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Baurecht und Verbraucherrecht | 09.12.2022

Tiny House

Was darf ein Tiny House sein: Wohnsitz oder nur Wohnwagen?

Nutzungsart entscheidet über Stellplatz- oder Grundstücks­suche

Tiny Houses bedeuten nicht die große Freiheit. Wer die Minihäuser zum Wohnen oder Verreisen nutzen will, muss sich an die deutsche Gesetz­gebung halten - doch die hat Tiny Houses nicht auf dem Schirm.

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Allen voran in den USA, aber auch in anderen Ländern gelten schicke Tiny Houses als die moderne Wohnform. Schlau geplant ist in ihnen nicht nur das Wohnen auf engstem Raum attraktiv. Die Baukosten sind gering und die Minihäuser können auch noch mobil sein.

Stellplatz- oder Grundstückssuche - Nutzungsart entscheidend

Sie scheinen also perfekt für alle, die weniger besitzen wollen, sich noch nicht fest nieder­lassen oder die viel herumreisen möchten. Doch nicht so in Deutschland. Denn ob man nun fest darin wohnen oder ein Tiny House als Reise-Zuhause nutzen möchte, die rechtlichen und baulichen Hürden für alle Einsatz­gebiete sind hoch. Daher ist es wichtig, vor dem Bau oder Kauf eines Mini-Hauses mit nur wenigen Quadrat­metern seine Nutzungsart zu bestimmen. Denn die entscheidet über die Stellplatz- oder Grundstücks­suche sowie den dafür passenden Bau.

1. Möglichkeit: Das Tiny House als dauerhafter Wohnsitz

Wer ein Tiny House als dauerhaften Wohnsitz nutzen will, benötigt ein Grundstück in einer erschlossenen Siedlung. Dies ist an das öffentliche Straßen- und Wegenetz angebunden sowie an das Ver- und Entsorgungs­netz.

Das Problem: In einer solchen Siedlung sind laut Bebauungs­plan Wohnhäuser vorgesehen, sagt Holger Freitag, Rechtsanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Erste Gemeinden würden aber schon Bauplanungs­recht für Tiny Houses schaffen.

„Beispiels­weise gibt es in Baden-Württemberg den Paragraph 56 in der Landes­bauordnung, der experimentelles Bauen zulässt“, so Regina Schleyer, Vorsitzende des Tiny House Verbands in Karlsruhe. Und manche Bundes­länder starten zeitlich begrenzte Pilot­projekte, um Siedlungen für Tiny Houses zu schaffen.

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Chance Campingplatz mit Wohnnutzung

Man sollte sich also über solche lokalen Möglichkeiten informieren - das kann die erste Chance auf ein Tiny House als festen Wohnsitz sein. Die Alternative kann ein dauerhafter Stellplatz auf einem Camping­platz sein - sofern die Wohnnutzung im Bebauungs­plan des Camping­grundes eingetragen ist. Der Vorteil: Man benötigt keine Bau­genehmigung.

Aber: „Das Anmelden eines Erst­wohnsitzes ist in der Regel nicht möglich“, so der Tiny House Verband. Zudem muss man Auflagen erfüllen: Das Tiny House darf maximal 50 Quadrat­meter groß und nicht höher als 3,50 Meter sein.

Es gibt noch einen Weg: „Wer bereits ein Grundstück besitzt, kann eine Bau­voranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen“, so Bauberater Holger Freitag. So erfährt man, ob und in welcher Form das Grundstück mit Wohnraum besetzt werden darf. Ohne anschließende Bau­genehmigung geht es meist nicht.

Kommunale Vorgaben wie der Bebauungs­plan legen fest, wie sich ein neues Haus in den Ort einfügen soll. Etwa durch die Dachform, Fassaden­farbe, Fensterart oder Mindest­grundfläche. Solche Vorgaben muss auch ein Tiny House erfüllen, so Freitag.

