie sie übernommen haben“, sagt der Rechtsanwalt. „War sie unrenoviert und hat der Mieter keinen Ausgleich dafür erhalten, muss der Mieter sie vor dem Auszug auch nicht renovieren. Er muss lediglich die Spuren seines eigenen Gebrauchs rück­gängig machen.“

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Wer haftet für Schäden?

„Es gilt der Grundsatz, dass die Wohnung bei der Übergabe an den Vermieter in einem vertragsgemäßen Zustand sein muss“, stellt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieter­vereins zu Hamburg klar. „Dazu muss sie leer­geräumt sein und es dürfen keine Schäden vorliegen. Werden Schäden fest­gestellt, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter sie vor dem Auszug beseitigt.“

„Mieter sollten aber nicht bis zum Ende des Miet­verhältnisses warten, bis sie dem Vermieter Schäden anzeigen“ rät Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. „Lieber gleich Bescheid sagen. Dann sind die Chancen günstig, dass der Mieter sich selbst einen Handwerker für die Reparatur suchen oder sie selbst ausführen kann.“

grund­sätzlich ist es nämlich Sache des Vermieters, den Schaden zu beseitigen. Der Mieter muss im Zweifel nur für die Kosten aufkommen. Diese können nach Beendigung des Miet­verhältnisses mit der Mietkaution verrechnet werden.

Müssen Einbauten des Mieters immer entfernt werden?

grund­sätzlich schon. Auch hier gilt, dass der Mieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben muss. Einbauten des Mieters gehören in der Regel nicht dazu. „Der Vermieter kann verlangen, dass alle Einbauten entfernt werden, mögen sie aus Sicht des Mieters noch so sinnvoll sein“, betont Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieter­vereins zu Hamburg.

„Vor Eingriffen in die Bausubstanz, wie zum Beispiel einem Badumbau, braucht der Mieter ohnehin die Zustimmung des Vermieters. Dann sollten beide Vertrags­partner auch gleich festhalten, was nach dem Auszug mit den Ein- und Umbauten geschieht.“ Es ist möglich, dass der Vermieter sie übernimmt und sogar noch etwas dafür bezahlt.

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Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

„Ein Übergabe­protokoll ist nicht verpflichtend, aber sinnvoll“, meint Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. „Am besten funktioniert es, wenn schon beim Einzug der Zustand der Wohnung festgehalten wurde. Dann kann man Abweichungen und Veränderungen leicht erkennen.“

Rechtsanwalt Hofele rät, das Übergabe­protokoll möglichst einvernehmlich mit dem Vermieter zu erstellen. „Es sollte der objektive Zustand festgehalten werden, ohne Schuld­zuweisungen. Fotos sind eine gute Hilfe, um eventuelle Schäden und Mängel zu dokumentieren. Wichtig ist auch, alle Zähler­stände aufzuschreiben.“

„Das Übergabe­protokoll sollte am besten kurz und knapp verfasst werden. Ellenlange Auf­listungen des Vermieters muss der Mieter nicht gleich unterschreiben, sondern er darf sich Zeit nehmen, die Fakten zu prüfen“, unter­streicht Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieter­vereins zu Hamburg.

Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Der Vermieter muss die Kaution unverzüglich nach der Übergabe der Wohnung zurück­geben. „Üblich sind zwei bis drei Monate“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieter­vereins zu Hamburg. Hat er berechtigte Forderungen an den Mieter, kann auch ein längerer Zeitraum gerechtfertigt sein. Für noch ab­zurechnende Betriebs­kosten ist allenfalls ein angemessener Sicherheits­einbehalt zulässig.

„Viele Vermieter wissen nicht, dass sie ihre Schaden­ersatz­ansprüche gegen den Mieter nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung geltend machen können“, ergänzt Rechtsanwalt Johannes Hofele vom Deutschen Anwalt­verein in Berlin. „Danach sind diese Forderungen verjährt.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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