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Mietrecht | 22.02.2021

Bohrlöcher

Wenn Bohrlöcher in der Mietwohnung für Ärger sorgen

Dübell­öcher gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch und lösen keinen Schadens­ersatz­anspruch des Vermieters aus

Den Spiegel in der Wand oder den Badezimmer­schrank in den Fliesen verdübeln: Wer seine Wohnung einrichtet, setzt öfter mal den Bohrer an. Beim Auszug können die kleinen Löcher aber für Streit sorgen.

Wer zum Bohrer greift, sollte vorher genau überlegen, ob dieses Loch in der Wand wirklich notwendig ist. Denn es könnte sein, dass alle Dübell­öcher beim Auszug aus der Mietwohnung wieder verschlossen werden müssen. Das gilt unter Umständen selbst dann, wenn der Mietvertrag nicht explizit zur Ausführung von Schönheits­reparaturen verpflichtet.

Müssen Mieter beim Auszug alle Bohrlöcher schließen?

„Grund­sätzlich hat der Mieter eine Dekorations­freiheit für seine Wohnung“, stellt Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein in Berlin klar. „Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört es auch, Dinge an der Wand zu befestigen. Für daraus entstehende Schäden und Abnutzungen muss der Mieter nicht einstehen. Er braucht die Dübell­öcher nicht zu schließen, wenn er auszieht.“

In gewissem Umfang gehören Dübell­öcher also zum vertragsgemäßen Gebrauch und lösen keinen Schadens­ersatz­anspruch des Vermieters aus.

Der Deutsche Mieterbund weist auf eine Ent­scheidung des (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.01.1993, Az. VIII ZR 10/92) hin. Demnach ist eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter bei Beendigung des Miet­verhältnisses verpflichtet ist, Dübel­einsätze zu entfernen, Löcher ordnungs­gemäß und unkenntlich zu verschließen und durchbohrte Kacheln zu ersetzen, unwirksam.

Das Landgericht Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020, Az. 9 S 18/20 entschied allerdings in einem aktuellen Urteil, dass Mieter immer zur Beseitigung von Dübel- oder Bohr­löchern verpflichtet seien. Denn Bohrlöcher seien Grund­sätzlich eine Substanz­verletzung der Wohnung. Mieter seien bei Beendigung des Miet­verhältnisses verpflichtet, die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der dem Vermieter eine normale Renovierung ermöglicht.

„Das ist allerdings ein einzelnes Urteil, das keine allgemeine Gültigkeit hat“, sagt Beate Heilmann. „Mieter und Vermieter müssen sich nicht generell daran halten. Es gilt das normale Mietrecht.“

Was gilt, wenn der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist?

Sind Mieter beim Auszug verpflichtet, Schönheits­reparaturen in der Wohnung auszuführen, gehört dazu auch das Beseitigen der Dübell­öcher, so der Deutsche Mieterbund. Das hat auch praktische Gründe, meint Siegmund Chychla, Geschäfts­führer des Mieter­vereins zu Hamburg.

„Wenn der Mieter zu Schönheits­reparaturen verpflichtet ist, muss er in der Regel die Wände streichen oder tapezieren“, sagt er. „Werden vorher die Bohrlöcher nicht fachgerecht verschlossen, kann ein frischer Anstrich die Unebenheiten der Wand oder der Tapete nicht beseitigen. Das ist dann keine ordnungs­gemäße Schönheits­reparatur.“

Gibt es im Mietvertrag keine Klausel zu Schönheits­reparaturen, können Bohrlöcher im Prinzip bleiben und auch die Wände müssen nicht gestrichen oder tapeziert werden. „Mieter sind nicht verpflichtet zu renovieren, wenn entsprechende Klauseln im Mietvertrag fehlen oder unwirksam sind“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Das kommt gar nicht selten vor.“

Wie viele Bohrlöcher muss ein Vermieter dulden?

Dafür gibt es keine einheitliche Zahl. Die Auffassungen der Gerichte, wie viele Bohrlöcher noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählen, gehen weit auseinander. „Es gilt der Grundsatz: So viel wie nötig und so wenig wie möglich“, sagt Siegmund Chychla.

Wer seine Wände aber durch­löchert wie einen Schweizer Käse, muss mit Schaden­ersatz­forderungen rechnen. „Dann ist die Grenze zum atypischen Gebrauch der Wohnung überschritten und sie wurde beschädigt“, sagt Beate Heilmann. In diesem Fall müssen Mieter die Löcher schließen, auch wenn sie laut Mietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheits­reparaturen verpflichtet sind.

In welcher Qualität sind Bohrlöcher zu verschließen?

„Sie müssen unsichtbar sein“, sagt Siegmund Chychla. Die Löcher einfach mit Silikon zu verschließen, ist keine gute Idee. Denn Silikon ist wasser­abweisend, so dass man die Stellen sieht, wenn Farbe oder Tapete aufgetragen wird.

Geeignet sind dagegen Gips oder andere Spachtel­massen. „Aber Vorsicht“, warnt Chychla. „Sie ziehen sich beim Trocknen zusammen und müssen deshalb notfalls mehrmals aufgetragen werden, um eine glatte Oberfläche zu bekommen.“

Was muss man beim Anbohren von Fliesen beachten?

Beim Arbeiten an Fliesen in Bad oder Küche sollten Mieter besonders vorsichtig sein und möglichst in eine Fuge statt mitten in die Keramik bohren. „Aber wenn es nicht anders geht, kann natürlich auch in die Fliese gebohrt werden, um Zahnputz­becher, Hänge­schränke oder Spiegel zu befestigen“, sagt Julia Wagner. „Diese Löcher sind sinnvoll und der Vermieter muss sie hinnehmen.“

Anders als Bohrlöcher in den Wänden müssen Mieter Löcher in Fliesen nicht schließen, wenn sie ausziehen. Übersteigt die Anzahl der beschädigten Fliesen allerdings ein normales Maß über Gebühr, kann es auch hier sein, dass der Mieter Fliesen ausbessern muss. Ist das nicht möglich, muss er sogar einzelne Fliesen austauschen. „Das sind aber immer Einzel­fall­entscheidungen“, sagt Wagner.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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