Strenge Bauvorgaben

Und auch hier greife das volle Bauordnungs­recht der öffentlichen Hand, etwa Landesbau­ordnungen. „Was viele Verordnungen vorschreiben, sind eine lichte Höhe von 2,40 Meter oder 2,50 Meter sowie eine Toilette, Dusche und belüftete Kochnische“, zählt der Bauberater auf. Und sobald Besitzer mehr als vier Monate im Jahr im Tiny House wohnen, greift das Gebäude­energie­gesetz mit Auflagen zur Gebäude­dämmung und Heizung.

Immerhin: In manchen Gemeinden sind vereinfachte Genehmigungs­verfahren möglich. Hier reicht eine Bauanzeige bei der Baubehörde. „Diese kann aber einen Architekten­plan sowie Angaben zur Stand­sicherheit und zum Wärme­schutz verlangen“, sagt Freitag.

Und ohne Bau­genehmigung sind meist nur kleine Bauvorhaben bis zehn Quadrat­meter Brutto­grundfläche möglich. Eine Ausnahme macht die bayerische Bauordnung. Sie erlaubt Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 Kubikmeter, umgerechnet etwa 30 Quadrat­meter. Dies gilt allerdings nur für den Innen­bereich, also bebaute Siedlungs­gebiete.

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2. Möglichkeit: Das Tiny House als Ferienwohnung

Wer das Tiny House nur gelegentlich nutzen will, etwa am Wochenende oder in den Ferien, kann es einfacher haben. Hier braucht man laut dem Tiny House Verband einen Stell- oder Bauplatz in einem Sonder­gebiet für die Erholung oder in einem Gebiet zur Entwicklung der Wohnnutzung.

Dort gibt es weniger Auflagen. Der Bau ist zudem häufig verfahrens- oder genehmigungs­frei, wenn die Grund­fläche maximal 50 Quadrat­meter beträgt. Das Grundstück muss allerdings auch dort erschlossen sein.

3. Möglichkeit: Das Tiny House als Wohnwagen

Um ein Tiny House mobil mit in den Urlaub zu nehmen, braucht es eine Straßen­zulassung als Wohnwagen. Dazu darf es laut Straßen­verkehrs-Zulassungs-Ordnung (StVZO, § 32) maximal 2,55 Meter breit, vier Meter hoch und zwölf Meter lang sein. Das zulässige Maximal­gewicht liegt bei 3,5 Tonnen. Alle Sicht­scheiben benötigen Sicherheits­glas (§ 22a). Und der fest­verbundene Trailer muss alle notwendigen Lichter aufweisen.

Man sollte sich aber bewusst sein, häufige Standort­wechsel seien meist wesentlich aufwendiger, als vom Besitzer vermutet, so Johannes Laible, Herausgeber des Tiny-House-Magazins „Kleiner Wohnen“. „In jedem Fall sollte frühzeitig eine der üblichen Prüf­organisationen (z.B. TÜV, Dekra, GTÜ) einbezogen werden“, rät er. Auch mit dem Hersteller des Tiny Houses sollte man die Transport­frage klären.

Mit der Anmeldung als Wohnwagen fallen Kosten für die Versicherung, Steuern und die regelmäßige Wartung an. Dafür entfällt die Bau­genehmigung. Bedenken sollte man, dass das Campingf­ahrzeug auch außerhalb der Ferien einen Stellplatz braucht. Das kann der Parkplatz vor dem Wohnhaus sein. „Man darf aber nicht darin über­nachten“, so Bauberater Holger Freitag.

4. Möglichkeit: Das Tiny House als Ladung

Die gängigere Variante, das Tiny House mobil zu nutzen, ist laut Johannes Laible, es als Ladung zu betrachten. Dafür wird nur ein zugelassener Anhänger benötigt, auf dem das Haus verkehrssicher befestigt wird. Und nach dem Standort­wechsel wird das Tiny House wieder vom Trailer genommen.

Auch dies bedeutet je nach Größe und Schwere des Hauses viel Aufwand. „Wer umzieht, muss zudem eine Abriss­genehmigung für das Tiny House beantragen“, sagt Regina Schleyer vom Tiny House Verband. Hinzu kommen Kosten für den Umbau und die neue Bau­genehmigung, da am neuen Standort andere Bau­vorschriften gelten können.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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