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Mietrecht und Schadensersatzrecht | 14.02.2023

Tod eines Mieters

Welche Rechte und Pflichten Angehörige haben

Wichtige Fragen und Antworten im Überblick

Nach dem Tod eines Angehörigen gibt es jede Menge zu regeln. Einer der Punkte: Wie geht es weiter mit dem Mietvertrag? Was Hinter­bliebene wie Vermieter wissen müssen.

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Es ist eine Frage, die sich im Todesfall vielleicht nicht sofort aufdrängt. Doch irgendwann sollten sich Hinter­bliebene überlegen: Was ist in Sachen Mietvertrag zu beachten, wenn der oder die Verstorbene Wohnungs­mieter war?

Erlischt der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch?

Nein. Entweder läuft das Miet­verhältnis mit überlebenden Mitmietern oder aber den Erben weiter. „Auch für den Fall, dass der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, den Mietvertrag nicht unter­schrieben hat, tritt dieser mit dem Tod des Mieters in das Miet­verhältnis ein“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieter­schutz­verein Frankfurt am Main.

Das gleiche Recht steht auch dem ein­getragenen Lebens­partner zu. Tritt der Ehegatte oder Lebens­partner nicht in das Miet­verhältnis ein, können das im Haushalt lebende Personen - etwa Kinder - oder andere Familien­mitglieder tun.

Was ist, wenn dem Vermieter die Haushaltsangehörigen als Mieter nicht genehm sind?

Der Vermieter hat ein Sonder­kündigungsr­echt mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Dieses kann er innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todes­eintritts ausüben, wenn in dem neuen Mieter ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt.

„Das kann zum Beispiel sein, dass der Vermieter konkrete Zweifel an der Zahlungs­fähigkeit des neuen Mieters hat“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Können Vermieter von den neuen Mietern eine Kaution verlangen?

Ja - und zwar selbst dann, wenn Vermieter von dem verstorbenen Mieter keine Kaution eingefordert haben. Geregelt ist das in Paragraf 563b des Bürgerlichen Gesetz­buches. Die Kaution darf dabei nicht mehr als drei Monats­kaltmieten betragen.

Hat der verstorbene Mieter eine Kaution gezahlt, stehen Vermieter in der Pflicht, den Erben dieses Geld auszuzahlen, sofern keine offenen Forderungen vorliegen.

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Und wenn die Haushaltsangehörigen nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen?

„In dem Fall läuft das Miet­verhältnis mit den Erben weiter“, erklärt Julia Wagner. Allerdings haben nicht nur Vermieter, sondern auch alle mit dem oder der Verstorbenen in einem Haushalt lebenden Personen wie auch die Erben die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalles das Miet­verhältnis außer­ordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen.

Was ist, wenn die verstorbene Person alleine lebte und es keine Erben gibt?

Werden keine Erben gefunden oder schlagen die Hinter­bliebenen das Erbe aus, muss der Vermieter eine Nachlass­pflegschaft beim Amtsgericht vor Ort beantragen. „Gegenüber dem eingesetzten Nachlass­pfleger kann der Vermieter oder die Vermieterin dann die ordentliche Kündigung aussprechen“, sagt Julia Wagner.

Können Vermieter die Wohnung des verstorbenen Mieters betreten, wenn sich keine Erben finden?

Nein. „Allenfalls dann, wenn Gefahr im Verzug ist“, sagt Julia Wagner. Das kann etwa ein offenes Fenster sein, das nicht zuletzt aufgrund des Wetters und zum Schutz vor Einbruch geschlossen werden sollte. Auch ein Haustier, das sich noch in der Wohnung befindet und zu versorgen ist, kann ein Grund für den Vermieter sein, sich Zutritt zu verschaffen.

Allerdings sollte man zunächst immer versuchen, den zu diesem Zeitpunkt Berechtigten, wie zum Beispiel den Erben zu erreichen. Keinesfalls dürfen Vermieter die Wohnung voreilig räumen. Sollten sich später doch noch Erben melden, kann dies Schadens­ersatz­ansprüche zur Folge haben.

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Was, wenn die verstorbene Person noch Mietschulden hat?

Dafür müssen die Personen aufkommen, die in das Miet­verhältnis eintreten, beziehungs­weise die Erben. Eventuell vorhandene Schulden des oder der Verstorbenen können beispiels­weise die Nebenkosten sein.

Und wenn es in der Wohnung, die die verstorbene alleinlebende Person hinterlassen hat, wie Kraut und Rüben aussieht?

Dafür kommen ebenfalls die Erben auf. „Ansprüche des Vermieters gegenüber den Erben, etwa wegen nicht durchgeführter Schönheits­reparaturen, können auf die Höhe des Nachlasses beschränkt werden“, sagt Rolf Janßen und verweist auf ein entsprechendes Urteil des Bundes­gerichts­hofs (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2013, Az. VIII ZR 68/12)

Aber: Ist wegen des zunächst unbemerkt gebliebenen Todes des allein­lebendes Mieters dessen Wohnung mit Ungeziefer befallen, fehlt es nach einem Urteil des Land­gerichts Berlin (Landgericht Berlin, Beschluss vom 05.10.2021, Az. 66 S 7/21) an einer Pflicht­verletzung des Mieters und damit auch an einer Schadens­ersatz­pflicht seiner Erben.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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