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Bankrecht und Verbraucherrecht | 12.11.2020

Immobilien­kauf

Was unverheiratete Paare bei einer Bau­finanzierung bedenken sollten

Abschluss eines Partnerschafts­vertrag sinnvoll

Viele Paare streben ohne Ja-Wort ein gemeinsames Zuhause an. Der Kauf einer Immobilie liegt da oft nahe. Auch wenn es un­romantisch ist: Bei der Finanzierung will eine mögliche Trennung mitgedacht sein.

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Ob mit oder ohne Trauschein - die Anschaffung einer Immobilie ist für Paare eine finanzielle Heraus­forderung. Im Vorfeld wollen zahlreiche Fragen beantwortet sein. Die wichtigste ist die der Finanzierung.

Streit um Immobilie vermeiden

Die nächste Frage ist, was mit Kredit und Immobilie im Fall einer Trennung passiert. Gedanken daran sind zwar unangenehm. Die Antworten sollten dennoch vor dem Erwerb feststehen. Sonst kommt später zum Trennungs­frust noch Streit um das Zuhause hinzu.

„Am einfachsten wäre in so einem Fall, ein großes Messer zu nehmen und das Haus in der Mitte zu durchteilen“, scherzt Thomas Mai von der Verbraucher­zentrale Bremen. Weil das aber nicht funktioniert, gibt Mai einen ganz ernsthaften Hinweis: „Durch­spielen, was passieren kann und vertraglich festhalten, was gewünscht ist, damit es später keinen Streit gibt.“

Beide haften meist für Darlehen

Schon beim Darlehens­vertrag ist es sinnvoll die Eventualität Trennung zu berücksichtigen. Den Vertrag schließen auch Paare ohne Trauschein in der Regel gemeinsam ab. Damit haften beide für die Rück­zahlung. Eine sogenannte Schuldhaftungs­entlassung für einen Partner sei schwierig zu bekommen, sagt Robin Peter von der Finanzierungs­beratung Santel & Petermann aus Bielefeld.

Sollte das Darlehen wegen partnerschaftlicher Zwistigkeiten nicht mehr bedient werden, droht die Zwangs­versteigerung. Um das möglichst zu vermeiden, wird mit der Bank von Anfang an vertraglich ein Tilgungs­wechsel vereinbart.

„Im Ernstfall lässt sich so die Tilgung und damit die monatliche Rate reduzieren“, sagt Rainer Wilke von der Baufinanzierungs­plattform Dr. Klein. Das verschaffe demjenigen, der die Rate nach der Trennung zahlt, etwas Luft, die Planungen anzupassen.

Eine vorzeitige Kündigung des Kredits kostet meistens Vor­fälligkeits­entschädigung. Anders als Tod und Arbeits­losig­keit gehöre Trennung nicht zu den Härte­fällen, in denen Geld­institute freiwillig auf die Ent­schädigung verzichten.

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Gütliche Vorab-Regelung treffen

Außerdem können unverheiratete Paare miteinander einen Partnerschafts­vertrag schließen. Sie regeln darin vorbeugend, wie sie mit der Finanzierung umgehen, damit diese einen Bruch der Beziehung übersteht und dem privaten kein finanzielles Desaster folgt. „Ein Partnerschafts­vertrag erlaubt individuelle Lösungen“, sagt die Familien­rechtlerin Maria Demirci aus München.

Eine gütliche Vorab-Regelung kann zum Beispiel den gemeinsamen Verkauf des Hauses vorsehen, um mit dem Erlös das Darlehen abzulösen.

Denkbar wäre auch, dass ein Partner gegen Zahlung einer Nutzungs­entschädigung wohnen bleibt. Das hat Vorteile für beide: Der eine behält das Dach über dem Kopf, der andere die Immobilie. Der Kredit wird mit der monatlich fälligen Ent­schädigung getilgt. „Als Maßstab für deren Höhe gilt die orts­übliche Vergleichs­miete“, sagt Demirci.

Eigenleistungen berücksichtigen

Paare können sich auch darauf einigen, dass ein Partner den anderen auskehrt. Die Konditionen für sämtliche Optionen werden im Partnerschafts­vertrag festgezurrt. Das gebe Sicherheit, sagt die Anwältin.

In dem Schrift­stück kann zudem der Eigen­kapital­anteil festgehalten werden. Das spielt unter anderem eine Rolle, wenn jemand statt Geld Muskel­hypothek ins Hausprojekt einbrachte. Die Eigen­leistungen sollten sorgfältig dokumentiert sein. Das setzt voraus, die Liste hin und wieder zu aktualisieren.

Verbraucher­berater Mai rät, den Partnerschafts­vertrag mit Hilfe von Anwalt und Notar aufzusetzen und zu beglaubigen. Die Kosten richten sich nach dem Vermögensw­ert beziehungs­weise dem Preis der Immobilie.

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Trennung ändert nichts an Besitzverhältnissen

An den Besitz­verhältnissen ändert eine Trennung nichts. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Meist stehen Paare - verheiratet oder un­verheiratet - jeweils zur Hälfte im Grundbuch und zwar unabhängig davon, wer wie viel in die Finanzierung gesteckt hat.

Mit dem Eintrag sichern die Partner ihre Ansprüche an der Immobilie ab. Darauf kommt es bei der Frage an, was nach der Trennung mit dem Haus passiert. Ohne Grundbuch­eintrag hat ein Partner darauf meistens nur Einfluss, wenn andere Regelungen bestehen.

Eine ist der Partnerschafts­vertrag, eine andere die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Deren Gesellschafter werden namentlich ins Grundbuch eingetragen. Bei einer Trennung wird das aus der Immobilie bestehende GbR-Vermögen verkauft. Der Erlös wird entsprechend den Gesellschafter­anteilen der Partner ausbezahlt. Diese individuell gestaltbaren Quoten sind im Gesellschafterv­ertrag festgehalten, den das Paar zur Gründung der GbR schließt.

Steuer nicht vergessen

Beim trennungs­bedingten Verkauf ihrer Immobilie müssen Paare, ob verheiratet oder nicht, die Spekulations­steuer beachten. Sie ist üblicherweise fällig, wenn Haus und Wohnung vor Ablauf der zehn­jährigen Haltefrist auf den Markt gebracht werden und die Immobilie im Veräußerungs­jahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nicht selbst genutzt wurde.

Kritisch kann es daher für denjenigen Partner werden, der aus dem gemeinsamen Heim auszieht: Wird das Haus erst im Jahr nach dem Auszug verkauft, kann für diesen Partner Spekulations­steuer anfallen. Es ist dabei egal, ob Fremde oder Ex-Partner die Immobilie erwerben.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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