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Mietrecht | 10.12.2019

Umwandlung der Mietwohnung in Eigentum

Wenn aus der Mietwohnung eine Eigentums­wohnung wird

Nach einer Umwandlung gelten klare Regeln für Eigentümer, potenzielle Käufer und Mieter

Wenn Miet­wohnungen in Eigentums­wohnungen umgewandelt werden, sorgt das für Unruhe unter den Bewohnern. Doch bei diesem Geschäft gibt es klare Spielregeln für Eigentümer, potenzielle Käufer und Mieter.

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Mit dem Schreiben des Eigen­tümers kommen die Sorgen: Wenn Mieter erfahren, dass ihr Vermieter das ganze Haus oder einzelne Wohnungen verkaufen will, entsteht häufig erstmal Unruhe. Verständlich, aber: „Mieter können sich gegen die geplante Umwandlung nicht wehren“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Die Rechte der Mieter

Der neue Eigentümer darf Mietern wegen der geplanten Umwandlung zum Beispiel nicht kündigen, um die leere Wohnung teurer zu verkaufen.

Und Mieter haben in der Regel ein gesetzliches Vorkaufs­recht. „Die Wohnung muss ihm zu den ausgehandelten Konditionen, also zum vereinbarten Preis, angeboten werden“, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Kündigungssperrfrist schützt Mieter drei Jahre

Kauft ein Dritter die Wohnung, dürfen Mieter wohnen bleiben. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Allerdings steigt dann das Risiko, dass der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigt.

Das ist aber nicht sofort möglich: Der neue Eigentümer muss sich drei Jahre lang gedulden - denn so lange läuft die im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankerte Kündigungs­sperrfrist. Sie schließt den Rauswurf wegen Eigenbedarf oder Weiter­verkauf aus.

In Städten mit erhöhtem Wohnungs­bedarf kann diese Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen. Nach Ablauf der Sperrfrist greift laut DMB die gesetzliche Kündigungs­frist. Diese kann je nach der Wohndauer des Mieters variieren.

Ausnahmen für die Umwandlung von Miet- in Eigentums­wohnungen gibt es in sogenannten Milieu­schutz-Gebieten, die Städte ausweisen. „Dort darf der Eigentümer nur mit Genehmigung der zuständigen Behörden die Umwandlung vornehmen“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Meistens machen die Kommunen dann Auflagen.

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Lukratives Geschäft mit klaren Regeln

Dennoch: Befinden sich in einem Haus mehrere Miet­wohnungen, kann die Umwandlung in Eigentums­wohnungen für einen Haus­besitzer lukrativ sein. Der Erlös aus dem Einzel­verkauf kann höher sein, als wenn er das ganze Haus auf einmal verkaufen würde.

Im Prinzip kann jedes aus mehreren Wohn­einheiten bestehende Mietshaus umgewandelt werden. Die Teilung ist laut Wohnungs­eigentums­gesetz möglich (WEG, Paragraph 8). Der Eigentümer braucht einen Aufteilungs­plan und eine Abgeschlossenheits­erklärung.

Den Aufteilungs­plan erstellt ein Architekt. Dieser „trägt jede Wohnung, Dachboden, Keller und andere Flächen exakt in den Plan ein“, erläutert Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel.

Zudem bescheinigt der Architekt, dass die Wohnungen voneinander abgegrenzt und von einem gemeinschaft­lichen Flur aus betretbar sind. Den Aufteilungs­plan legt der Eigentümer der Baubehörde vor. Sie stellt die Abgeschlossenheits­erklärung aus. Dann kann der Eigentümer die einzelnen Einheiten an Dritte verkaufen.

Die Aufteilung kann auch sinnvoll sein, wenn Eigentümer zu Lebzeiten Erb­streitig­keiten innerhalb der Familie vorbeugen wollen. „Wohnung eins, zwei und drei bekommt laut Aufteilungs­plan die Tochter, Wohnung drei, vier und fünf der Sohn, und die Eltern behalten den Nießbrauch“, beschreibt Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel, der auf Miet- und WEG-Recht spezialisiert ist, die Vorteile der Umwandlung abseits des Verkaufs.

Der bisherige Eigentümer erstellt die Teilungs­erklärung für die im Haus entstehende Eigentümer­gemeinschaft. Darin sind unter anderem das Stimmrecht der Eigentümer­versammlung sowie Kosten zu regeln, aber auch die Aufteilung in Sonder- und Mit­eigentums­anteil.

Zentral dabei ist die präzise Beschreibung der Wohnungen und allem, was dazu gehört. „Die Angaben müssen mit den Daten des Aufteilungs­plans übereinstimmen“, sagt Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel. Aufteilungs­plan und Teilungs­erklärung sind Voraussetzung dafür, dass der Notar die Umwandlung beglaubigt und jede Wohnung ins Grundbuch eingetragen werden kann.

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Böse Überraschungen vermeiden und Teilungserklärung prüfen

Potenziellen Erwerbern umgewandelter Miet­wohnungen legt Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel ans Herz, die Teilungs­erklärung detailliert zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Als Beispiel nennt er die Aufzugs­kosten. Hier stellt sich die Frage, ob etwa Eigentümer im Hinterhaus mitzahlen müssen, wenn der kaputte Aufzug im Vorderhaus ersetzt wird?

Einen weiteren Tipp für Käufer nennt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechts­referentin des Verbraucher­verbands Wohnen im Eigentum aus Bonn: „Darauf achten, dass die Miete zumindest die laufenden Wohngeld­zahlungen deckt, die sie als WEG-Mitglied leisten müssen.“ Denn andernfalls legen Käufer drauf, gibt die Rechts­referentin des Verbraucher­verbands Wohnen im Eigentum aus Bonn zu bedenken.

Der Mietvertrag als Stolperfalle

„Der Käufer tritt automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Miet­vertrags“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechts­referentin des Verbraucher­verbands Wohnen im Eigentum aus Bonn. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraph 566).

Birgitt Faust-Füllenbach, Rechts­referentin des Verbraucher­verbands Wohnen im Eigentum aus Bonn empfiehlt Käufern, sich den gesamten Schrift­verkehr des Alt-Eigen­tümers mit dem Mieter geben zu lassen. Daraus gehe zum Beispiel hervor, wann der Alt-Eigentümer die Miete das letzte Mal erhöht hat. Auch die pünktliche Mietzahlung sollte der Vorbesitzer nachweisen. Wichtig sei zudem, ob der Mietvertrag mit den Regeln der Eigentümer­gemeinschaft übereinstimmt. Sonst drohen Konflikte.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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