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Wohnungseigentumsrecht | 29.04.2019

Dachausbau

Welche Rechte Mit­eigentümer beim Dachausbau haben

Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken stellt bauliche Ver­änderung und bedarf der Zustimmung aller Wohnungs­eigentümer

Eine kleine Terrasse mit Blick über die Dächer der Stadt? Viele träumen davon, ein Dach­geschoss auszubauen. Doch in der Praxis ist es nicht immer einfach, sich diesen Traum zu erfüllen.

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Unter vielen Dächern in deutschen Städten schlummern Reserven: Dach­geschosse in Mehr­familien­häusern sind oft nicht ausgebaut. Dabei lässt sich dort mit relativ wenig Aufwand zusätzlicher Wohnraum schaffen.

Doch vor allem Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften (WEG) stellt so ein Vorhaben vor rechtliche Heraus­forderungen. Unmöglich ist es aber nicht. Wichtige Fragen und Antworten:

Was genau ist das Problem bei Eigentümergemeinschaften?

Ein Dachausbau betrifft jeden Mit­eigentümer einer WEG in irgendeiner Weise. Man muss sich einig sein und alle mit ins Boot holen. Selbst wenn nur ein einzelner Eigentümer den Ausbau übernimmt, wie das meistens der Fall ist, hat das Konsequenzen für alle.

Grund­sätzlich ist der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken eine bauliche Ver­änderung, die der Zustimmung aller Wohnungs­eigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aus der Teilungs­erklärung ergeben, entschied das Landgericht München I (Az.: 36 S 20429/12 WEG).

„Um zu klären, wie die rechtliche Situation im konkreten Fall aussieht, ist ein Blick in die Teilungs­erklärung der WEG also unerlässlich“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechts­referentin beim Verbraucher­verein „Wohnen im Eigentum“ in Bonn.

Welche Voraussetzungen müssen für den Ausbauplaner erfüllt sein?

„Zunächst einmal muss in der Teilungs­erklärung stehen, dass ihm das Dach als Sonder­eigentum gehört“, erklärt Julia Wagner, Rechts­referentin beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ist das nicht der Fall, und das Dach­geschoss befindet sich im Gemeinschafts­eigentum der WEG, muss er es käuflich erwerben. „Dazu bedarf es der Einigung aller Eigentümer in Form der Auflassung. Zudem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen und damit die Teilungs­erklärung geändert werden.“

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Ist damit sicher, dass das Dach zu Wohnzwecken genutzt werden darf?

Nicht unbedingt. Auch hier gilt, was in der Teilungs­erklärung steht. „Ist dort geregelt, dass das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, ist alles gut“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach. „Dann hat der Bauherr freie Hand“. Gibt es aber keine eindeutige Regelung, muss geschaut werden, ob eine Zweck­bestimmung vorgegeben ist oder nicht. „In einer Teilungs­erklärung kann aber auch nachträglich der Ausbau zu Wohnzwecken vereinbart werden. Das braucht dann die Zustimmung aller Eigentümer.“ Nutzungs­änderungen bedürfen in vielen Fällen auch einer Genehmigung durch das Bauamt.

Wann ist außerdem die Zustimmung der Gemeinschaft notwendig?

Auch wenn das Dach­geschoss einem Eigentümer als Sonder­eigentum gehört, bleibt das Dach selbst immer Gemeinschafts­eigentum. „Und für alle Maßnahmen, die das Gemeinschafts­eigentum betreffen, also zum Beispiel den Einbau von Dach­fenstern, benötigt der Bauherr die Zustimmung der Gemein­schaft“, sagt Julia Wagner. Das kann das Projekt in der Praxis erschweren.

Letztlich ist das in der Regel eine finanzielle Frage. Wenn der Bauherr mit seinen Mit­eigentümern redet und vereinbart, dass er beispiels­weise alle Kosten übernimmt, die Folge seines Ausbaus sind, steigt bei den anderen die Bereitschaft zur Zustimmung. Beschlüsse über die Kosten­verteilung werden dann in der Eigentümer­versammlung gefasst.

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Dürfen die Miteigentümer der WEG dem Bauherren Auflagen erteilen?

„Alles, was in der Teilungs­erklärung steht, müssen die Mit­eigentümer so akzeptieren“, betont Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein. Oft sind aber Einzel­heiten nicht explizit ausgeführt, zum Beispiel die Gestaltung der Fenster­front oder die Höhe der Dach­anhebung. In solchen Fällen muss der Bauherr die Zustimmung aller Mit­eigentümer einholen.

Auch wenn der Bauherr etwas anders machen will, als in der Teilungs­erklärung vereinbart wurde, haben die Mit­eigentümer ein Wörtchen mitzureden. „Sie können ihre Zustimmung verweigern oder dem Bauherren Bedingungen stellen“, sagt Beate Heilmann.

Wer stellt den Bauantrag?

Das ist Sache des Bauherren, der das Dach ausbauen will. Er sollte sich im Vorfeld erkundigen, welche bau­recht­lichen Anforderungen in seiner Kommune gelten, etwa bei der Dachneigung, Mindest­raumhöhe oder Fenster­gestaltung. „Das Bauamt kann Auflagen erteilen, die auch ins Gemeinschafts­eigentum eingreifen, etwa zusätzliche Fluchtwege, weitere Parkplätze oder den Ausbau des Treppen­hauses“, gibt Julia Wagner zu bedenken.

Dürfen Miteigentümer die Bauarbeiten kontrollieren?

Nein, laut einem Urteil des Bundesgerichts­hofes haben sie Grund­sätzlich keinen Anspruch darauf, sämtliche Baumaßnahmen des ausbauenden Mit­eigentümers bereits während der Herstellungs­phase begleitend zu kontrollieren (Az.: V ZR 131/15).

Quelle: dpa/DAWR/ab
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