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Mit dem Schreiben des Eigentümers kommen die Sorgen: Wenn Mieter erfahren, dass ihr Vermieter das ganze Haus oder einzelne Wohnungen verkaufen will, entsteht häufig erstmal Unruhe. Verständlich, aber: „Mieter können sich gegen die geplante Umwandlung nicht wehren“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).
Die Rechte der Mieter
Der neue Eigentümer darf Mietern wegen der geplanten Umwandlung zum Beispiel nicht kündigen, um die leere Wohnung teurer zu verkaufen.
Und Mieter haben in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht. „Die Wohnung muss ihm zu den ausgehandelten Konditionen, also zum vereinbarten Preis, angeboten werden“, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).
Kündigungssperrfrist schützt Mieter drei Jahre
Kauft ein Dritter die Wohnung, dürfen Mieter wohnen bleiben. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Allerdings steigt dann das Risiko, dass der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigt.
Das ist aber nicht sofort möglich: Der neue Eigentümer muss sich drei Jahre lang gedulden - denn so lange läuft die im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankerte Kündigungssperrfrist. Sie schließt den Rauswurf wegen Eigenbedarf oder Weiterverkauf aus.
In Städten mit erhöhtem Wohnungsbedarf kann diese Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen. Nach Ablauf der Sperrfrist greift laut DMB die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese kann je nach der Wohndauer des Mieters variieren.
Ausnahmen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt es in sogenannten Milieuschutz-Gebieten, die Städte ausweisen. „Dort darf der Eigentümer nur mit Genehmigung der zuständigen Behörden die Umwandlung vornehmen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Meistens machen die Kommunen dann Auflagen.
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Lukratives Geschäft mit klaren Regeln
Dennoch: Befinden sich in einem Haus mehrere Mietwohnungen, kann die Umwandlung in Eigentumswohnungen für einen Hausbesitzer lukrativ sein. Der Erlös aus dem Einzelverkauf kann höher sein, als wenn er das ganze Haus auf einmal verkaufen würde.
Im Prinzip kann jedes aus mehreren Wohneinheiten bestehende Mietshaus umgewandelt werden. Die Teilung ist laut Wohnungseigentumsgesetz möglich (WEG, Paragraph 8). Der Eigentümer braucht einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitserklärung.
Den Aufteilungsplan erstellt ein Architekt. Dieser „trägt jede Wohnung, Dachboden, Keller und andere Flächen exakt in den Plan ein“, erläutert Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel.
Zudem bescheinigt der Architekt, dass die Wohnungen voneinander abgegrenzt und von einem gemeinschaftlichen Flur aus betretbar sind. Den Aufteilungsplan legt der Eigentümer der Baubehörde vor. Sie stellt die Abgeschlossenheitserklärung aus. Dann kann der Eigentümer die einzelnen Einheiten an Dritte verkaufen.
Die Aufteilung kann auch sinnvoll sein, wenn Eigentümer zu Lebzeiten Erbstreitigkeiten innerhalb der Familie vorbeugen wollen. „Wohnung eins, zwei und drei bekommt laut Aufteilungsplan die Tochter, Wohnung drei, vier und fünf der Sohn, und die Eltern behalten den Nießbrauch“, beschreibt Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel, der auf Miet- und WEG-Recht spezialisiert ist, die Vorteile der Umwandlung abseits des Verkaufs.
Der bisherige Eigentümer erstellt die Teilungserklärung für die im Haus entstehende Eigentümergemeinschaft. Darin sind unter anderem das Stimmrecht der Eigentümerversammlung sowie Kosten zu regeln, aber auch die Aufteilung in Sonder- und Miteigentumsanteil.
Zentral dabei ist die präzise Beschreibung der Wohnungen und allem, was dazu gehört. „Die Angaben müssen mit den Daten des Aufteilungsplans übereinstimmen“, sagt Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel. Aufteilungsplan und Teilungserklärung sind Voraussetzung dafür, dass der Notar die Umwandlung beglaubigt und jede Wohnung ins Grundbuch eingetragen werden kann.
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Böse Überraschungen vermeiden und Teilungserklärung prüfen
Potenziellen Erwerbern umgewandelter Mietwohnungen legt Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel ans Herz, die Teilungserklärung detailliert zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Als Beispiel nennt er die Aufzugskosten. Hier stellt sich die Frage, ob etwa Eigentümer im Hinterhaus mitzahlen müssen, wenn der kaputte Aufzug im Vorderhaus ersetzt wird?
Einen weiteren Tipp für Käufer nennt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum aus Bonn: „Darauf achten, dass die Miete zumindest die laufenden Wohngeldzahlungen deckt, die sie als WEG-Mitglied leisten müssen.“ Denn andernfalls legen Käufer drauf, gibt die Rechtsreferentin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum aus Bonn zu bedenken.
Der Mietvertrag als Stolperfalle
„Der Käufer tritt automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum aus Bonn. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraph 566).
Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum aus Bonn empfiehlt Käufern, sich den gesamten Schriftverkehr des Alt-Eigentümers mit dem Mieter geben zu lassen. Daraus gehe zum Beispiel hervor, wann der Alt-Eigentümer die Miete das letzte Mal erhöht hat. Auch die pünktliche Mietzahlung sollte der Vorbesitzer nachweisen. Wichtig sei zudem, ob der Mietvertrag mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft übereinstimmt. Sonst drohen Konflikte.